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Column

コラム

◆相続物件の売却事例

【コラム】不動産実務~相続物件の売却パート2(前編)のイメージ


こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産実務~相続物件の売却パート2(前編)~
です。

少し前に相続未登記の物件売却について書きましたが
【コラム】不動産実務~相続未登記物件の売却~

この事例は特殊過ぎて参考にならないというお声が多く寄せられました(笑)
確かに奇跡の連続でしたので再現性は低いですね。

という事で大人気シリーズ「不動産実務」の相続物件の売却について
少しは汎用性のある実例をご紹介します。
今回は相続が起きたばかりですが共有者が疎遠という内容。

相続が起きて売却を検討してるけど兄弟が疎遠という人多いと思います。
そんな方が読んだら参考になるかもしれません。。。

仲介営業をする人にはケーススタディで参考に良いかも。
いや、やっぱりこれもあまり参考にならないかな?(笑)

今回も実務のレポートなので長くなりますので二部に分けてお送りします。

この案件の特徴
・相続発生したばかり
・相続人の関係が疎遠
・亡くなった父親の借金(税金)がある
・相続人の相手方に住所を知られないようにしたい
・虐待は連鎖する?

上記の内容をまとめてみました。

※前編は約7分で読めます

◆売却依頼の査定&面談

まず査定依頼が入り現地調査。
査定依頼理由は「相続」
依頼者の年齢が20代後半と若いので
「いろいろと説明が必要そうだな。」
と思案しながら査定面談のアポ。
先方から日程と時間の指定があり、約一週間後に自宅内で面談をすることになりました。

一週間も余裕があるのでじっくりと調査&査定ができます。

今回の物件は市街化調整区域内ですが公社が開発した大規模な住宅地。
もちろん建て替えも可能で評価は高くなります。
通年を通して売り出し物件も少なく、近隣の土地や建物は調整区域で建築制限が厳しい。
この物件みたいに再建築可の物件は希少性もあるので更に高評価です。

建物も築年数の割にはまあまあ状態がよさそう。
気になるところは前面道路に面する窓を全てアルミの板で塞いでいるところかな。
どういう意図で設置しているか不明ですが
「これは売るときには取り除かないとな・・・」とチェックしながら調査を継続。
敷地内には手作りの小屋や車庫がつぎはぎのように設置されています。。。
DIY好きのお父さんには申し訳ないですが、中古住宅を売却する時には手作りの小屋とかは邪魔でしかありません。
思い当たる方は早めに撤去できる準備をした方がいいと思います。

それ以外には越境や擁壁などの問題点も見当たらないので、あとは室内を見ながらの査定だが、、
外観のごちゃごちゃから室内も思いやられそうな予感。。。

一週間後のアポの日に訪問。

インターホンを何度か鳴らしても出てきません。
インターホンに反応して室内では小型犬がぎゃんぎゃん吠えています。
駐車場に車はあるので在宅はしているはず。。。

しばらくしたらドアが開きました。
依頼者は若い男性でしたが出てきたのは女性。
小脇に牙むき出しの小型犬を抱えています。

女性は奥様らしく依頼者は寝ているとのこと。。。
仕事で帰りが遅くなるとかの理由は仕方ないけど「寝てる」って(笑)
「時間と日程はそっちの指定なのに・・・」と少し違和感を覚えましたが
「とりあえずどうぞ、、、」と中に通されました。

アルミの板で窓を封鎖しているせいで室内は薄暗く、室内はヤニ臭さが充満。。。
なんだか嗅ぎ慣れない酸っぱい臭いも。。。
それと酒の空き瓶や空き缶から発行したビールの臭い・・・
床は長いこと掃除していないようでほこりがこびり付いて簡単に落とせそうにありません。
愛犬の抜け毛もそこら中に散乱。。。
コンビニの弁当ガラや飲み残しの空き缶が散乱しています。。。
室内のドアは殴られたような穴がいくつか空いています。。。
居室の壁もいくつかの穴。。。

