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Column

コラム

◆持ち家は損?

 【コラム】家を買うという事~それは投資です~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
家を買うという事~それは投資です~
です。

居住用不動産の売買仲介業を専業としている弊社ですが、
ここ最近のお客様からのご相談で

「住宅の相場が下がる?」
「いつが買い時?」
「バブルははじけた?」

みたいなご質問を受けることが多くなりました。

子供の進学(学区)
地域の環境
将来の親の介護
マンションか戸建てか
実家の建て替えか・・・

ただでさえ考えることが多い不動産の購入。
そこにコロナという未曽有の事態が世界中を襲ったので
更に頭を悩ます方が増えたようです。。。

不動産投資を勉強する人は「投資」を勉強するので
当たり前にお金を増やすことに着目しています。

でも居住用の不動産を購入する人は家賃と毎月のローン支払いなんかは気にされますが、
資産の運用という視点にはあまり着目していないんですよね。

あまりにも短期的な視点で不動産の購入を考える人が多い気がして・・・

私と同世代の方の親御さんたちは住宅ローンという投資はガンガン推し進める癖に
株や金融資産への投資は「怖いからやめとけ」と口を揃えます(笑)

今回は投資用の不動産には深く触れませんが、
結論的には
「不動産を購入する行為は全て投資活動」
だと思うんです。

そこで、私の主観を経験と微々たる知識を総動員して
「不動産を購入すること」
について考えてみようと思います。

※約8分で読めます。

◆永遠のテーマ「賃貸か購入か?」

不動産の購入を検討した方が全員考える永遠のテーマがあります。

「賃貸が得か?購入が得か?」

ネット上でもYouTubeでも様々な書籍でも太古の昔から議論されてきていますが、
未だに明確な答えが出ていないという壮大なテーマですね(笑)

これについての私の持論は
「どっちもどっち」です(笑)←無責任w

投資用の不動産の場合
購入した金額と毎月入ってくる収入と売却した金額、そこまでの諸経費などを総合して
「○○円得した/損した」
という結果が分かるので明確ですね。
投資という行為自体がお金を増やすための目的と定まっていますし。


でも居住用の物件の賃貸と購入を比べて
「どっちが得か損か?」というのはかなり乱暴な議論だと思うんです。
住む=生活をするという目的の中で損か得か?を比べるのって難しくないですか?
ダイヤモンドとフェラーリってどっちがいいと思う?
という比べ難い品物を同じ定規で比べているような感じにも似ています(笑)


ここからは家を買うという事を具体例で考えてみます。

バブル崩壊前後の住宅ローン金利って4%とかもあるんです。
でもその頃に住宅を購入した私の父親の世代の方々は

「家賃はもったいない。払い続けても何も残らない」

という考えが強く、当時の政府の考えを鵜呑みにして

「住宅をどんどん建てましょう。」

という風潮を助長して生きてきました。
産めよ増やせよ。建てよ増やせよ。の時代ですね。
(父親世代の方、偏見ですみませんw)

「30年前の事を掘り起こしてないで、今の現況を知りたいんですけど!」
という意見が聞こえそうですね。
賃貸か購入かのお話はこの団塊の世代の方々のローンを基準に考えると面白い結果になるので、もう少しお付き合いください。。。

例えばバブル期の全期間4%の金利で借り入れた返済総額はこうなります。
~購入の場合~
物件価格3500万円 
35年払い 繰り上げ等無し
月額返済 154,971円
総返済額 65,087,886円
利息   30,087,886円

沖縄県の都市部の場合、上記の築35年の住宅が売却できる平均価格は2800万円前後です。

~賃貸の場合~
沖縄県内で賃貸の住宅に住むのであれば8万円の家賃で充分に大きな部屋を借りることができます。
8万円の部屋に35年住んだとしたら
8万円×12か月×35年=3360万円
家賃の総支払額は3360万円になります。
もちろん利息は0円

これらを材料に比較すると・・・

~購入の場合~
総支払額で6500万円を払って2800万円で売却できた場合
6500万円-2800万円=3700万円
35年間で3700万円支払ったことになるんです。
で、手元に残るお金は2800万円。

~賃貸の場合~
毎月15万円の返済ができると仮定して8万円の賃貸物件に住んで35年間で3360万円支払って、
毎月、住宅ローンとの差額の7万円を貯蓄するとしたら
手元に2940万円のお金が残ります。


