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Column

コラム

◆不動産投資のチャンス到来?

【コラム】不動産投資のチャンス到来?のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産投資のチャンス到来?
です。

郵送投票の不正?選挙の整合性?
予想外のアメリカ大統領選挙もそろそろ落ち着くのか?
という感じの今日この頃。。。

アメリカの経済と株価、金利変動、為替。。。
色々な数値が乱高下を繰り返していますね。

2020年はコロナに始まりコロナに終わりそうな雰囲気。
そこに大統領選挙の混乱。。。

不動産業界でもいろんな憶測と推測が溢れています。

自粛、倒産、上場企業の人員カット、年末ボーナスの不支給。。。
実体経済が徐々に不動産にも影響を及ぼしてきそうな気配。。。


こんな混沌とした時に絶対に出てくる情報があります
「絶対に勝つ不動産投資」
「不動産は安定資産」
「不況に強い不動産」

YouTubeとかSNSでも
「こんなご時世だから不動産投資」
みたいな広告がよく流れてきます。

その煽りか
「不動産投資を考えたい」
「不動産投資について教えてほしい」
という声が増えてきました。

皆さん口を揃えて
「今がチャンスじゃないですか?」
と言います。

そこで不動産の投資について私の見解をまとめてみました。
賛否が溢れる内容だと思います。
あくまでも沖縄の片田舎の不動産屋さんのご意見と言うくらいで参考程度にお読みください。

この混乱に乗じて今が不動産投資のチャンス!
と考える方はじっくりと読んでくださいね(笑)

※約10分で読めます

◆不動産投資を有利にする方法

まず沖縄で不動産投資をする手法はいくつかあります。

点線内は読み飛ばし可能
------------------------
・アパート投資
これは皆さんご存知だと思います。
一棟のアパートのオーナーとなって店子さんに貸し出すことで収益を得るごく一般的な投資手法ですね。
アパート建築用の土地の仕入れから建築費、入居管理など資金面と計画性と運用する不動産屋さん選びが重要なポイントとなります。


・戸建て(マンション)投資
築古の戸建てや借地権付きの戸建てを安く買ってリフォームして貸し出すスキームです。
区分物件(マンション)でも用いられる投資手法です。
安い物件を買って、毎月の賃料と固定で出ていく支出の差で儲けることが狙いの投資。
安い物件情報と、購入時の費用(自己資金)の捻出がポイントとなります。


・民泊投資
コロナで海外旅行者がいなくなったせいで大打撃を受けています。
インバウンド需要をメインに伸びた業態だったのでバブルが弾けたという様相です。
コロナが落ち着いたらまた盛り上がるかもしれませんが今後の見通しは何とも言えません。
コチラも安い物件を仕入れるのがポイントですが、コロナのせいで何がポイントかも見えなくなりました(笑)


・米賃(べいちん)
米軍さんや軍属の方にお家を貸し出すスキーム。
米軍基地が近いことが第一条件なので沖縄県の中部地方をメインにたくさんの米賃オーナーさんがいます。
アメリカ軍の方針や日米安保の影響を若干受けるものの、上手く客付けができれば通常の賃料の数倍も利益が確保できます。
月額16万円くらい~30万円が標準。いい物件だと70万くらいまで貸し出しできると聞きます。
米賃関連の管理業者さんをエージェントとして利用して、リフォームや軍の貸し出し基準のクリア(軍検)など、少し特殊な知識なども必要です。


・軍用地
アメリカ軍に貸し出す土地のオーナーになる投資です。
自衛隊基地のオーナーも同義として軍用地主と言われます。
国が保証する賃料なので上記の投資よりも安定収入があることが魅力。
最近は高騰しすぎて少し下がり気味なところが気になります。
現金購入のインカム狙いならいいのですが、キャピタル狙いは難しい投資になっています。


これらが代表的な沖縄の不動産投資術です。

------------------------


どれにも共通して言えることが
「まずは安い物件を仕入れる」
「空室が少ない物件を見つける」

という不動産投資の大原則を守らないと儲けることはできません。

では安い物件をどうやって仕入れる?
どうやれば不動産屋さんに情報を優遇して貰える?

という点が重要になってきますね。
次項ではそれについて考えます。

◆不動産情報を優遇してもらう方法?

