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Column

コラム

◆AIと不動産仲介

【コラム】不動産仲介業はAIで無くなるのか?のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産仲介業はAIで無くなるのか?
です。

最近AIに関する専門書籍を読んでみました。
弊社はAIによる自動査定システムを作ったりしながら不動産仲介業を営んでいます。
不動産自動AI査定システム
↑沖縄県南部の不動産の価格を調べたい方はお気軽にご利用ください。

それにも関わらず「AI」というものが何なのか?
何となくの雰囲気でしか掴めていないことをまざまざと思い知らされました。

私なりに勉強したAIについて簡単に触れながら
今後の不動産実務がAIに乗っ取られるのかも考察してみました。

いつものごとく私の偏見が多分に混じります(笑)
反論などは受け付けませんので、ご自身で咀嚼して
「こんな考えのやつもいるんだ」
くらいに捉えてください。

◆AIってなんだかわかる?

流石に今の現代を生きている人の中に「AI」という言葉を聞いたことがない人はいないと思います。

「AI」=「人工知能」

という考え方であらかた間違いではありません。

でも、皆さんの中には大きな勘違いがあって
「AIは万全」
「AIが仕事を奪う」
「AIが人を超える」
「AIは何でもできる」
という事を真実だと受け止めている人も多いと思うんです。
私も実はそうでした。

でも勉強を進めると
「まだこんなもんか」
「これから凄い事になるかも?」
という考えに改まりました。

AIについての細かい解説は専門家に任せます。このコラムでは詳細まで触れません。
AIについて調べたければどこにでも書籍が売られていますので、ご自身の業務の関連性がある分野で調べてみてください。
本だけじゃなくてもYouTubeなどいろんなところでヒットすると思います。

ちなみに今回私が理解したAIについて大雑把に書くとこんな感じです。

・AIが人類の知能に及ぶ可能性は皆無(シンギュラリティは起きない)
・AIの研究は何十年も前から挫折を繰り返していた
・ディープラーニング技術が開発されてから目覚ましい発展をし始めた
・AIは教えてもらってない事を自分で考えて判断できない
※シンギュラリティやディープラーニングなど細かい単語などもググればすぐに出てきます。

なんだかこう書くとAIってショボいように見えてきちゃいました(笑)
もっと身近にわかりやすい事実で表現するとこんな感じ

・オセロ、チェス、将棋ではAIに人間が勝てなくなった
・囲碁はまだ人間に分があったが最近は勝てなくなってきた

これを簡単に解説すると
将棋で言う「詰将棋」みたいに勝つまでの「ハマり型」が決まっているテーブルゲームに於いて、
オセロみたいに単純なルールだと、ある程度早い段階でAIの方が人間に勝つことができた。
勝つまでの方式がすぐに弾き出し易かったといった方が分かりやすいでしょうか?

チェス、将棋、囲碁の順番で指し手や返し手、盤面の動くコマ数が多様になっていくゲームでは
「ハマり型」のバリエーションが増えてAIに勝ち方を学習させるまでに多大な時間を要した。
という事です。

簡単にまとめるとAIは勝つ方式を記憶して、その場その場で自分で判断するのではなく
「記憶した指し手を瞬時に勝つまでのルートで再計算し続ける事が得意」
という事です。
囲碁や将棋で例えられたら分かりにくいって?

もっと簡単に言うと
「教えられたことなら得意」
という事です(笑)

◆AIとRPA

AIについては少しわかっていただけましたか?
よく勘違いされることとしてRPAという技術があります。

RPAについて簡単に説明すると
「ロボティクス・プロセス・オートメーション」
「機械が自動で作業をします」
という感じです。

RPAは経理処理、データの収集、エラーの抽出などなど様々なシーンで使われるようになってきました。
単純な作業はRPAに置き換えた方が効率も時間も人件費も浮くと言われていて、近年導入する企業とRPAを開発してリリースする企業が増えてきました。