金銭面だけで考えるとあまり差は出ないことが分かります。

でも、購入も賃貸も様々な考えがあり、メリットデメリットがそれぞれに存在します。
住宅ローンの団体信用生命保険。
経年劣化の補修負担。。。
退職金で残債を返せない可能性。。。etc
※メリットとデメリットを比較するのはGoogle先生にお任せします(笑)

今と昔ではライフスタイルの変化や金融資産の運用など、一概に何がいいと断言することは難しくなってきています。

何をもって損とするのか?得とするのか?は人の価値観で変わります。

とにかくニュースや新聞の情報を鵜呑みにして
「賃貸が損!」
「購入が得!」
と主張する団塊のおじ様たち(笑)

・マイホームという資産が残るからいいじゃないか!
・いざとなれば売れる!
というお声も多いんですが、、、
子供がたくさんいた時代の7LDKとかの住宅はびっくりするほど人気がありません。
今や5LDKでも広すぎると言われてしまう時代です。

30年前の価値観だけで“マイホーム万歳!”という考え方は少し強引な考え方ではありませんか?

昔の考え方から導き出すと先に述べた
どっちもどっち
という私の考えが少しは伝わったと思います。

◆現代の「賃貸VS購入」


先ほどまでは団塊の世代の事例を取り挙げましたが、
ここからは超低金利と言われている現代に目を向けてみましょう。

現在の空前の低金利ですが1%と仮定して話を進めていきます。

金利1%で借り入れをすると同じ物件でもこんなに変わります。

物件価格3500万円 
35年払い 繰り上げ等無し
月額返済 98,799円
総返済額 41,495,997円
利息   6,495,997円

団塊のおじ様方との差は歴然です。
総支払額で2400万円もの差が生まれます。

利息だけで2400万円です。。。

団塊のおじ様達が金融機関にいかに嵌め込まれていたか・・・
それにプラスして住宅金融支援機構とか政府筋の金融機関にも(笑)
おじ様たちが国に洗脳されて住宅ローンを組んで多大な利息をお支払いして、退職金も残債で吸い上げられて。。。という暗い話はまた今度にします。。。


話を戻します。

4%の時は賃貸でも購入でも資産性に差はなかったのですが、
1%になると大きな差が出てきて利息だけで2400万円も違ってくるんです。

~賃貸の場合~
先ほどと同じく8万円で賃貸をしていたら総家賃は3360万円。。。勿論持ち家は残りません。

~購入の場合~
先ほどと同じ想定で売却出来たら2800万円の手持ち資金確保。

金利が1%であれば賃貸と比べると購入の方が魅力的に見えてきます。
それでも私はどっちもどっちかなと思います。

その理由を簡単に解説します。
4%と1%の金利の大きさは分かっていただけたと思います。
この金利は変動します。
低い金利での支払いを前提に返済計画を組み立ててしまうと金利上昇局面で支払いが滞ってしまいます。

この低金利時代に低金利を狙って住宅ローンを組むというのは
「低金利にベットした」という賭けと一緒です。

35年固定金利で組めたらそれはそれでいいのですが、
今の世の中、金利だけでなく物価も物凄い速さで変動します。

金利変動だけでなく、物価の上昇や貨幣価値の増減、ライフスタイルの変化。。。
住宅を購入するという事は一定の場所に住居を構えてコンスタントにお金を賭け続けるという事です。
リスクをかいくぐって上手くいけば住宅が残ってくれます。

賃貸の場合は転勤、離婚、子供の独立など様々なライフスタイルに柔軟に対応できるというメリットがあります。
支払いを続けていても手元に住宅が残ることはありませんし、
老後もずっと家賃を払わないといけないというリスクもあります。


無理やりこじつけをすると

購入=定期積立の保険
賃貸=掛け捨ての保険


みたいな感覚でしょうか?(笑)


今後の支払い計画。
子供の学業計画(私立/留学など)。
子供を持たない家族形態。
老後の資金確保。
年金の受給額の変化。
高齢化(長生きのリスク)。

購入の場合は
「簡単に住宅環境&支払い方法の変化に対応できない」
というリスクが付きまといます。

この30年で大きく様変わりした日本の住宅事情。
今後を見据えながらご自身のライフスタイルの設計と一緒に
「賃貸か購入か」
を検討しないといけない時代になりました。

更にこれから経験をしたことも無い超超高齢化社会が待っています。
人口減少で住宅が余るとも言われています。
子供の学区とか立地という超短期の視点で家を買うという事の難しさがお分かりいただけましたか?