ここまで読み進める方は、何かしら沖縄での不動産投資にご興味がある方だと思います。
既に投資をされている方、はたまた今から不動産投資をしたくて色々調べている方。
皆さんが共通して知りたいことってこれじゃありませんか?

「不動産屋さんに情報を優先して回してほしい」
と思っていますよね?


弊社は沖縄県南部の八重瀬町という立地で
地域の特性から軍用地や米軍関連の情報があまり入ってこない地域と言えます。
投資用物件は沖縄県中部地方に比べると半分以下、いやもっと低いかもしれません。

それにも関わらず
「何か不動産投資に適したいい情報ありませんか?」
というご要望が絶えません。

ちなみにこのご要望に関しては投資物件に限らず
“不動産屋さんに行くだけ無駄”
だとお考え下さい。

このご時世で
表に出していない物件はほとんどないし、
そういう物件の場合は既に買い手さんがついているか、
何度も取引したことのあるお付き合いのある買い手さんに優先してご紹介しています。


「なんでだよ!こっちにも優遇しろよ!」
と憤慨される人もいるかと思いますが、

逆に貴方ならいきなり来られた見ず知らずの人に
「これいい物件情報です!どうですか?」
とご紹介しますか?

あと、
「いい物件があればご連絡ください」
というのもあまりいい結果を生みません。

不動産屋さんには同じような感じで
“自分にだけいい情報を持ってきてほしい”
という要望が毎日のように寄せられます。

しかもその要望を出した方に新着物件をご紹介しても
「既読スルー」
「ありがとうございます。検討します」
で終わるんです。
そして
「他にもあればお願いします」
と更に要望されます。

そんな人たちに優先して物件情報を送り続けるかどうかは少し考えればわかると思います(笑)


結論を言います。
不動産屋さんが優先して物件情報を送る相手は

過去に何度か取引したお客様が第一優先になります。

理由はその方の与信力や属性、購入資金、得意先の金融機関などが把握できているのと
その方がどんな不動産を求めているかなどの特徴をこちらで把握しているというのが大きいですね。

あと、いい情報で利益に直結するなら不動産屋自身が買い取りますし、
ましてやほぼ同業者である建築屋さんや建売事業者さん、買取転売の業者さんでさえも毎日のように不動産屋さんを駆けずり回って
「新しい情報ありますか?」
「新しい情報を是非ください!」
と営業をしています。


そんな業者さんを出し抜いてまで
“どこの誰かも分からない人”に物件情報を与える業者さんは皆無
だとお考え下さい。

いい情報を優遇してもらいたいなら
「その不動産屋さんを通して」
「まずは一件不動産を購入して」
「仲介手数料も満額払って」
「他所よりも即決できる資金力を用意」
この四つが大前提ですかね・・・

◆不動産業で独立も投資?

不動産の情報を不動産屋さんが優遇しない理由が分かりましたか?
不動産情報って簡単に取得できるものではありません。
我々はこの情報を商品にして商いをするんです。
嫌な言い方をしますが、一見さんにいい情報をどんどん供給する暇は無いんですね。


では不動産屋さんが不動産情報を優先してくれないなら
いっそのこと不動産屋さんになっちゃえばいいと思いませんか?(笑)

そうすれば売り手さんからの情報を直接仕入れることができるし、
自分が買わない物件を仲介で売り出せばいいし、他の業者さんに買い取ってもらえばいいじゃないですか?
名案ですね♪

・・・はい、かなりの暴論です。
確かに誰でも宅建士の資格を取得するか、宅建士を雇えば不動産屋は開業できます。
でも、それでガンガン情報が入ってくるかと言うとそれはあり得ません。
不動産屋として開業するだけで誰のもとにも情報が入ってきて儲かるんであれば
“みんなが不動産屋になります”(笑)

