不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

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27
May
不動産の価値~安い?高い?相応?~

◆不動産の価値って?

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産の価値~安い?高い?相応?~
です。
※タイトル画像の著書は本文とは関係ありません。

コロナの余波と言いますか。。。
まだまだコロナ禍。。。

「思ったよりも不動産の価格に影響してこないな・・・」
と思っていましたが、
最近になって実態の動きが変化してきたように思います。

私の周りの協力業者さん達の現場の生の声をまとめたらこんな感じでした。

・二極化が極端に進んだ
・もともと需要が無い物件はアウト
・宿泊用は厳しい現実
・店舗賃貸物件が怪しい空気
・外人住宅が振り回されまくり
・軍用地に変化の兆しあり
・新築マンション市場はヤバい

そんな中で不動産価格の見える化を目指す私の考えとして
「不動産の価格は適正か?否か?」
について少し熟考してみましたのでお付き合いください。

至極当たり前の内容になるんですが、
不動産に対する価値観というかその辺の整理ができると思います。

ちなみに戸建てや建物の事を考えるとキリが無いので本日のテーマは土地の価格についての考察です。
不動産の価値について考えていたら「不動産屋」の存在価値について考えてしまいました・・・

※約5分で読めます。

◆沖縄の不動産バブルははじけたのか?

当コラムでも何度も取り上げていますが
去年まで盛り上がった沖縄の不動産バブルは終焉を迎えた気がします。

実際に全てのエリアで暴落が始まったわけでは無いので断言するのは時期尚早かと思いますが。。。

私が勝手に定義しているバブルについて
「需要が薄い物件価格も高騰=バブル」
だと考えると、確実にバブルは終わりました。

具体的な場所を言うと傷つくオーナーさんもいるので申し上げられませんが・・・(笑)
そもそも居住用としての需要が薄かったエリアに民泊などの宿泊用で収益を求めた物件は軒並み収支が崩壊しています。

居住用としての需要が無いというエリアは、基本的に生活に不便な土地で人口の流入もほぼない場所です。
そんな所にインバウンド需要を織り込んで設計してしまった手前、内需の需要だけでは到底盛り返せないんです。
便利な立地のホテルが安くてがら空きなので、辺ぴなエリアの宿泊所は勝負になりません・・・

海外からの渡航が戻るのはまだまだ先でしょうから、これらのオーナーさんは本当に厳しい現実を目の当たりにしています。

そんな中、最近になってホテルや宿泊施設がどんどん売りに出され始めています。
※実はもっと前から動きはあったらしいのですが、
海外勢や本土の元気な企業さんが直接買いに来ていたため表の市場にでてなかったんです。
その外部の需要から漏れた搾りかす
(言い方が悪くて済みません)
みたいな物件が徐々に表に出てきたという感じです。

ここで最近ネットに出てきた物件の特徴として

・残債が残りすぎ
・用途変更(宿泊→住居)にするには立地が厳しい
・価格設定が現実的じゃない

という売れない理由の三拍子を揃えてしまっています。

平成バブルの頃に似てて、本来の価値以上の評価を受けた土地が軒並み暴落。
もともと土地の需要が薄かった(安かった)ところに、更に外需向けの高級な建物を建てたもんだから大変です。

収支も合わず(というか収支ゼロに等しい)売りに出しても買い手が付かない。
ひどい物件では残債を大きく割り込んでも買い手がつかない状態だそうな・・・

これを知ると客観的にも沖縄の不動産バブルは終わったと感じていただけると思います。

ただ、都市部やもともと需要のあったエリアに関しては価格の下落はほぼ起きていません。
むしろまだ高騰しているエリアもありますし、全体的に高止まりしたという印象です。

◆二極化の理由

ここ数年間の沖縄の景気は絶好調でした。
毎年海外からの旅行者が増え続け、ホテルの部屋は常に不足気味。。。
那覇空港第二滑走路の増設や大型複合商業施設の建設ラッシュ。
LCCが参入してきて航空券が安くなり国内旅行者も増え続けました。
大型クルーズ船の寄港も増えて2019年の沖縄県内の観光客数は1000万人の大台を突破。

