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Column

コラム

◆1Rという狭い世界

【コラム】投資用ワンルームの世界~よく知られていない世界~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
投資用ワンルームの世界~よく知られていない世界~
です。

コロナの影響が出始めて大規模な社宅の退去やサブリース解除が目立つようになってきました。
不動産投資をしている人達にとっては無視できない状況です。

そんな不動産投資の中でもひときわ異彩を放つ商品があります。
投資用1R(ワンルーム)ってご存知ですか?

知っている人の中には
「胡散臭い」
「人を騙す集団」
「迷惑電話」
という否定的な声が多数上げられる業界です。

また、私の不動産業のデビューも1Rの物上げ屋さん。
約半年しか在籍していないのに10年以上経った今でも夢に出てくる夢のある世界です。
(ただのトラウマ汗)

さて、今では実需不動産の仲介をメインに業務を行っている弊社ですが

沖縄ではなかなか1Rの物上げ屋さん出身の人に出会う事が少ないらしく
投資用の1Rについて聞かれることも多いんです。

1Rに興味のある人や売りたい人などそれぞれなんですが、
具体的にどういう仕組みでどういう業界なのかが分かっていない人が多すぎます。

私なりの理解で中立に立って投資用1Rの事について書いてみます。
物上げ屋さんに居たので「販売」の実情は正直なところ分からないです。
なので間違えた事は書きたくないので
「1R販売会社」について知りたい人は別のサイトとかを検索してください。(笑)

未だに仲良よくしてもらっている先輩方が多いので若干ポジショントーク気味になるかもしれません。
ただ、嘘は書かないので
1R投資に興味がある人の為にちょっとしたヒントに繋がればいいな~と思います。

1Rの投資というより転職を考えている方にも参考になるかも。

※今回は少し長いですが約10分で読めます。


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また、沖縄に居て内地の1Rの事を相談したいけど、、、
という人がいれば是非ご相談ください!
売却&ご購入のアドバイスをさせていただきます。
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◆投資用1Rマンションについて

まず、この記事を検索で見つけた方は
「投資 1R」
「1Rマンション 営業」
とか1Rに対して何かを調べたくてクリックしたと思います。

投資用の1Rについて簡単に説明すると
「投資用の1Rマンション」です。

・・・すみませんページを閉じないで(笑)

ま、読んで字のごとくなんですが、
「ワンルームマンションを購入して賃料収入を得る」
という事を目的とした投資手法ですね。

昔は“不動産投資”は一定以上の資産を持った人達がしのぎを削る世界で
投資の代表格は一棟アパートやテナントビル、商業地の店舗や土地ころがしなど一般の人には手が出せない世界だったんです。

参入障壁の高い不動産投資。
地主や大企業など限られた人の世界だったところに

「1Rの区分物件なら数百万円~2千万円くらいで投資ができる」
「マンションだから管理も楽」

という事を合言葉にしてガンガン建築が進みました。
あれよあれよと言う間に今まで不動産投資ができなかった人にまで不動産投資ができるようになったんです。

バブルの波に乗って都心部から広がっていった1R投資。

最初はお医者さんや芸能人、政治家が主なターゲット。
要は地主さんのように
昔から土地や資産を持っていないけどお金はある。
という感じのお金持ちで
「そろそろ投資をしたいな~」っていう人に向けて投資先として選ばれ始めたんです。

“貯蓄が絶対&投資は危ない” 
という時代に不動産投資を身近にする一端を担いました。

徐々に高額所得者の投資先として選ばれ始め、
公務員や大手企業のサラリーマンにもターゲットが広がり始めると
どんどんと地方にも1Rマンションが建設されて売られていきました。

これが投資用1Rマンションの大まかな歴史です。

さて、ここからが本題。
投資用の1Rを検索していてよく出てくるワードがあります。
「電話」「迷惑」「うざい」「騙された」「詐欺」・・・・

まあまあマイナスな印象を裏付けるようなワードが予測変換で出てきます(笑)