室内をチェックしながら表向きは平気な顔を装って
「売るときには出ていってもらわないと難しいな」
「でも若い夫婦だし、引っ越し費用とか捻出できるのか?」
「なんだかやることがたくさん出てきそうだな・・・」
という不安を頭の中にメモ。

リビングでは3歳くらいの女の子が汚れたぬいぐるみで遊んでいます。
元気に挨拶もできるとてもかわいらしい子でした。
「この中で子育てって健康被害とか大丈夫かな?」という事が気になりましたが、
ぱっと見奥さんには懐いてるし、けがや痣は見当たら無いので一旦お子さんの事は置いとこうか・・・

「旦那が起きるまで私が話を聞きます」と奥様。
「いや、起こしてほしいな~。この室内に長時間いるのはキツイ。できれば同時に説明をして終わらせたいんですが・・・」
という本音を隠しながらニコニコと丁寧に説明を開始しました。。。

◆依頼者と初対面&売却依頼

リビングに通されて奥さんを相手に査定内容の説明と売却までの段取りなどを説明していると、
一時間くらいしてようやく旦那さんが起きたらしい。。。。
奥さんが物音に気が付いてなにやら身支度を始めました。

奥の寝室が開いて依頼者の姿が見えてきました
寝起きで髪がぼさぼさなのは仕方がない。
でも首の下から指先まで大量のタトゥー。。。
眉毛が無い顔はピアスだらけ。。。

よく考えると奥さんは夜の仕事をしてそうな雰囲気。
ホスト?とキャバ嬢のカップルという印象です。

現地の様子や室内の状況など、疑問点となっている色々な事が繋がった感じと、それと同時に
「この物件、まともに売れるかな?」という不安と直感。。。

旦那が起きるや否や奥さんは
「じゃ後はよろしくお願いします」とお子さんを連れて早々に出ていきました。

そこで依頼者にも奥さんに話した内容で更に一時間ほど不動産の売却について説明。。。
難しい話になると理解ができないためかソワソワと別のところを見たり、話しに集中できない様子。
ADHDとかの症状にも似ているので根気強く付き合う必要があります。
この後どうやって売却まで繋げようか思案しながらの面談。
最終的に話が終わるまでに3時間くらいかかったと思います。。。


その時にヒアリングをした事項はこんな感じ

・家と土地は昨年亡くなった父親の名義
・相続人は依頼者と実の妹の二人だけ
・母親は生きているが父が亡くなる前に男をつくり離婚、妹を連れて別居。母親の相続分なし
・妹は不動産とか資産は要らないといっている
・父親が存命中に年金を不正受給していたことが発覚したので一括弁済を求められている
・3か月後を目途に売却をしたい(横浜かどこかに引っ越す予定)

色々とやることが山積みだけど少しゴールが見えてきたかな。。。←嘘つけ!(笑)
取り合えず要点が整理できたという感じと売却意思が固いという確認は取れました。

あと、私の直感ですが依頼者が奥さんとお子さんに何らかの危害を加えていそうという事もメモしときました。
この悪い予感のメモは最悪の場合を予想するために癖ついているんです。
外れたらラッキーですが想定していれば現実になっても対処できますしね。。。

面談後しばらくしてから依頼者からの着信。
「○○月に引っ越すので売却をお願いするのでその時はよろしくお願いします」というご連絡。
引っ越しをしてもらうことが第一の関門だったのでラッキーでした。
予定の月は電話の時から約4か月後くらい。
この4か月の間に相続登記や遺産分割協議などの売り出しの準備を整えます。

