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Column

コラム

◆沖縄の不動産のwithコロナ

【コラム】沖縄の不動産の今~withコロナ~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
沖縄の不動産の今~withコロナ~
です。

コロナの第二波に戦々恐々している日々を過ごしています。
国内でも感染者数が増えつつあり、夏のGO TOキャンペーンなども少し問題視されていますね。
こんな状況で国内の移動を後押ししていいのか!!!という声が取り上げられています。
自粛が明け観光業で来客&来県を期待していた事業者さんたちの生活はどうでもいいのか??という反対意見も出ています。

東京女子医大での看護師さんのボーナスカットも大きな話題になっています。

また、沖縄の米軍基地内でのクラスター発生も日々のニュースに上がっています。
外人賃貸への影響はどうなんでしょうか??
米軍基地の近くの飲食店さんなんかはまた大打撃ですね。。。


さて、というわけでまだまだコロナ禍です。
また自粛して経済活動を止めるのも難しい状態。
このまま止まり続けたらみんなで倒産してしまいます。

なので、現在起きている事とわかってきたことをまとめてみて
その上で今後の動きに対して何をすればいいかを考えてみました。

今回の記事は弊社がコロナ対策で考えている事や、対応しようとしている事なんかを書いていきます。
同業者さんは参考程度に、お客様は「へぇ~」くらいで読んでください(笑)

※約5分で読めます

◆コロナの影響をおさらい

今、本屋さんではコロナの関連の本がたくさん売られています。

コロナの影響が今後どうなるか?
コロナのせいで何が起きたのか?
コロナを超えて今後の動きは?

どこをみてもコロナコロナ・・・
まあ、今のみんなの関心事がコロナだから仕方ない。
でも医学的にも人種や年齢による重症度の差や発症の違いなど解明されていない事が多い状態です。
ワクチンの開発も急ピッチで進めているけど完成は先のようだし・・・

どの本を読んでみても不安を煽る内容が多いし、たまに違う事を唱えていると思ったら突拍子もない内容だったり。。。
こうなると自分が今いる現状と、自分の仕事の業界と、その周辺環境などを自分自身で細かく分析していくしかないようです。

ちなみに、
「コロナは終わらない」
という考え方が今後を考えていく上で一番しっくりくる気がしました。
ワクチンが完成しても完全に撲滅することは困難という意見が多いらしいです。

そう、インフルエンザとかと一緒で共存してくしかないというのが一つの結論かもしれません。
コロナウィルスが無くなるまで。。。という考え方はこの世の中から「風邪が無くなるまで」と願うのと同じくらい難易度が高いらしいので。。。

高齢者や基礎疾患がある人は厳重に注意しながら、若年世代は無自覚症状による感染の蔓延を防ぐために手洗いうがいマスクの感染対策は必須だと思います。
健康体の人間が感染を最小限に抑える対策をしながら、経済活動も回していく努力が必要になるんでしょうね。

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まだ第一波の真っ最中なのかもしれないのですが
まずは今回の第一波(?)で分かった事と変わった事と問題点を挙げてみます。

・分かった事
高齢者や基礎疾患がある人は死亡率が高くなる
40代以下は比較的軽症か無症状
インフルエンザ並みの感染力
夏場でも感染する
医療崩壊を引き起こさないように感染症対策に万全を期す
手洗い、うがい、マスクは効果的
(インフルエンザの感染数は過去最低を記録したらしいです)


・変わった事
常にマスク着用が標準化
ソーシャルディスタンス
TV会議やZoomによるリモートの浸透
オフィス需要が激減(賃貸面積の減床)
コンサートやライブ、夜の店みたいな密閉空間はやっぱりアウト
ホテルや宿泊施設など観光関連の融資がストップ
投資用物件への融資審査が厳格になった


・問題点
海外渡航復活が読めない
(インバウンドの今後が読めない)
外国での感染が未だに爆発的
オリンピックの開催も危うい?
沖縄のホテルや観光業はまだまだ深刻
ウィルスが変異して毒性が増す可能性もある


簡単ですがこんな感じでしょうか?
これらを踏まえながら弊社なりの今後の沖縄の不動産業をどう生き抜くか考えていきます。

◆不動産屋が変わった?

