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Column

コラム

◆不動産屋さんの実態

【コラム】不動産実務の過去と今~そして未来~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産実務の過去と今~そして未来~
です。

当コラムを読んでくださる方はご存知の通り、5GだAIだなんだと未来のお話が好きな私です。

色々なテクノロジーの参入で新しい風が起きそうな不動産業界。
本日は少し趣向を変えて過去を振り返ってみようと思います。

私の知りうる限りで昔まで遡ってみて、今がどれだけ便利なのか?
またその進化のスピード感なんかを感じ取ってみたいと考えた次第です。

先輩方から聞いた話なんかを書き起こしてみるので
「実際はこうだった!間違えている!」という指摘があればご連絡ください。

また、新しい技術に苦手意識を持っている業者さんには必読の記事だと思います。
あの頃はよかった・・・なんて言葉は絶対に出ないと思います(笑)

懐かしみながら読んでみてください。

※約5分で読めます

◆タイムスリップしてみましょう

まずは20年以上前のお話。
私もまだ不動産業界に足を踏み入れていない頃のお話です。
ここからは諸先輩方からのお話を落とし込んでみようと思います。

不動産の情報は不動産屋しか持っていない時代。
査定依頼はもちろん、購入希望の方も基本的には来店です。
店頭のガラスに貼られた物件情報とステ看板、不動産情報誌がお客様の情報源でした。

今みたいにすぐに他社さんの情報を取れるわけもなく。。。
同業者とは電話とFAXで情報のやり取り。

REINSが出てくる前は地域の不動産屋さんが集まって
「物件情報交換会」みたいなことを定期的に行っていたとのこと。
「○○社のどの物件が幾らくらいであったな。」とかを同業者同士で把握していたらしいです。

いい物件の場合は囲い込みもあったみたいですが、囲い込んでもお客さんが付かないと意味がありません。
情報の流通が圧倒的に遅かった時代なので、物件情報を持っていても売れないと仕方がない。。。
だから同業他社と協力して客付けをお互いにやっていたそうな。

来店やタウンページでしか集客ができないので基本的に人目につく場所に店舗を構える事が最優先。
駅前なんかで最高の立地に構えることができたら元付けになるだけで充分に食えたようで
立地がいいところに開業出来たらそれだけで成功する。
みたいな感じだったらしいです。

沖縄みたいに駅が無い場合は「大通り沿いなどの目立つ場所」に店舗を構えたり、公民館や地域の催しに積極的に顔を出して
「俺、不動産屋だよ」とアピールして口コミで広めていくしかなかったようです。
政治家さんみたいに「地域の葬式は絶対すぐに駆け付ける」というのが鉄則だったとのこと。
葬式は相続の話もあるから不動産売却の相談を受け付ける絶好のビジネスポイントですよね。

時代背景が見えてきたところでまずは客付けの業務を見てみましょう。

まず、お客様に来店してもらって、
棚から物件情報の冊子を取り出し、、
条件に合いそうな物件をあてがい。。。
ゼンリンを引っ張り出して現地を見に行って、、
気に入ってくれそうなら会社に戻って物件確認。
携帯も無いので毎回固定電話で担当者を捕まえないといけないし
「あの物件はまだありますか?」
「担当は出ているので現在わかりません」

数時間後
「あ~。ごめんねぇ!決まっちゃったよ!」
「・・・一日中頑張ってこれかよ!チックショー!」
という場面がそこかしこで起きていたようです。

スピード勝負なのに担当との行き違いで契約を逃したり、折り返しを貰ってもこっちが外出していたり・・・
今では考えられない勝負が繰り広げられていた時代。。。

とまあ、何もかもがアナログで聞いているだけで疲れてしまうような時代でした。
休日や夜間に携帯で呼び出されたりという事は勿論なかった時代。
そう考えると少しはいいところもあったかも(笑)

◆査定依頼を受け付けたら

【コラム】不動産実務の過去と今~そして未来~のイメージ

さて、ここからは査定依頼を頂いて販売を始めるまでのお話に移行します。

売却希望の売主さんから

・場所の把握
・現況の状況(居住中・空き家・更地)

を確認。
この時に幾らくらいで売りたいかも軽~くヒアリング。

まずは場所を特定してから
・役所調査
・価格査定
の段階で進めていきます。

まず今よりも圧倒的に困難なのが場所の把握ですね。
物件の所在地や住所なんかをゼンリンで確認。
(このころの不動産屋はゼンリンの冊子を毎年購入してたそうです)

ほとんどの場合は売主さんと一緒に現地を確認しに行ったらしいですが、売主が同席できないと場所さえも分からないケースも多々あったとのこと。

住宅の場合はある程度特定できますが
土地や山林の場合は場所があやふやなケースがほとんど。。。

まずは地番を確認して公図を取得となります。
しかも謄本や公図も法務局に行かないと取得できません。

航空写真や併合図も無いのでゼンリンとにらめっこ。
境界もあやふや。
適当に石なんかを投げて
「あの辺からあの辺までだったはず」
みたいな会話が交わされていたそうです。

場所が特定できたら、いざ役所調査。

この役所調査も地図の写しなんかを持って行って大雑把な都市計画図を見ながらの確認だったようです。
関係各所に足を運ぶたびに現地を伝えることに一苦労。
担当が不在の場合は出直すか電話での折り返しを依頼。
ここでも先ほどのような電話の行き違いが多発(笑)