司法書士に事情を説明し、不在者が存在しないか戸籍の謄本を取得しながら相続関係の整理から始めようという事に。
そのためのアポを取ろうとこちらから電話をしたらまさかの番号不使用のアナウンス・・・
この番号は現在使われておりません。。。
このタイミングで番号が変わる??
そのあと一か月、何の音沙汰もないので(というよりも連絡できないと何も進まない)この案件を放置しようとしたところ。。。
※訪問することも考えましたが、諸々のハードルが高そうなのと売主のコントロールが難しそうなので、これで途切れたらしゃあないくらいに考えていました(笑)


・・・見知らぬ番号からの着信
「○○です。売りたいです」

いやいや、番号変わった事とか連絡付かない事とか謝れよ!(笑)
と思いながらもこの方への接し方の攻略法が見えてきました。。。
「連絡を待っていたり、相手に主導権(グリップ)を握らせたらダメだ。
全ての事案をこっちがぐいぐいぴっぱる必要があるな。。。」と

私「では○○さん、印鑑と免許証を持って明日の〇時に役所に来てください。戸籍の確認をします。売買をするために必要な書類を集めます」
依頼者「分かりました。」ガチャ。ツー・ツー・・・

ぶっきらぼうで変な人ですが相手に時間を指定させると何も進まないのでこれで良しとします。
「資料を準備してから来てください」では恐らくまた連絡が取れなくなるとも思いました。

翌日は私の思惑が的中しました。
印鑑と免許証は持っていますがお金を持ってきていない様子。
「こんなに字を書くことは久しぶりだ・・・」
「本当にこんな書類必要なのかよ・・・」
と戸籍関係の書類の申請書を書きながらぶつぶつ文句を言っています・・・
恐らく私が同席していなかったら途中で申請書を書くことをやめたか、嫌になって役所を後にしたと思います。
本人だけで取得したとしても欠落ばかりでやり直しの連続に嫌気をさした事でしょう・・・

戸籍確認の書類取得費用などはこっちが代金を支払う事で全部揃えることができ、
後日、司法書士にも確認したところ本人の証言通り相続人は妹と依頼者の二人だけという事が分かりました。
不在者や行方不明者、本人達が知らない血縁者が出てこないだけで難易度がぐっと下がります。

ようやく次のステップです。(笑)
売りたいという意思表示から2か月が経っていました。

あとこの時に
・番号が変わったら必ず知らせる事。
・今後は連絡がつかなくなった時点で売却のお手伝いができなくなる事
・売りたいのであれば希望通りに事を進めるので全面的に委任をしてもらう事
を強く念押ししておきました。

もちろん他社に行かれないように書類は全てこっちで預かりました。
ていうか他社さんに行ってもここまで手取り足とりやってくれるのかな?
これが普通なのかどうかわからなくなってきました(笑)

◆実母との対面

さて、売るためには相続人の同意と相続分の協議が必須です。

そこで妹さんに連絡を付けないといけないのですが依頼者は電話番号も住所も知りません。
唯一、依頼者が連絡を取れるという親戚を伝って、離婚して出ていったお母さんが務める職場を突き止めました。

「ていうか連絡取れないのに”妹は資産を要らないって言ってます”ってどうやって確認したんだよ!」
という気持ちを押し殺したのは言うまでもありません。
この案件の中では何度もツッコみどころが多発しますが全て感情を殺しています(笑)

親戚に聞くとお母さんはショッピングモールで販売員をしているとのこと。
連絡先は教えてもらえなかったので直訪するしか手段はありません。

お母さんの名前と職場しか知らないので会えるのか?
誰かに聞いて教えてもらえるのか?
本当にその職場に勤めているのか?
いくつもの不確定要素を抱えながらの捜索です。。。。

その不安をよそに売り場でお母さんの名前を聞くとあっさりと対面ができました。
どうやら私は運がいいらしい(笑)

最初は訝しげな顔をしていましたが
・お父さんが亡くなったので家を売却したいという事。
・妹さんに相続持ち分があるので話をしたいという事。

などを簡潔に話すと改めてお話をする時間を設けてもらえました。

この時にお母さんから聞いた話では、依頼者が妹さんとお母さんに暴力を振るっていたので逃げるように出ていったとのこと。
出ていってからは怖くて連絡を取らないようにしたという事もお話いただけました。

