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Column

コラム

◆相続案件とノンフィクション

【コラム】不動産仲介実務~親の心、子知らず~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産仲介実務~親の心、子知らず~
です。

実務系のコラムは同業者さんからもお客様からも評判がいいんです。
できるだけ当事者が特定できるような内容は避けるようにしているので
登場人物の人数や人間関係などはフィクションです。

ただ、不動産に関する問題点や相関関係は事実を基にしています。

どこまでがフィクションでどこまでがノンフィクションかに注目しながら読んでみても面白いかも。
・・・いや内容が入らなくなるから面白くないでしょうね(笑)

あまり深く考えずに不動産のケーススタディの一部として読んでみてください。

※約5分で読めます

◆沖縄の不動産相続事情

だいぶ無くなってきていますが未だに根強く残っている沖縄の文化の一つに
「家督相続」
があります。

とーとーめー(仏壇)を長男に継がせるため、すべての資産を長男に相続させるというアレです。
長男嫁に嫁げば資産がたくさんもらえてラッキー♪というわけにはいきません。

沖縄では長男嫁になると大変な事ばかり。
旧盆や正月、旧正月、法事などがあるとお嫁さんはずっと厨房とリビングを行ったり来たり。。。
まるで給仕さんです。

反面、男連中は仏間でずっとお酒を交わし談笑するだけ。
お盆の時期とかになると、同じような光景が広がっているご家庭が多いと思います。

冠婚葬祭、法事、旧盆、正月、清明祭(しーみー)、、、
沖縄のお嫁さんの仕事は年がら年中やってきます。
正直なところ大変すぎてこういうしきたりが残っている家の長男は忌み嫌われる傾向にあります(笑)

実家を継いでも現金はほぼ残らない家庭も多いですし、
現金化したくても親戚の反対で実家を売れないと嘆く人も多く、
長男だからといって資産を全部貰っても割に合わないという声も出てきます。。。

最近は家督相続の風習も薄まってきて、法定相続分で分ける家庭も増えてきていますし、
仏壇も永代供養にする家庭も多くなってきました。

さて、沖縄の長男嫁が大変だという事を書きたいわけでは無いのでそろそろ本題に移行します。


今回の依頼者はとある田舎の長男嫁。
旦那さんがすべての資産を相続しましたが、旦那さんは相続後に死亡。

田舎の大地主だったせいで相続税の支払いが大変だったとのこと。
依頼者は運がよく?旦那さん側の親戚は旦那さんが死亡する前に皆さんお亡くなりになっていました。
つまり旦那さんの実家の仏壇を見ないと怒られることも無く、
口うるさい親戚にずっと見張られることも無く、、、
実家を売ることに反対をする親戚もいなかったらしいです。

そのため、相続税を支払うためにすぐにご実家と不要な土地を売却。

無事に納税も済ませることができましたが依頼者の苦悩はここから始まりました。。。

◆相続税が怖いから・・・

依頼者には男の子のお子様が2人。
2人ともご結婚されていて依頼者は一人暮らし。
ここまではごく一般的なご家庭のお話です。

しかし、依頼者には先の相続で相続税を支払っても有り余る現金が手元に残りました。
田舎ではありましたが、道路拡張や区画整理事業などの開発行為によって地価の値上げが激しいエリアだったんです。

実家の売却と合わせて開発予定地の畑や放牧地を売ることで、億を超える現金が手元に残りました。

ここで依頼者はふと思ったことがあるんです。
「旦那の相続でこんなに税金を支払ってしまった」
「私が死んだら子供たちがまた多額の税金を払わないといけなくなる」
「相続税対策をしよう」
と・・・

相続税対策って様々な税務知識が必要ですし、不動産を交えた対策となると税理士だけのアドバイスでは上手い対策ができません。
相続業務に特化したアドバイザーか相続に特化した税理士、または不動産業者を選ばないといけないんですが
依頼者はとりあえず近所の
「不動産事務所兼行政書士事務所」
を開業しているところに相談に行ったそうです。

なんでも
「相続税を払う時もこの人にお願いしたし、行政書士もやっていれば信用できる」
と判断したとのこと。
予備知識もなくネット検索もしない年代の方なら仕方ない事ですが、この相談をした業者さんが悪質でした。

業者からのアドバイスはこんな感じ
・残してあげたい土地は相続する時に更地だと高く評価されるから息子たちに贈与しなさい
・残さなくてもいい土地は全部売りましょう
・息子たちにお家を買ってあげなさい
・現金を持ってても相続税で取られるからアパートを建築しなさい
・子供たちにもアパートを買ってあげなさい

というとんでもないアドバイス。

でも依頼者は言われるがままに土地を息子に贈与。
土地も仲介で売却、おそらく三為とかでかなり抜いたでしょう。。。
そのお金を原資に息子二人にアパートを買ってあげました。。。
ご自身の年金替わりにと築40年の賃貸物件を購入。
この物件の利回りはなんと3%・・・