ソーシャルディスタンス。アポ取り。来客。。。
コロナの影響で対面を重視してきた不動産業界の接客や取引の仕方も変わってきています。

街の不動産屋さんへの来客数は大幅に減りました。
賃貸においてはTV電話によるリモート案内やオンライン契約が伸びてきています。
お問い合わせも少し前のようにすぐお会いして面談というよりは
最初に書類を送付して内容を確認いただいてからのリモート面談に変わってきました。

印鑑や紙を無くすという動きも出てきているし、売買においてもIT重説が普及するきっかけになりそうです。
営業はリモートで動くようになってきたし、今後は事務所を各所に構えながら大きく展開していく必要性が少なくなってきました気がします。

今回のコロナが不動産業界に与えた影響は大きかったと思います。
これでバブルがはじける!とか
不況に突入!
とかみたいな悪化するというマイナスなニュースは当然多いのですが、個人的には前向きな情報が多く見られました。

私が一番歓迎しているのが
「否が応でもテクノロジーを導入しないといけなくなってきた」という点です。
政府もコロナ対策のIT設備導入給付金を創設しましたし。。。


かつてのような

「立地のいい場所に店を構えたらお客さんが集まる」
「広告費をかけてTVCMで集客ができる」
「新聞の広告欄や週刊の不動産情報誌で集客」
「タブレット?スマホ?ガラケーだけで十分」

という時代が終わりを迎え

「TV離れが進みTV広告を見る人(広告を出す企業)が減った」
「SNSで集客をして営業マンor会社に個別にファンを作る」
「TVCMよりもYouTubeやSNSによってより趣向を絞ったターゲットに直接発信」

など、コロナ騒動の前から目の前に来ていた変化にプラスして

「コロナによって立地の集客だけでは勝てなくなった」
「人と会わずにスマホやPCで完結するサービスを利用し始めた」
「ソーシャルディスタンスによって、無差別に人と会う事を避け始めた」

という予想もできなかった事体に発展しました。
IT技術を取り入れないと不動産の営業事体がやりにくい時代に突入したと思います。

「不動産売買の主権者(売主さん)はTVCMやラジオ・新聞の広告が主となる世代の方が多いからまだ大丈夫。」
とタカをくくっていた業者さんも、この広告集客の手法の変化やお客さんの動きの変化には驚いていると思います。

今やおじいちゃんおばあちゃんもスマホでTV電話をする時代。
遠方にお住まいの息子さんたちの了承が欲しければTV電話で一気に繋いじゃえばいい。
会いたくないなら会わないで対応できる方法もたくさんあります。

まだ、大丈夫。
もう大丈夫じゃないんじゃない?

私のやり方が正しかったかどうか分かりませんが、創業して一人で身軽に変化をし続けていたら、この一年間で集客も問い合わせも全てSNSとご紹介で成り立つようになってきました。

前々から言っていますが不動産業界はガラパゴス化しているので
「変化したもん勝ち」だという事を改めて実感しています。

◆中華圏の資本が虎視眈々と・・・


昨日とある業者さんと情報交換をさせていただきました。
その時に
「那覇の大型物件とか観光業に中華圏の資本が入ってきている・・・」
という話題が上がりました。
裏付けを取ったわけでは無いんですが、
中国や台湾、香港などの資産家の人たちが来沖しては不動産情報を集めているらしいです。

~沖縄を狙っている理由~
インバウンド目当ての民泊事業がコロナで大失敗したので買いたたきやすい
新築宿泊施設が想定の運営のめどが立たずず止む無く建築中止
マンションデベロッパーが分譲を中止して仕入れた土地を再販している
既存ホテルで業績が悪化した業者が多数
レンタカーやタクシーなどの交通業界も悪化している