そのマイナスなイメージを多く持たれてしまう原因を上げてみます。

・電話営業や直訪が基本スタンス
・夜でも営業される
・買ったはいいがマイナスになった
・営業マンが若くてオラオラ系が多い

数えだすとどんどんマイナス要因が出てきます。
ただ、残念なことに全部事実(笑)

私も一年目から年収1000万円オーバーという甘い誘い文句に乗って飛び込んだんです。
周りの先輩方はみんないいスーツを着ていたし、課長クラスになると車もベンツとか高級外車に乗っています。


若くして一攫千金を得られるし、宅建の資格も不要。
営業成績だけが人権を握る厳しい世界。
自ずとギラギラとしたパワフルな営業マンだけが生き残るんです。

そんな若い人たちが営業しまくるのでマナーや節度が保てない事も多々あります。
一般人からしたら迷惑と思われる時間帯に電話営業をするし、
販売会社さんに至ってはお勤め先に電話したり押しかけたりすることもよくあるらしいです。

そんなこんなでマイナスイメージが先行する投資用1Rの世界。
本当にマイナスイメージで、よくない事ばかりが横行しているんでしょうか?

ここからは沖縄の田舎でひっそりと住宅や土地の仲介をやっている私の第三者的な目線で分解していきます。

◆1Rの世界

投資用の1Rはひとくくりにされがちですが
この世界は
「物上げ」と「販売」
の二つに分類されます。

物上げ=売りたい人
販売=買いたい人
がターゲット。

・・・いや、正確に言います。

物上げ=何が何でも売らせる人
販売=何が何でも買わせる人

という描写が近いかもしれません。

この両者が
「売らせて買わせて、また売らせる」
というループを繰り広げる世界。

一度1Rを購入した人は物上げ屋さんのターゲットだし、
物上げ屋さんが売らせる物件を新規で買わせるのが販売屋さん。
※物上げ屋さんに売らせたのにまた販売屋さんに買わされる人もいます(笑)


先にも述べたギラギラゴリゴリの営業マンたちがあの手この手で1Rマンションを売らせて買わせる世界です(笑)

その中で
「買ったはいいが収支がマイナスになった」
「無理やり買わされた」
「思ったより価格が下がった」
という感じでマイナスの事を発信しがちなので、ネットで調べるとマイナスな印象が強くなります。

この事実を前提に両者の仕事を解説しますね。
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★物上げというお仕事

「損をしたくない」
という思いは人類全員の同意です。

1Rマンションを買ってしまって買った直後(2年後が平均)から賃料がガンガン値下がり、
挙句の果てには毎月の収支もマイナスに陥って売りたくても売れない。
買った時よりも大幅に値下がりしてしまった。
という人が後を絶たないんです。
※この収支がマイナスという点がポイントなので最後の章で解説します。

このマイナス収支に陥った人の意識には
「持っている方が損と分かっている」
「でも損を認めたくない」
「失敗したと思いたくない」
「家族に内緒にしていた」
という人がほとんどなんです。

買ってしまったがために意地になって売りたくないという人はほとんどこのパターンですね。
感情が理論を超えているという状態です。
単純に所有していてずっとマイナスになってしまう事を知っているのに
「売りたくない」という人が多いんです。

この「騙された:損したくない」という感情を「冷静な理論思考」まで持ってくるというのが物上げの仕事。
※少しかっこつけてますがこれが真実です。

足し算と引き算ができれば“売るべきかどうか”を冷静に判断できるはずなんですよね~・・・

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★販売のお仕事

詳しくは知らないのですが簡単な概要を。。。

「不動産投資に興味があるけど、、、」
という人をその気にさせて購入の決意をさせるのがメインです。

投資の何たるかを分からず、
「必勝1R投資」
「不動産投資を始めるには1R」
「1Rから始める不動産投資術」
みたいな本を読んでセミナーに顔を出して
販売の営業マンにつかまっていつの間にか契約。。。というパターンが多いと思います。
「FXで1億稼いだ主婦」みたいな一獲千金を思い描く人がターゲット。
不労所得の代表と言われる不動産投資をお手軽に始めるチャンス!というのが頭によぎったらもう餌食です(笑)