インバウンド需要の高まりとAirbnb(エアビーアンドビー)の台頭によって民泊物件が高騰。
本来は建物を建てる需要が無い土地にまで民泊物件を建てまくり。。。

観光特需の宿泊施設が儲かる時代。
建てればすぐに埋まって高収益。

まさにバブル。

また、近年の沖縄は木造建売住宅の大手企業の進出によって、エンドユーザーが住居用の土地を入手することが難しくなっていました。
ほとんどの土地は建売業者さんが入れ食いで買い占めるため、必然的に土地価格は高騰。。。

いままで需要が無かった土地も高い値段設定にもかかわらずバカ売れする状態が続きました。
マンションも用地仕入れの価格が跳ね上がり、分譲価格に反映されて高騰。。。

土地の価格が上がったせいで、新築物件に手が届かなくなってきたころに
「少しでも手ごろな中古物件を」
という流れが生まれました。

言わずもがな中古物件も需要の高まりと比例して価格が上昇。。。
住宅金融緩和政策なども後押ししたせいで価格上昇に歯止めが利かなくなっていました。

民泊物件×建売木造の乱立=土地価格の上昇
土地価格高騰×建築費高騰=新築価格の上昇
新築価格上昇×手ごろな中古=中古物件価格も上昇

というどこもかしこも何をしても不動産が高く売れる時代でした・・・
ここ数年間は
「買った時よりも高く売れる」
というのが中古物件の当たり前になっていました。

ところが一転。。。

コロナによる移動自粛、渡航禁止、経済凍結・・・
一気に市場は逆流しました。

先にも述べた
・需要が無い土地は誰も見向きもしなくなった
・高すぎる新築は売れ残る
・新築マンションも完売せず
・民泊やホテルは軒並み大赤字

という現実が襲い掛かってきました。

そんな中でも、もともと需要があったエリアは未だに堅調に取引があります。

私の個人的な見方として
本来需要のあった土地が周りの高騰に押し出されて高値推移して
周りの土地値が引いてしまった後にも高いまま残された感じ、、、
といえばイメージできますかね?

需要がある土地は高く取り残され
需要が無い場所は閑古鳥・・・

こうやって不動産価格の二極化が現実のものになりました。

◆本来の不動産の資産価値とは?

さて、ここで不動産の本来の価値について考えます。
先ほどまでに述べているように需要の増減、市場の動きによって取引単価は増減します。
————————-
・欲しい人が多いと高くなる
・欲しい人が少ないと安くせざるを得ない
————————-
この二つが不動産の価格を決める基本となります。

でも昨今の狂った市場では
「とりあえず高く売り出しても売れてしまう」
という市場原理を無視したような流れが横行していました。

理由として
・民泊が儲かるから高くてもいいからとにかく土地を仕入れたい
・なかなか買えないからとにかく土地があればいい
・少しでも躊躇したら人に取られてしまうからまずは買う

という狂乱の競争原理が働いたせいで
冷静な判断能力が失われていたんだと思います。

東日本大震災の直後にスーパーやコンビニからすべての食料品が無くなったパニック市場と似ています。
あの時は牛乳や卵、刺身、サラダ、生野菜などの日持ちしないものまで買い占めるという異常事態でした。
缶詰めやレトルトならわかるんですが
「このおばちゃん長期間ストックできないモノをこんなに買い占めてどうするんだろう?」
と不思議な気持ちでレジに並んだのを覚えています。