上記のようにインバウンド景気に左右されやすい沖縄の不動産事情が要因にあるとのこと。
資本家の人たちは常にチャンスを伺っています。

今回のコロナはバブル景気に浮かれて参入した素人投資家を一気に飲み込みました。
そんな投資家さんが手放す物件情報や、既存の宿泊事業者のオーナーさんが撤退する契機を見逃すはずはありませんよね。

去年までは高くなりすぎて旨味が減っていた沖縄の収益物件でしたが
「不安で怖くなって手放したい」
という損切の心理に付け込んで安く買う。

今の状況は彼らにとっては
「安く買えるチャンス」
と映っているようです。


不動産は資本力がある人が一番優位に買えます。
中国資本のお金はまだまだ市場に溢れています。
本当のお金持ち達は今、青ざめて手放すことを考えている獲物を探ることに躍起になっていると聞きました。。。怖(笑)
不動産は弱肉強食の世界ですね。
また、投資物件に対する銀行の融資の締め付けも影響が大きく、新規の参入も困難になってきています。
一般の投資家の融資が難しくなればなるほど彼らの影響力(買える力)が大きくなっていきます。

買う人が一定は居るという事は不動産価格の大きな下落は無いという事なのでしょうか。
利回りという目に見えやすい基準がある収益物件に限って言えばそうなのかもしれません。
※収益が取れている物件に限ります。
インバウンドの民泊収益を柱に組み立ててしまった立地が悪い物件はアウトだと思います。

一方実需の住宅関連はどうでしょうか?
コロナの第二波があるように、私が考えているのは売却依頼の第一波が近づいてきたような気がします。
沖縄の主産業である観光業が大打撃を受けた今、、、
ボーナスカットや賃金の未払い、解雇などこれ以上は継続が難しいという業者さんも増えてきています。
そんな業界の従業員さんが住宅ローンの支払いに不安を覚えた時、
「手放す」という選択肢を考え出します。
傷が浅いうち(築浅で高く売れる)に売却をしたいというのも頷けます。


今回のコロナですぐに市場に反応したホテルや民泊の収益物件。
今度の波は実需の住宅用物件を「早めに手放したい」という流れが起きるかもしれません。
ただ、高騰したバブルの最中に買った人に至っては残債が大きなネックになりそうです。。。。

◆今後の動きに備える事ができるのか

さて、今回は大雑把に今のコロナの影響を沖縄の不動産屋として振り返ってみました。
まだまだ先行きは見えませんが、確実にわかった事が一つあります。

「コロナは終わりません」
「今後はコロナと共存する社会になります」
「コロナによって市場は変化をし続けています」

コロナはピンチを招きましたが、不動産仲介業を営む私にはチャンスが転がっているように見えます。

幸い不動産の仲介業者はあらゆる物件を扱う事ができるカメレオンみたいな職種です。
収益物件・一棟ビル・区分マンション・土地・戸建て・・・
数え上げればキリがありません。

また、「変化」が得意な業種にも関わらず「変化」を拒む傾向が強い業界でもあります。
外需や投資、外交関係など様々な要因で影響を受ける沖縄の不動産。
でも変化をすることを嫌う業者が多いという現状。

ということは率先して変化を取り入れていけば新しい何かが見えてきそうな気がしませんか?
何がどうなるのかは全く予想できませんが、想定して動くことは大切です。
毎日少しずつ変化をしていくことで新しい時代に対応できるんだと思います。

色々な事に影響されやすい沖縄の不動産業界に身を置く立場として、
些細な変化にも敏感に反応していきたいと思いました。
この変化を細かく同業者さんと共有して、新しい何かが生まれるといいな~^^
少しづつ新しい世代の不動産屋さんが募ってきていますので今後に期待してください!
飲み会などの付き合いが嫌いな私と付き合う業者さんは数が少ないというのがネックですが(笑)

飲み会やゴルフに誘わないので仲間になりたいという業者さんがいれば是非お声掛けください!


今後も沖縄の不動産あるあるや不動産実務体験記、妄想による未来予想などを書いていきます。
では~


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