すみません、
少し脱線してしまいました・・・
「不動産投資をしたければ不動産屋としての開業も不動産投資の一つかなぁ?」
と思えたもんですから。。。


話を戻しますね。

不動産投資の魅力の一つに
「不労所得=働かずに得る収入」
というモノがありますが、
これは一昔前の大地主さんというイメージです。

収益物件を自社で取得する不動産業者同士でも、いい情報の奪い合いを繰り広げています。

その中からいい情報を見つけたら
金融機関への融資申し込みから融資実行までの時間勝負。

無事に不動産を取得しても維持管理、金利変動、空室リスク、滞納リスク、、、
入居者同士のトラブルや火事、事故・・・
たくさんのトラブルやリスクが混在します。

不動産投資は不労所得とは言えなくなってきてきて
「不動産投資は一つの事業」
という時代になりました。


楽して儲けたい、ミドルリスクミドルリターン、安定収入で儲かる。
これらを真に受けて不動産投資を考えているなら辞めといた方がいいです。

最新の不動産情報を取得するのは百戦錬磨の業者さん同士でも至難の業。

いい物件情報は誰もが欲しがるし、血眼になって探し続けています。

また、不動産投資を始めた人あるあるなんですが、
苦労して一つ目を取得したら二つ目、三つ目、、、と資産を増やしてきます。
そのうち家賃収入も月に何百万を超えてきて、たくさんの収益物件を持っていても
「他にもいい物件あれば買いたい」
と言うんです。

不動産投資は中毒性もあるようですね。

そんなジャンキーの猛者たちの中に勝負を挑みに行く気構えで不動産投資をお考え下さい(笑)
そこまでの覚悟がおありなら不動産業者として独立起業するのもお勧めです。
なかなか刺激的でいい世界ですよ。

◆注意!今は言い訳が出来すぎてしまう


つらつらといろんなことを書きましたがほぼ内容が薄いですよね?
当たり前です。

今回の記事で言いたかったことは
・不動産投資でも
・不動産屋の開業のすすめでも
・お得な不動産情報の取得の仕方でも無いんです。


私が今回の記事で訴えたかったことは
「言い訳ができる条件が揃っているので、もう少し冷静になってください」
という事。

不況の始まりが投資のチャンスとよく聞きます。
事業のスタートも好景気よりは不況に始めなさいという格言もあります。

・不景気だからこそ好景気の時には見えないチャンスが転がっている
・好景気の時は誰がやっても上手くいくから実力を見誤りやすい

という事が主な理由ですね。

でも
「不景気がチャンス」
「不景気だからいい物件が出やすい」
という考えがどこかしこに散乱している時代です。

“今がチャンス!”

と考える人はあなただけじゃないんです。
貴方が想像するよりも多くの人が、
いや、、、不動産投資を考えているほとんどの人が同じことを考えています。
「私はその裏を考えている」
「私はその裏の裏(もはや表)を考えている」
という人は要注意。

不景気や混乱期のチャンスってどういう意味か分かりますか?

極端な事例で言うと
・好景気に不動産を買った人が手放す
・不安になると現金化したくなる
・業績不信で所有物件を売却する
という人が増えることを見越して

手放す人が多い時に仕込んで
周りの人を出し抜きなさい

という事なんです。

これは少数の人だけが気付いている時に有効な戦法です。
今の時代、みんなが不況はチャンスという知識を持っています。
少数が勝つ戦法を多数でやるとどうなるかは火を見るよりも明らかですね。

んでもって今はコロナとアメリカ大統領選挙の嵐が吹き荒れる真っただ中(笑)
言い訳がたくさんできる状況にあります。

不動産投資は事業です。
事業を一つ興すという事は事業主になります。
家族も巻き込んでしまう可能性も高いんです。

そんな時に
「コロナだったから読めなかったな~」
「やっぱりあの時は難しかった」
「ちょっとタイミングが合わなかった」
で済まされますか?
言い訳がたくさんできる状況って、起業するにも投資を始めるにもとても危険な状態なんです。

最近相談に来る人の中に
不況に突入しそうだから逆張りのチャンス
という考えがきっかけになっている人が多すぎるんですね。

投資セミナーなんかで煽られてしまって
「よっしゃ!今が最大のチャンスじゃい!」
と鼻息が荒くなってしまったあなた。
少しだけ冷静に考えてみてください。

独立起業や投資のスタートは、何かきっかけが無いとなかなか始められない事も重々承知です。
今がいいきっかけになったという人もいます。
このご時世の混乱がいいきっかけになったのであれば是非やるべきです。
でも、
第三者に煽られて意思決定をしている人は要注意です。
という事を念頭においてください。

不動産投資の事や不動産の起業、不動産情報についてのご相談ならいつでもお気軽にお受けいたします。
この記事で誰かの熱くなった脳みそを少しでも冷やすことができたらいいな~と思います。

では~


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