依頼者が言うにはお母さんが男を作って勝手に出ていったとのことでしたが、双方の言い分の違いなんてこの仕事をしていたらいくらでも出くわします。
その都度相手方を信じてしまうと落とし穴が待っているので、
「お客さんのいう事は半分は嘘だ」という事を先輩方から教わります(笑)

妹さん本人の意思を確認するために取り次いでほしいとお願いをすると、お母さんが妹さんに電話をしてその場で説明する事に。
売却の意思と相続の放棄について一通り説明をしましたが
「私、放棄するって一言も言っていません。あんな兄に大金が行くのは許せない」
「しっかりと法定相続分の分け前を貰う」
というご回答。。。
ま、持ち分の放棄をしないという妹さんの意見は想定内です。
依頼者の言う事を当初から鵜呑みにしていたわけではありませんので「やっぱりね」という感じです。

妹さんは今後もお兄さんに会う気はないとのこと。
なので売買の際もお兄さんに現住所を知られないようにしてほしいという要望。

なんでも妹さんが言うには依頼者の暴力が激しくなり、逃げ出すように家を飛び出したが引っ越し先まで押しかけてきて暴れられたとのこと。
役所などで家族であることを証明すれば住所などを聞き出すことが容易らしいです。
このケースの時は「病気の父親が会いたいと言っている」とか言って聞き出したらしいですが、、、

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この住所を知られないように契約を進めるのは一点だけ注意点があります。
署名押印や印鑑証明書などは別々に司法書士に渡すという事でどうにか配慮できます。
でも、所有権移転をするためにはお父さんからお二人への相続登記がされます。
その時に二人の相続持ち分で名前と住所が記載され、買主へと移転されるという事になります。
つまり、お兄さんがこの”所有権移転後の謄本を取得”したら移転時の住所がバレてしまいます。

旦那の暴力から逃げていて、行方を知られたくない奥さんが不動産を売却する時なんかも当てはまりますね。
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登記簿の取得を禁止することはできませんし。。。
さてどうしたものか・・・
依頼者が所有権移転後に謄本を取得する可能性は低いけど絶対に安心とは言い切れない。。。
次から次へと付加作業が出てくる案件です。。。

司法書士と相談して出した結論としては妹さんには所有権の移転後に引っ越しをしてもらう事。
その際に虐待があったので家族であっても役所の職員が第三者に住所などを教えることをしないでくれと申し出る事。
これをやると住民票や戸籍謄本のデータを出す時にアラートが鳴り職員が気付けるという仕組みがあるらしいです。

これが最善かどうかわかりませんが、
この時点ではまだ妹さんからの媒介も取っていないし遺産分割の協議書も作成できていません。

まずは妹さんと直接会って諸事情を理解してもらおうという作戦に切り替えました。

◆実妹との面談&混乱

妹さんと私が直接会う事をなぜか嫌がるお母さん。
何か隠し事でもあるのか?少し不思議に思いましたが
ここでお母さんからの提案があり「息子と一度会って話をしたい」とのこと。
「お腹を痛めて生んだ息子と直接話をしたい。多分この話が進んで売却したらもう二度と会えないはず」というので
「先方に話して調整してみます」と持ち帰ることに。

母親が息子に会いたい気持ちも分かりますが、息子から虐待や暴力を受けていても会いたいものなんですね。
母親は権利者ではありませんが妹とつながる唯一のパイプ。
断る理由も無いし虐待を受けていた側が会いたいというならそんなにハードルは高くないと判断しました。