不動産の業務で言うと
・お問い合わせへの初回返信
・毎日の物件確認と新着情報の抽出
・ネット情報の更新
・賃料の入金確認
など誰でもできたような雑務をRPAに置き換えることができるんです。

RPAは
R=ロボットに
P=プロセスを教えて
A=自動でやってくれる

という単純作業の革命児ですね。

ここで
「AIと何が違う?どっちも機械が命令通りにやって動くんだろ?」
という考えの方もいらっしゃると思います。

先ほどの将棋や囲碁で例えると
AIは相手側の指し手を判断して、何万通りもある次の手から勝利に近い手を選んで差し返すことができます。
RPAは相手側がプロセスに無い手を出してくるとお手上げです。すぐにエラーでストップします。

AIは膨大なデータベースをディープラーニングで思考しながら動くことができるのに対して
RPAは命令された作業を黙々とこなすことしかできません。

「じゃあやっぱりAIは凄いじゃないか!そのうち人間を超えるし、仕事を奪うだろ!」
というあなた、落ち着いてください。

AIは判断して最適解を導き出すのが得意なのですが、まだまだ判断力が未熟なんです。

人は2歳くらいから犬や猫を見分けられるし、大人と子供、男と女も見分けられます。
女装した男性に違和感を覚えますし、腕や足が欠損した人を見ても人として認識できます。

AIにはこの作業が難しくて
人というのは二足歩行で手足があり男と女があって、、、大人は大体身長がこのくらい。。。
年を取ると白髪が増えて腰が曲がって・・・・
という人間が当たり前に理解できている「常識」を教え込むことが難しいらしいです。

テーブルゲームのようにルールがあって勝ち負けがあるものを教えるのは数十万という「指し手」を教えればよかったのに
「常識」を教えるには数万、数億を超えるデータの組み合わせを教える必要があります。

・尻尾を失った犬
・耳が無くなった猫
・身長の低い大人
・おじいちゃんかおばあちゃんかわかりにくい老人(これは人間でも困難)

など少しのイレギュラーを曖昧に判断して
「これだ」
と決めるのが難しいんです。

これが今、AIの乗り越えなければいけない壁として立ちはだかっているらしいですが、日々の研究はずっと続いているとのこと。
私が読んだ本が古ければもう少し進歩しているかもしれません。

「AIに仕事が奪われる??」
って大騒ぎしていた方は少しは安心できたのではないでしょうか?

◆不動産仲介業はAIに乗っ取られる?


AIとRPAが分かったところで本題です。

不動産仲介が不要だという暴論を振りかざす人たちがいます。
AIが進化したら不動案仲介が無くなってメルカリのように個人間売買が当たり前になる。
不動産仲介の人は部屋を案内しているだけで今後不要になる。
という考えらしいです。

まず、私は不動産仲介業者なのでポジショントークになってしまい、考え方が偏っていることを前提で読んでください。
できるだけ客観的に考えてみた私の考えはこうです。

RPAによって仕事が減る、若しくは職を失う人は出てくると思います。
単純な作業を行うパートさんや事務員さんに給料や交通費を支払うよりもRPAを導入した方が企業としてのコスパがよくなるからです。
しかもRPAはミスをしないので、余計なチェック作業も軽減されます。

AIは仲介業務を乗っ取るほどまだ進化していない。
お客様の条件に合った物件を抽出したりすることはできるはずだが、
近隣の住民の素性や売主さん・買主さんのファイナンス状況、親族間のトラブルなど感情的なことを判断できるまでにはまだまだ時間がかかるか、今後もできない。

AIは人間の目的をサポートするものとして発展し、人間の感情まで後押しするのは難しい。

例を挙げるとネットのレコメンドの商品をすぐ買いますか?気になってもレビューを読んで商品の口コミなどを検索して買いますよね?
ネットの非対面の買い物でも「人」の意見を求めている証拠です。

具体的に説明すると
仲介業務って離婚や結婚などのライフイベント、お子様の成長やご両親のお仕事の兼ね合い、
今後の転職や転勤の可能性の有無や賃貸に貸し出す場合などの様々な視点を包括してサポートして、やっと契約にたどり着くんです。

売主さんと買主さんの間に入って折衷案を提案し、双方にとって満足できる合意点を見つけ出すのが不動産仲介の仕事です。
これを一人前にできるようになるまでに5年くらいかかるんではないでしょうか?