そうなんです。
この相談した業者さんは相続の対策と言いながら仲介で儲けただけです。
多分、アパート建築の斡旋で建築会社からのバックもたくさん貰ったと思います。

後日多額の贈与税と不動産譲渡税が請求されてしまった時には
「税金は仕方ないでしょ。みんな当たり前に払っています」
と一蹴されたようです。

◆親の気持ちと子の本音

相続の対策をしたいからと言って資産を目減りさせるだけで、
税金や今後の運用などを一切加味しないアドバイス。

確かに資産が減って相続税はかからなくなったかもしれないけど
土地の贈与税とアパート購入資金の贈与税。。。
不動産の譲渡税に仲介手数料や諸々の諸費用、、、
多分、普通に相続税を払った方が資産は残ったと思います。

これだけでも大変なのに、依頼者には更なる悪夢が待ち構えていました。

息子たちからすると母親が住宅もアパートも買ってくれて不労所得を得られるようになり、
更に贈与税なんかも母親が負担して納税。
一切の負担をせずにローン無しの持ち家所有&賃貸大家さんになりました。

二人の息子はまだまだ母親にお金があると思ってお金の無心をしてくるようになったようです。
更にその二人の嫁さんも義母にお金があると知ってか贅沢三昧。
孫の面倒を依頼者に全て押し付けて夫婦で一日中パチンコに入り浸ったり、旅行に行ったり。。。
自営業者として会社を立ち上げてはいますが、体調不良や天候不良など何かあればすぐに休業。。。
しまいには毎月依頼者が仕送りをするようになったとのこと。。

母親が頭を悩ませながら子供たちにはお金で苦労させたくないと考えた結果。
全てが悪い方に転がりだしました。

しばらくして現金が枯渇してきたのを機に息子に贈与した土地を売却したいと考えるようになった依頼者。

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このあたりで初めて私のところに相談に来ました。
ここまでの話は依頼者から聞いた話なのでどこまで事実かはわかりませんが、かなり悩んでいることは伝わってきます。
できるだけ協力してあげたいと思い、いろいろとヒアリングをしながら話を進めていくことに。。。
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依頼者の考えでは
「名義を息子にしただけで主権は自分にある」
という認識でしたが息子から返ってきた返事が
「俺の土地だし。嫁も売ることに反対している」
とのこと。。。

依頼者抜きで息子たちとお話する機会があり本音を聞いたところ
「母親は困っているふりをしていて、実はまだお金を隠し持っているはず」
「せっかくもらった自分の土地を売って母親に渡すのは絶対嫌だ」
「そもそもアパートも自分たちが欲しかったものじゃない」
「管理費とか不動産屋とのやり取りとかも煩わしい、勝手なことして・・・」

という絶句するような思考の持ち主でした。
しかも兄弟&それぞれのお嫁さんも同じ考え。

土地やアパートの名義なども全て息子にしてしまっている以上は勝手に売却することもできません。

立場が逆で親が売りたがらないけど子供たちが売りたいという時なら、
「親御さんの気変わりが無い場合は相続を待ちましょう」
と提案できますが、この場合は子供たちが母親に譲歩しない限り無理と判断。
残念ながらご家族のお話合いもこれ以上進まなくなってしまいました。

母親は田舎で質素に家賃2万円の賃貸住宅で独り暮らし。
息子たちは都心部でぜいたくな暮らし。。。
親の心子知らずというかなんというか・・・

依頼者が息子たちを甘やかしすぎた事も大きな反省点の一つですね。

◆相続対策はパートナー選びが大切


今回のお話は
・相続税対策として資産を大幅に目減りさせた。
・業者だけが儲かるという訳の分からない対策。
・子供たちのためにと思ってやりすぎた結果が全て裏目に。

という内容でした。

問題が起きてしまってからではなかなか修正が利かないのですが、
この案件、一番最初に相談する人を間違えてしまった結果ですよね。

もし最初に私のもとに来てくれていたら。
そうでなくても良心的な不動産屋さんとかに相談できていたら。。。
一度身近にこういう相談をできる人がいてくれてれば。。。

「たられば」ばかり話しても無意味ですが
最近では親御さんがネットとかの検索ができない場合でもお子さんが事前に調べてくれたりするので
ここまで大きな落とし穴に落ちる人は減ってきていると思います。

ただ、お客様の無知に入り込んで搾取しようと企む不動産屋は沢山います。
これだけネットの情報が転がっていても
「目の前の不動産営業マン」の上手い口車に乗ってしまうんです。

不動産屋は売らせてしまえばお終いという考えの人も多く、
営業マンは数字を出すことに追い込まれています。
その場限りの契約だけを取りに来る営業マンもたくさんいます。

残念ながらお客様の事を考えて、
後々の事までアドバイスする業者さんは少数派です。

不動産業者に不安を感じるんであればこちらの会社さんにご相談してみて下さい。

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株式会社REGATEの金城からのご紹介と言えば何か特典があるかも♪(無いです)

しかもまた勝手にリンクを貼ってます。。。。
亀島さんすみませんがご了承ください(笑)

不動産の事でお悩みでしたら是非弊社にご相談ください。
様々な経験があるので多角的にアドバイスをさせていただきます。

不動産を“負”動産にしないために、
相続を“争”続にしないように、、、

沖縄の相続事案は仏壇や地域の風習など少しややこしいので
できるだけ早いうちにご相談をすることをお勧めします^^

これからも沖縄の不動産実務やテクノロジーなど色々な視点から書き綴っていこうと思いますので
応援よろしくお願いいたします。


では~


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