ところが後日、依頼者にこの事を伝えると「会いたくない」の一点張り。
しかも「相続分を全てもらえると思っていたので計算が違う!」と怒りだしました。

少し時間をかけて冷静になってもらいながら
・私が妹に直接会って話をしないと話が進まない事
※郵送でやりとりをしたくても妹さんが会ったこともない不動産屋に住所を教えたくないという意向
・妹は依頼者と会う事を拒否している事
・法廷相続分での折半を受け入れないとそもそも売却すらできない事
などを説明。

「それなら会ってもいい」
「いや、やっぱり・・・」
「あんな奴母親じゃないし!」
と二転三転する依頼者を説得し、どうにか法定相続分の了承と面談のアポを取り付けました。

ここでも少し違和感。。。
暴力を振るっていたのは誰?
依頼者も虐待されていたのか?
あの壁の穴は依頼者?母親?
暴力を振るっていた側がこんなに会いたがらないってどういう事だろう?

そこで私が悩んでも何も進まないので淡々と案件は進めないといけません。

後日、お母さんと依頼者を面談させることができましたが
依頼者は現地に来てからもすぐに
「やっぱ会いたくない」と言って帰ろうとします。

どうにか引き止めながら感動?のご対面。
「元気?娘は大きくなった?」と涙を流すお母さん。。。
お母さんが何を話しかけても無視。。。
私がどんな話題を振っても
「もう帰っていいすか?」と帰りたがる依頼者。。。

少し気まずい時間が流れたりもしましたが、お母さんは満足したらしく最終的に妹さんと私を取り次いでくれることに。

妹さんとのアポを取り付けることができましたがお母さん同席という条件。
こっちとしては遺産分割協議書と媒介契約書、司法書士への委任状など妹さんに必要な書類にサインをもらうだけなので母親の同席は別に問題ありません。

妹さんには注意事項として
・決済の時までは住所などを隠しながら書類の手続きをしますが、最終的に登記の移転をする時には現在の住所が謄本に記載されてしまう事
・お兄さんが移転後の謄本を取得した場合は住所が知られてしまう可能性がある事。
・移転直後にお引越しをして、役所などに住所の転出先を知られないように申告してもらえれば新たな住所を知られる可能性は低くなる
・売却代金を頂いた後にできるだけ早めに住所移転をすること、
などの一通りのアドバイスをして遺産分割協議書の署名押印も終えました。

これでようやく次のステップだな、と一安心していたところ、、、耳を疑いました。。。

「あいつ死ねばいいのに」
「あんな奴が生きていることが間違っている」
「あいつにお金が入ること自体世の中おかしい」
とお母さんがタバコをふかしながら言いのけます。

え??妹さんが言うならまだしもあなたが???

しかも会いたいとか言って対面した時に泣いていたのに??
そのあとも依頼者への悪口が止まらず妹さんが
「金城さん、もう大丈夫です!これからもよろしくお願いします」
と妹さんの直接の連絡先のメモを渡しながら母親をなだめ、その場を後にしました。。。

親子の涙の再開は何だったのか?
虐待をしていたのは母親?誰が悪者?
どっちにも何かしらの理由がありそうです。。。

でも不動産屋は物件を売るのが仕事。
親子関係を掘り下げてカウンセリングすることが仕事ではありません。
今回は権利者でないお母さんの心をなだめるところまで手が回りそうにないし、妹さんと直接連絡が取れるようになったので深く首を突っ込むことはやめようと判断しました。

後日妹さんから教えてもらえましたがお母さんは昔から精神が不安定で機嫌が悪いと暴力を振るう事も多かったそうです。
そこでお兄さんとも折り合いがつかず、妹さんが付き添って面倒を見ることになっていたようです。
男を作って出ていったことも事実だけど、離婚や別居は男がらみではないらしい・・・

う~ん。ご家庭の事情って奥が深いですね、、、

まだまだ前途多難な売却案件。。。

続きは【コラム】不動産実務~相続物件の売却パート2(後編)


今後も沖縄の不動産あるあるや不動産実務体験記、妄想による未来予想などを書いていきます。
では~


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