「家賃でローンが返せる」
「完済後(老後)は家賃収入で安定」
「保険替わり」
「年金替わり」
「節税対策」
みたいな殺し文句を武器にあの手この手で買わせます。

この「投資に興味がある」という人に「決意」をさせるのが販売の仕事。
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売るにしても買うにしても、
どちらの仕事も最後の後押しをお手伝いするのがメインです。
・・・・最後の印鑑を押してもらえるまでのプロセスはいつかお話します(笑)

◆1Rを投資先として選ぶ人

投資用1Rの世界の業者側が少しは見えましたか?(笑)
さて、なぜここまでこの業界が悪く言われるのか?
なぜこんなに評判が悪い業界なのに存続できるのか?
について私の持論を・・・

マイナスになった人には残酷な事実ですが
投資用1Rを勉強してしっかりと投資をしている人は儲かっています。

マイナスに陥る人(1R屋さんの餌食)になる人はこんな共通点があります。
・基本的には不勉強な人が多い
・投資は自己責任という事を忘れている
・人の言いなりになってしまう
・人を信じやすい
・気が弱い(断れない)

これに該当する人はセミナーやメールでのお問い合わせは辞めといてください。
直ぐに販売屋さんが飛んできます(笑)


1R屋さんが儲かる理由の一つに
「1Rは1R業界でしか売れない」
という事実があります。

だから“物上げ屋さんが仕入れて販売屋さんが売る”んです。

一戸当たりの価格も住宅なんかに比べると安いので、私たちのような仲介業者はコストが合わずに販売に注力できません。
大手になればなるほど注力しないと思います。

事実として投資用1Rの相談が来てもほとんどの場合は
“知り合いの1R業者さんにお願いをして売ってもらいます。”
「餅は餅屋」というように1Rは1R屋さんが入らないと売買が成立しにくいんです。

野菜や魚の流通と一緒です。
農家さんや漁師さんは収穫はするけど売りさばくとこまでノウハウが無い。
だから商品を卸値(原価)で、仲買人(物上げ)を通して問屋(販売)に売ります。
問屋(販売)は営業力を駆使してエンドユーザーに販売します。

この専門的なスキームを有しているので利幅が生まれるのは当然です。
ここで「なんであいつら(1R屋)だけ儲けてるんだ!」ってお怒りになる方は冷静になってください。

スーパーやコンビニの商品に小売店や卸業者の利益が乗っている事はご存知ですよね?
1R屋さんだけ目の敵にするのは少しお門違いだと思います。

ここでこのコラムの本題。
何故1R屋さんは評判が悪いのか?
の核心に迫りますね。

先にも述べたように物上げも販売も年代層が若い人が多い世界。
その若いエネルギーで日々の売り上げを取りに行くために必死で営業をする。
この売り方や営業手法が強引な点もあるので評判が下がってしまうんですよね。。。
よく言うオラオラ営業です。これはどの会社も同じです(笑)

でも多少強引でないと「迷っている人」に「買う」と決心させる事はできないし
「後悔している人」に「売る」と決心させる事ができないんです。

何百万もする商品なのでコンビニのガムを買うのと同じくらいのテンションで決意できません(笑)
やり方を擁護する気は無いんですが
「1R業界は必要悪」だと思います。

◆投資は自己責任


ここまで読んでくれた方は
1Rの世界が読み始めよりは理解できたと思います。

ここで先ほど注釈(※)した収支のマイナスについてここで言及しますね。
この内容を伝えたくてここまで長々書きました(笑)


投資用の1Rをフルローンで買う人はほぼ100%失敗します。
少しの手付金(1万とか10万とか)で購入する人も同じです。
あと新築もほぼ失敗コース確定です。

住宅ローンと違って金利も高い状態で借り入れをして、
ローンの支払いすれすれの家賃設定なので少しの賃料減額で毎月の収支がマイナスになります。
管理費や修繕積立金の値上げでもマイナスになる事もあるんです。