いつの時代になっても賃貸も購入も、メリットとデメリットの背中合わせなんです。

◆不動産を買うという事

ここまで団塊の世代と現代の
「賃貸と購入」
を見比べてみました。

資産性や金銭の額だけではどちらが得か判断できない事が分かっていただけましたか?
うだうだと遠回りしてきましたが何が言いたいのかというと

「不動産の購入は投資と一緒」

という事なんです。

先行きが不透明な時代です。
ローンを組むという事は金融資産を長期間融資を受けながら運用するという事。

先にも述べましたが資産価値というのは常に変化します。
一昔前のように持ち家の支払いを終えたら後はのんびりと老後を過ごせる時代ではありません。
ご自身が老後を迎えた時、または何かあった時に売却して残債を消せるようにしておかないといけません。

その時の時流に乗りながら毎月の支払をしていく。
万が一の時は売却してローンを消す。

住宅ローンを組んで不動産という資産を作ろうと思うのであれば
「いつでも現金化をできる物件」
を厳選しないといけません。

子供の小学校入学までに
実家の両親の面倒を見たい
老後のスローライフのために
様々な理由で不動産を購入するお客様がいらっしゃいます。

何度も言いますが、今の目の前の都合だけで不動産の購入を決意して大丈夫でしょうか?

さっきから不動産の購入はリスクだらけ!って言っているような内容になっています(笑)
私は不動産の仲介をして生活をしているので、皆さんが不動産を買ってくれないと子供たちを食わせていけません(汗)
矛盾の塊ですね・・・

ただ、目の前の短期的な理由だけで物件の購入を判断している人が多いように思えるんです。

住宅ローンで不動産を購入するという事は
「金融機関と長期間の資産形成の融資契約」
をすることに他なりません。

不動産投資を検討されている方は
いつ、どこで、幾らで、どのタイミングで、、、
という感じで不動産の資産性に着目しながら購入されます。

でも、居住用不動産に関しては資産性や今後の売却などの見通しが
視界からすっぽりと抜け落ちている方が多くいらっしゃいます。


ここまで読んでいただいた方なら
住宅といえど不動産を購入するのは
「金融資産としての長期保有の視点」
を見据えないといけないことが分かっていただけたと思います。

◆損と得の考え方

居住用不動産の売買に携わっていると
「絶対この立地」
「この学校の学区」
「高層階のマンション」
のように強いこだわりを持って購入される方がたくさんいらっしゃいます。

大きな金額の物件を購入されるので
こだわりの家を求める気持ちは分かります。

老後は海外に移住する人もいるし、
子供が成人すれば学区は関係無くなるし、
近隣の建築などで眺望もいつまでも確保できるという保証はありません。


核家族の時代からディンクス、シングルなど様々な家族の形態が生まれてきています。
(団塊の世代で紹介したように人気の間取りも時代で変わります)

住宅を購入するという事はその時代・そのエリアを見据えた長期の投資に他なりません。
支払い計画、今後の人口流入、都市計画、、、

折角の長期融資を受けて不動産を購入するのであれば
将来的にも資産として価値を残す視点を持ちましょう。

子供も居ないし、相続してあげる子孫もいない。
夫婦二人でひっそりと住めればいい。
という考え方の人もいると思います。

そういう方の場合は賃貸でずっと生活する方が何かと便利かもしれません。

住宅を購入する時に
「得をしたい」
というお客様はあまりいません。

でも
「できるだけ損をしたくない」
という方は多くいらっしゃいます。

その場その場で不動産の売り買いを煽って、売ってしまった後は音信不通の不動産屋さんってたくさんいます。
彼らは毎月の営業成績に追われているので
「お客様が住宅を買う事」
の意味が“今月成約させる事”という超短期思考に陥っています。
※一部の同業の営業マンさんすみません(笑)

お客様が資産を売却or購入をするという大きな意思決定の時に
営業マンの短期思考が入ってしまう事は誰が得するのか明白ですね。

不動産を購入して「家」を持つことは投資に他なりません。
ローンを組まずに現金一括で購入される方も
場所や間取りの流行り廃りがあり、
いつか現金化をする時に「売れる」物件でないと資産性が高いとは言えません。

長期視点の不動産保有。
遠い将来にも資産性(現金化)を確保できる物件選び。

投資の観点が絶対に必須だとご理解いただけましたでしょうか?


不動産の購入や売却でお悩みの方は少しは頭が整理出来ましたか?
余計に不安になって悩みが増えた?

それは何よりです(笑)
不動産は勢いとノリで買うものでも売るものでもありません。

しっかりと考え抜いて資産の購入&売却をご決断ください。
弊社はいつでも購入&売却のご相談を受け付けております。
ご連絡お待ちしております。

では~

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