ある程度の調査が終わった段階で査定に移りますが。。。
近隣の取引事例とかも今のようにすぐにネットで調べることができない時代・・・

仲のいい同業者さんとかに聞いて回って
「おおよそ幾らくらい」
という目安を出していたらしいです。
そこで冒頭の
「幾らくらいで売りたいか」
というヒアリングの数字と照らし合わせて
希望額が安ければ買取。
高ければ媒介で売り出し。
みたいなふるいをかけたそうです。
不動産査定が難しいのはいつの時代も変わりませんね。

売主さんも情報が無いもんですから高いのか安いのかを判断する基準が無く、
基本的には不動産屋さんの言いなりだったらしいです。

価格が定まってきたら媒介契約を交わし、図面や物件情報の整備。
パソコンも無いので基本的には手書きの概要(マイソク)

この時代は字がきれいな事務員は重宝されたそうです。

物件の概要なんかが出来上がれば店頭に張り付け。
同業他社にFAX。
情報交換会に持ち寄る。

何をするにも人の手がかかってしまいます。
今と同じ仲介手数料ではやってられなかったんじゃないかな?と思ってしまいましたが、
このころは売買専門でやる業者は資金力がある買い取り業者。
財閥系や鉄道関連の会社が圧倒的に強かったらしいです。
今でも名残はありますよね。

いわゆる一般の仲介業者は賃貸の管理なんかも兼業でやって、
「売買手数料はたまに入るボーナスみたいなもん」
だったとのこと。

◆売主と買主が決まったら

【コラム】不動産実務の過去と今~そして未来~のイメージ

販売活動が実を結び、ようやく売買契約になったらまた大変。
重要事項説明書や売買契約書はひな形があって、基本的にはひな形を手書きで書き写し。

協会から配布されるような名前や住所だけ空欄で残りは印字されているものが出てくる前まではこれが主流。

間違えたら訂正印。書き直し。綴じなおし。。。
空欄タイプのものでも重要事項説明書はほぼ手書きのものが多かったらしいです。

なんか昭和の不動産屋さんを役者さんが演じている時に
腕に袋みたいなものを巻いているの見た事ありませんか?
あれは手書きが多いので袖が汚れないようにするための必需品だったようです。
腕貫っていうみたいです。初めて知りました(笑)
今でも事務仕事をする人は重宝しているのかな?あまり目にしなくなりましたね。

手付金を下ろすのも通帳と印鑑必須。
ATMもキャッシュカードも無くて窓口は激混み・・・
印鑑を忘れたりしたら下手すりゃ契約日の変更となります。。。

携帯電話も無いので契約の時間に遅れたりしても相手の現況を確認することもできません。
電車が遅れたとか、渋滞していたとか、待たされる方はずっと待つしかなかったらしいです。

相手方の気が変わってドタキャンでもされた日には事務所でずっと待ちぼうけ。。。
ドタキャンされた人との待機時間は決済の融資待ちの比では無かったとのこと(笑)
想像を絶する空間ですね。。。。

こう考えるとREINSの登場って物凄い画期的だし、
ポータルサイトの普及もめちゃくちゃ大きな変化ですね。

PC一つで契約書が作れてスマホ一つで物件の調査ができる。
いい時代になりました。

◆平成・令和の不動産業者さんへ

昔にタイムスリップしてもらいましたが如何でしたか?

スマホ、Googlemap、ストリートビュー、ネット謄本、ライン、SMS。。。
昔では考えられなかった便利なアイテムを使う事で
当たり前に最新の技術を享受している事が分かりました。
これらの技術が当たり前に使えるようになったのもほんの数年前ですよね?

今のあなたの仕事はテクノロジーで成り立っています。
過去の話を聞いていて、忙しいとか時間が無いとか言い訳をしているのが恥ずかしくなってしまいました。。。

ここから話をグイっと現代に戻します。

5G、ブロックチェーン、AI、RPA、、、
最近の技術が苦手だからと避けている業者さん。

過去に真っ先にPCを導入したり、HPを構えた業者を見て
「あんなハイカラなもの不動産には要らん!」
って食わず嫌いをしていませんでしたか?

今こそ最新の技術を取り入れながら変化をしてく時です。
時代にどんどん置いていかれます。

今の時代にスマホとPCを持たずにゼンリンと固定電話だけで商売できますか?
技術を避けるというのはそういう事だと思います。

最新の技術と不動産を考察した記事をまとめましたので是非読んでみてください。

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【コラム】不動産仲介業はAIで無くなるのか?
【コラム】不動産実務の変化予想~5Gと遠隔案内~
【コラム】不動産業界の課題~IT化で変化できる?~
【コラム】不動産業界とオープンデータ~今後の情報化社会をどう生き残る?~
【コラム】5Gと不動産業界
【コラム】ブロックチェーンと不動産
【コラム】不動産テックについて
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不動産業界のテック嫌いを少しでも緩和できる記事になったかな?
私もまだまだ勉強中で変化を模索している最中です。
同業者さんでもっと新しい情報をお持ちの方がいれば是非情報交換をお願いいたします!

今後も沖縄の不動産あるあるや仲介業の実務なんかを書いていきます。
気が向いたら未来の妄想も書きますので応援よろしくお願いいたします。

では~


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※毎日、宜野湾市、浦添市、那覇市、西原町、南風原町、与那原町、豊見城市、糸満市、八重瀬町、南城市の不動産の売り出し事例を収集しています。

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