2歳児が判断できる常識を覚えるのも一苦労のAI。
大人になって、社会に出て、紆余曲折を学んだ仲介営業マン。
あなたはどっちの判断を信じますか?(笑)

○○千万円の買い物をするのにメルカリのように個人から個人が買う時代が本当に来ますか?
その時に間に入ってプロの目線で調査&後押ししてあげる仲介の仕事はまだ機械化はできないと思います。

価格の評価や品質の確認に至っても
宝石やブランド物も偽物が出回るので「鑑定士」が必要なように
一定の知識を持った「宅建士」が不動産を調査&評価するのはまだ必要なことだと思います。

こうやって見てみるとAIが仲介を乗っ取るのはまだまだ先だと思いませんか?

でも、物件の鍵を開けて買主さんが勝手に申し込むのを待っているだけの営業マンや、接客もせずに事務作業だけをやっているスタッフなんかは危機感を覚えないとまずいでしょうね。

不動産業界だけに限らず、今後もAIやRPAに置き換わっていく仕事ってたくさんあると思います。
自分がやっている仕事が単純作業なのか?
人がやるから付加価値が出るのか?
を見つめなおしながら今後の人生プランを立てないとあっという間に不要の烙印を押されます。

少なくともAIやRPAが発展して機械化してくことで人件費のコストは減るので、仲介手数料などその他のコストに反映されることになることは予想できます。
このような時代になった時にあなたはコストにならずに生き残っている自信はありますか?

「AIやRPAにはできない仕事をしていますか?」

これはまだまだ先ではなく、今目の前に突き付けられている事実です。

◆今後を見ながら

如何でしたか?
AI、RPA、5G、ブロックチェーン、、、
様々なイノベーションが起きるたびに仕事を失う人が出てきます。

車の発展で人力車や飛脚は要らなくなりました。
携帯電話が普及してポケベルは無くなりました。
携帯カメラが発達してインスタントカメラが要らなくなりました。
スマホが普及してTVを見る人が減りました。

新しい技術革新の裏で人の仕事が無くなるのは世の常です。

新しい技術で仕事が奪われるというのは
「技術の発展によって、そこで人が働く必要が無くなった仕事」
というだけです。

でもその分野の技術管理者みたいに新しい仕事は生まれます。
コンピュータープログラマーやSEなんかは50年前にはなかった仕事です。
スマホの画面を直したりデータを復旧する仕事なんか10年前にありましたか?
ウーバーイーツの配達員も新しい仕事の一つですよね。

AIやRPAを敵視して進化を避けるよりも、
AIやRPAなんかを駆使して新しい業務を生み出すことに頭を使った方がいいのは誰が見ても明白です。

不動産仲介の仕事もいつかは機械化されるかもしれません。
不動産売買も個人間で問題なく取引できる時代が来るかもしれません。

いきなり不要になる仕事だとは思いませんが、
いつそんな時代になっても大丈夫なように柔軟に変化をする必要があります。

今後も情報を集めながら不動産業の未来を憂いて行きます(笑)

では~


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不動産の価格を徹底的に調査するために弊社では不動産の売れ行きを毎日収集しています。
不動産売買市況速報
※毎日、宜野湾市、浦添市、那覇市、西原町、南風原町、与那原町、豊見城市、糸満市、八重瀬町、南城市の不動産の売り出し事例を収集しています。

それを基に県内12万ヵ所の地点の査定データを収集して「自動査定システム」をリリースしました。

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