マイナスになると販売時に金額を下げないと売れません。
家賃が1万のマイナスになるだけで100万円以上の売却価格の差が出るんです。
1Rのサブリースを組んだらその時点でマイナス街道にまっしぐらです(笑)
また、高く買って値下がりすると残債が売値を上回り更に売れなくなります。

基本的にマイナスになる人は営業マンの言いなりで、こんな単純な計算やシミュレーションさえもしていないと思います。

また、1R投資で儲ける人のほとんどはローンで買いません。
ローンで買っても初めに多めにキャッシュを突っ込んだりして利回りを調整しますし、売りたいときに売れる物件を買います。
格安の物件をずっとお付き合いのある1R屋さんから紹介されたりもします。

1R屋さんのターゲットになるようなセミナーや押し売り営業で買う物件とは全く違うルートで買うんです。
先ほどの野菜とか魚とかの仲買人の段階で買うというイメージです。

じゃあ1R屋さんと仲良くしていい情報を貰えばいいのか!なるほど!
というわけにもいきません・・・
1R投資で上手くいっている人はしばらく所有して利益を出したら1R屋さんを通して売却します。
そうなると1R屋さんと「売りも買いもできて」強いつながりができます、すると更にいい情報を貰えるようになります。
また、この1R屋さんを通す時に手数料や利幅をケチることもしません。
常に不動産の価格の動向をチェックしますし、金利動向も注視しているし勉強を怠っていません。


1Rの売却で失敗をする人の共通点は
・もうあんな業者に任せたくない
・手数料をケチる
・売れないであろう価格で売り出したがる
という考えが強い気がします。

ご自身の投資の失敗を認めたくないという意識が強いし、間に入る業者さんの利益の事を考えないんです。
辛辣な言い方になりますが
「自己資金もノウハウもツテも無い人が不動産投資で成功するはずない」じゃないですか?

1Rで失敗した人には耳が痛いと思いますが

・言いなりになって買った
・営業マンの目の前の資料を鵜呑みにした
・断り切れなかった

というご自身の不手際を「騙された」という感情に感化していませんか?

投資は自己責任。
絶対買いたくなくて興味が無い人は買うはずが無いんです。
銀行の融資申し込みや契約書の署名押印など然るべき手段をとらないと「不動産を買う」事はありえません。

どこかで思いとどまって
「やっぱりやめます」
というタイミングはあったはず。

1R投資で収支がマイナスになってしまう人とそうでない人の大きな違いがここにあると思うんです。
投資の自己責任を「他責」にしてしまうんですね。
不動産投資は勉強した人でも失敗する世界。
簡単に安定して儲かる不動産投資はあり得ません。

悪い評判が先行する業界ですが、完全に違法な投資商品や全員が損をするようなモノであれば
そんな業界は間違いなく淘汰されます。
架空の金(きん)の投資や某健康器具の商品なんかは首謀者が警察に捕まっていますよね?

1R屋さんは多少強引に取引を進めるので勘違いされますが、実は必要な人には必要なサービスを提供しているんです。
。。。いや、かなり強引に勧めるから必要でない人もいるし、やっぱり被害者はいるのかな?(笑)

また、転職を考えている人や一攫千金で儲けたい人は覚悟してください。
あの業界に居て稼いでいる人はみんな「強い心」を持った狂人たちです(笑)
普通の事をやっていては若くして稼げるはずがありません。
「楽して儲ける」のも「若くしてガンガン稼ぐ」のもそんな錬金術みたいなモノは存在しないんです。

しっかりとご自身の判断で1R投資を考えてください。
転職をする人も自己責任ですからね(笑)

というわけで1R業界を擁護したいのか内訳を暴露して困らせたいのかよく分からなくなりましたのでこの辺で。。。

1R投資に興味がある人。
1R業界に転職を考えている人。
既に購入したけど売る相談をする窓口が分からない人。
そろそろ買わされそうだけどどうしようという人。(笑)

もっと詳しく聞きたい方はお気軽にお問い合わせください。
弊社は1Rのゴリゴリ営業をする時間は無いので、私から営業されるという心配はご無用です(笑)

では~

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