不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

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27
May
宅建の資格と法律と実務~それって違反?~

◆2020年宅建試験!

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
宅建の資格と法律と実務~それって違反?~
です。

テーマのアイコンは宅建業界を表しています(笑)

2020年宅建試験まで残すところ1か月弱!
コロナの影響で受験日が二回に分けられるという異例の年です。

今年受験をされる皆様、勉強の具合はいかがでしょうか?

さて、不動産の実務をやっていると教科書や法律とは違うことが多いこの業界。

「郷に入りては郷に従え」
といいますが、、、
今ではスルーしてしまっていた教科書と実務の乖離についてまとめてみようと思いました。
※宅建試験の時期なので基本に戻ろうという考えです。

私が実際に業務に従事していて
「?おや?」
「???あれ?」
「テキストではたしか・・・??」
という事が多々ありましたので振り返ってみます。

もしかしたら今回の記事は今年受験をされる方は読まない方がいいかもしれません。
参考にならないし、変な事を覚えて試験で間違えてしまっても責任取れません。。。
それよりもこんな記事読む時間があれば勉強した方がいいと思います(笑)

同業者さん。
業法違反のリークになっていたらすみません。
謝りますがこちらも責任は取りません(笑)

え?これって違反なの?っていう新しい気づきを感じてもらえたら幸いです(笑)

※約5分で読めます。

◆慣例と風習と法律

まず、宅建試験の特徴として
不動産業界に入る前に宅建を取る人と
入ってから取る人で大きなアドバンテージがあると言われています。

入ってから取る人の場合「5点免除」があるので有利かと思われがちですが、
業務をしながら勉強時間を確保するのが難しいこの業界。。。
休みの日も案内とかお客様からの問い合わせに追われがちで勉強の時間が・・・

更に実務で行っている事が、実際は業法違反だったりすることもしばしば。。。
実務のおかげで頭に入りやすいのは都市計画とか建築基準法くらいかな?
実務のせいで試験の問題がごちゃごちゃになる人もたくさんいるようです。

逆に5点免除は無いけど時間を確保して教科書通りに勉強ができるおかげで
「業界に入らない方が合格率は高くなる」
とも言われています。
(これほんと)

そんな私は宅建を取ってから業界に入ったクチです。
宅建を取ってからこの業界に入ってくると戸惑うことがたくさんあります。

不動産業界の慣例と風習と法律と条例。。。
これに戸惑う人ってたくさんいると思います。

ましてや慣例と風習が当たり前に横行しているせいで
「え?これって違反なの?」
という事もよくあります。

今回の記事はそんな基本を見直してみようという思い付きの記事です。
あまり深く考えずに読み流してください(笑)

◆これは違反?グレー?

ここでは実際に行われている業務と、法律・条令との違いや解釈の違いを挙げてみます。
私がこの業界に入ったばかりの頃に引っ掛かったことをメインに集めました。
過去に従事した会社さんでの経験が主になります。
現在もその風習や慣例があるかどうかは分かりませんので追及はしないでください(笑)
また、私が同業さんから聞いた噂話も混ざっているので、誰しもがみんなやっているわけではありません。

では、宅建業法と実務の曖昧ワールドを見てみましょう♪

—————————————-

1.流通機構に登録

これは東京ではほぼ実施されているのではないでしょうか?
(私は不動産実務は東京と沖縄しか知らないです)
何度かこのコラムでも取り上げましたが沖縄では登録をしない業者がたくさんいます。
これは完全に宅建業法違反になります。
業者さんも違反を承知で登録しません。

2.広告料

賃貸の仲介手数料は貸主・借主双方から合計で一か月分しか取れない事になっています。
賃貸の業界に入った時に「AD」という文字や「200%」という文字を見て「???」となりました。
これは広告費といってオーナー様が客付け業者さんにお支払いする手数料とは別のもの。
礼金を充てたり、フリーレントを広告料に回したり。。。
宅建業法上は違反ではありませんがホワイトに近いグレーかな・・・
借主さんに一方的に負担を負わせるとNGになります。

3.賃貸仲介手数料

賃貸の仲介手数料は最近の判例で
「借主の同意なく借主のみから1ヶ月分を取るのは違法」
「原則は家賃の半分まで」
という驚異の判決が出ました。
賃貸物件を取り扱う業者さんには大ニュースでしたね。
これからは借主さんは一か月を支払う事に同意するという同意書を書くことになるでしょうね。
宅建業法上は今までの慣例ではアウトとなりましたという感じですね。