去年までの沖縄の不動産市場はこのパニック心理も起因して価格の高騰が止まらなくなっていたんだと思います。
我先に買っておきたいという心理ですね

さて、ここで不動産価格の本質に触れます。
不動産は世の中に一つしかないので
「欲しい人が一人いればその人が決める価値」が不動産の価格になります。

個別の条件で

・田舎でもいいから庭に大きな畑が欲しい
・車が趣味なのでガレージ付き必須
・8LDK以上
・海まで歩いていける

このように特殊な条件下の物件は相場観を無視しても成約しますが、
「欲しがる一人」を見つけないといけないので販売は長期に亘ります。

また、この特別条件の物件を手にしたらお子様の代やお孫さんの世代で手放す時にも
再度「欲しがる一人」を見つけないといけないので流動性は限りなく低くなります。

資産性という意味では換金性の高いものが優良資産と言われるため
「欲しがる一人」限定の物件は資産性が高いとは言いかねます。

逆に流動性が高い物件の特徴は多くの人が求める条件に合致しているという事

・生活に便利な施設が充実
・各方面のアクセスが良好
・人口の流入が多い
・人気のエリアで希少性がある

この条件を満たせばいつでも流動性があるので換金性の高い資産といえますね。

自ずと大多数が欲しいような物件は必然的に値段も上がりますし、人が集まるエリアに集中します。

ここまでの説明で
「欲しがる一人限定」
の物件よりも
「多くの需要を満たす」
物件が価格が高くなるという事が分かったと思います。

ただし、不動産は世界に一つしかないという特性があるので
「需要が高い物件が優良資産」と断言することはできません。

「欲しがる一人」にとっては他が見向きもしなくても
世界中を探しても見つからない唯一の資産なのです。
お金をいくら積んでも欲しい人は欲しいし、いくら積んでも売らない人は売りません。

不動産の資産価値は人それぞれ。。。。
見出す価値の方向によって評価も大きく分かれてしまう不動産。。。
不動産の資産価値は相対評価であり、絶対ではない。。。

ここに建物の構造や設計、瑕疵や築年数、用途まで加味していくのが不動産査定です。
そんな不動産の価格を算定する作業は本当に骨が折れる作業なんです(笑)

◆バブルを終えて・・・

昨今の価格上昇バブルに煽られてとにかく高い価格で売り出しを預かって、
何もせずにラッキーで売れるのを待つ時代が終わりました。

私のような不動産の仲介業者は

「高い!」
「安い!」
「○○はもっと高かった!」
「お隣は○○円で売っている!」
「私の土地(家)はもっと高いはずだ」

という感じで売主さんと買主さんの様々な感情を包含しながら取引をまとめます。

投資用の物件の場合は要求する利回りという確固たる基準があるので
売主買主の意見の齟齬はまとめやすいんですが、、、
中古の住居になると人それぞれの価値観で価格の基準が違ってくるんです。

去年までは狂乱の時代で
「とりあえず高くても売り出す」
という売り出し方が成功していたのですが
コロナのおかげ(?)で適正な価格で売り出しをしないといけない市場に戻ります。

好景気で高騰し続ける時は何をやっても上手くいくらしいです。
完全に潮目が変わった今からは売主さんも買主さんも不動産の価値について考えないと行けなくなりそうです。

仲介業者も取り合えず預かるだけでは売れなくなります。
売主さんになぜこの価格なのかをご納得いただいて、
買主さんにもなぜこの価格で売っているのかを説明できる
という不動産市場に向き合う努力が必要になりそうです。

なんだかいろんなことを考えてしまう昨今。
売主さんも買主さんも同業者さんも、、、
不動産の価格についてもう少し真面目に向き合いませんか?
という結論に至りました。

不動産価格を決めるのは売主でも買主でも業者でもなく市場でもなく、
その取引が成立する時にしか不動産価格は決定しないんです。

その成約をスムーズに行う事が我々仲介業者の使命だと考えています。

沖縄県南部の小さな不動産屋の独り言ですが一人でも多くの人に届いてほしいと思います、、、(笑)

不動産の価値は決められない。
けど存在価値のある不動産業者になることはできる。
価値のある不動産営業マンになりましょう。

では~

—————————————-
不動産の価格を徹底的に調査するために弊社では不動産の売れ行きを毎日収集しています。
不動産売買市況速報
※毎日、宜野湾市、浦添市、那覇市、西原町、南風原町、与那原町、豊見城市、糸満市、八重瀬町、南城市の不動産の売り出し事例を収集しています。

それを基に県内12万ヵ所の地点の査定データを収集して「自動査定システム」をリリースしました。

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この記事を書いた人

不動産売買に関する事を思うままに書いています。
お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
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