4.三為、中間省略

コチラは売買の際に行われるもの。
「第三者のためにする契約」
といって所有権移転の際の登記費用や登録免許税を減免する効果が得られます。
問題視されがちなのは売主→業者→買主の三者をまたぐ際に売買価格が変わることですね。
この価格の差異がコンサル料として業者に支払われるのが通例です。
法律上は違反ではありません。グレーとも言い難いけど完全にホワイトとも言いかねます(笑)
※似たような事で売買価格を買えた契約書を2つ作成して不動産譲渡税を抑える二重売契を作成する輩もいます。
二重売契は一発アウト。脱税行為です。

5.直接取引

仲介手数料などをケチるために売主or貸主に直接取引を持ち掛ける業者やお客様が後を絶ちません。
一般媒介では基本的に合法の範疇です。
けど、これを持ち掛けられて乗っていく人(業者&売り主)は信頼を失って今後は取引できなくなります。
宅建業法上はOKですがあまり褒められた行動ではありません。
既に契約中の媒介契約を解除させてしまってから直接取引をする輩もいっぱいいます。
取られたら取り返す世界です。
違法かどうかというよりもマナーみたいなもんでしょうか?(笑)

6.反復継続の売買

不動産を反復継続して売買をするためには宅建業の免許が必要です。
ただ、一般の売主が一筆の土地を売却する際に分筆して売ったりする際は反復継続性が無いのでOKとなることがほとんど。
これはいろいろなところで論議されますが一応セーフかな?
反復継続の違反で契約を解除されたケースは今のところ聞いたことがありません。
「業」に当たるかどうかが争点となり、明確な基準が無いというのが実情です。

7.原状回復義務

コチラは賃貸の退去の時によく問題になりますね。
クロスの損耗や床、畳の傷をどちらが負担するのか?という感じで賃貸管理会社のトラブル事例1位の問題です。
東京や沖縄では行政によるガイドラインも出ていて紛争を未然に防ぐという動きも出てきています。
傷や損耗を当たり前に借主負担にしているところは条例違反に当たりますが、法律違反ではないという微妙な感じ。。。
基本的にガイドラインを提示して賃貸管理会社や貸主さんに応戦すると借主に有利に働く傾向にあります。
※消毒料や浄水器設置、清掃料みたいな借主の事前合意なしのオプションは違反です

8.囲い込み

これもよく問題になります。
預かった物件を自社のみで取引する目的のために他社の介在を拒む行為を指します。
大手の業者さんや地域の老舗業者などいろんなところで横行しています。
宅建業法の違反に当たるかどうかは判定が難しいという感じです。
「一番手がいます」
「先約が居て・・・」
「契約予定・・・」
という言葉の裏を取ることが難しく、囲い込みを立証することも困難です。
また、これを指摘されるのを回避するために敢えて媒介契約を結ばない業者さんもいます(笑)

9.宅建士の名義貸し

確実にアウトです(笑)
宅建士の人数が足りていないのに店舗数が増えていたり、宅建士が退職して必置義務(5人に1人)を守れなくなった業者さんもよく見かけます。
また、宅建士の名義だけ借りて実際は従事していないという事も多々あります。
これは内部告発なんかで発覚します。

似ているもので「従業者証明書不携行」もあります。

宅建業に従事する者は従業者証明書を携行しないといけません。
これは宅建業者(会社)が従業員に持たせる義務があります。
宅建業法違反に当たりますが中小の小さい業者さんは徹底して実施している人の方が少ないように思えます。

10.宅建士じゃない重要事項説明

これも確実にアウト。
賃貸の現場では宅建士ではない人が重要事項説明をしているケースが多々あります。
作成は宅建士で説明が宅建士でない場合は問答無用で法令違反です。
勘違いする人がいますが宅建士Aが作成した書面を宅建士Bが説明するというのはOKです。
※記名押印が別の宅建士でも大丈夫

———————-

長くなるのでこの辺でやめときます・・・
実際はまだまだ出てきそう(笑)
なんだか不動産業界のコンプラ意識の低さが表れているような。。。
思い当たった同業さん、若しくはその従業者さんへ
できるなら早めに是正した方がいいかもしれません。。。

◆宅建はあるに越したことない

宅建を取得する目的は人それぞれ。
宅建を取らないという選択肢を持つ人もいます。

・宅建の資格が無くても稼げる。

・宅建の勉強をするくらいなら営業をしている方が儲かる。

・有資格者を雇えばいい。

上記のような理由でとらない人たちも
「本音では宅建を取れるなら取っておきたい」
という声を隠し持っています。

中には
「会社を設立したけど宅建が無いことに焦った」
というツワモノも(笑)
宅建の資格が無くても不動産屋をできると思って法人設立までしてしまった後に知ったそうです。。。
※実話です

この業界では経験を積めば積むほど独立が容易になります。
その時に宅建を持っているか持っていないかで行動が大きく変わるんです。

宅建はコスパ最強の国家資格だと思います。
半年くらいの勉強で一生食っていける資格。
資格手当がある会社がほとんど。
宅建が無いせいで昇格できない会社もあります。
有資格者と無資格者で大きく差が開くこともよくあります。

自分の力一つで独立開業ができるこの業界。
折角不動産業界に入ってきたんなら宅建は取っといた方がいい。と思います。

私は宅建を取得して本当に良かったと考える一人です。
宅建を持っていて困ることはありませんが、無くて困っている人は沢山見てきました。

宅建が無くても独立できますし、稼ぐこともできます。
でも、やっぱりあるに越したことはない資格だと思います。

◆宅建はスタートライン

さて、ここまで読んでもらった方で今年宅建を受験する方は居ますかね?
できるだけ試験問題に出てこないようなローカルな事案を抽出しましたが、
このコラムのせいで知識がごっちゃになったというクレームは一切受け付けません。(笑)

先にも申し上げましたが私は
業界に入る前に宅建に合格しました。

そのままの勢いで求人募集を漁って即効で転職。
教科書で頭でっかちになってた私が入った業界は1Rマンションの物上げ業界・・・

そりゃコンプラもへったくれもありません。

「1Rは不動産屋じゃなくて1R屋だウホ」
「お客さんの迷惑?稼ぐためにやっているんだろウホ」
「良心?呵責?それは何語だウホ?」

と言い切るゴリラのような先輩もたくさんいました。
ゴリゴリの電話営業は宅建の資格が無くても輝ける結果重視の業界。
収入に引かれて飛び込んでは見ましたが、正直宅建を持って入社した意味はなかったです(笑)

そんな1R屋さんで様々な経験をさせてもらいましたが
「これってどうなんだろう?」
「他はどうなっているんだ?」
「宅建の資格って本当は活かせるの?」
という疑問がふつふつと湧き上がってきていざ転職ウホ!

その後、賃貸仲介、事業用仲介、賃貸管理、売買。。。
約10年をかけていろいろな不動産業態を経験させてもらいました。
(ちなみにどの業態にも不動産ゴリラは生息していました・・・)

そこで私なりの確信を見つけました。

宅建はスタートラインでしかないということ。。。

どの業態に居ても宅建の知識や資格があっても業務では通用しません。
原付免許を取得したばかりの人がサーキットで活躍できないのと一緒です。

どの業種のどの場面でも教科書通りにいかないことばかり・・・
経験値を積み上げていないと宅建という資格はただのお飾り。。。

教科書には無かった失敗事例も地雷のようにたくさん散りばめられています。
しかも厄介なことに失敗を経験しないと次に気が付けないんですよね。

未だに誰かの失敗を聞いて
「やべ・・・俺もやらかしてしまったかも」
と背中が寒くなることが多々ありますし(笑)

宅建の資格はあくまでもスタートライン。
それを活かすも殺すも自分次第。

毎年のように変わっていく法律。
重説の説明補足文もどんどん加算されていく現実。。。(笑)

常にアップデートをしていかないと宅建士として安全なポジションをキープできないんです。
宅建士として不動産業界で活躍するには沢山のハードルを超えないといけません。

宅建士の資格を既に取得して今後不動産業界に入ろうとしている人。
今年受験をされる方。

宅建士の資格はあくまでもスタートだという事を肝に銘じてくださいね。
読んでくれた受験される皆さんへ、この記事のせいで試験に支障が出ない事を祈ります(笑)

皆さんの参入を心待ちにしているウホ♪

では~

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この記事を書いた人

不動産売買に関する事を思うままに書いています。
お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
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