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Column

コラム

◆人口減少について考えた

【コラム】人口減少と高齢化~不動産のグローバル化?~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
人口減少と高齢化~不動産のグローバル化?~
です。


沖縄って言わずと知れた長寿県です。
高齢者が長生きしますので、高齢化も他県よりは進みがち。

だけど出生率が高いため少子化はかなり抑制されているんですね。
ただ、若年結婚も多く離婚率も高いのがたまにキズです。
そのせいでシングルも多く子育て世帯の貧困も問題視されています。
(この辺は根っこが深いのでまたの機会に触れてみます)


ちなみに出生率が高めでも、他都道府県と同じく少子化傾向である事も間違いありません。。。

そこで、少しマクロな視点の人口動態と不動産について考えてみました。

今回の内容は物件の空室で悩んでいるオーナーさん向けの内容かもしれません。

不動産のグローバル化ってなかなか難しくて、
「日本にある不動産を海外展開?無理だろ?」
「不動産をREIT化して外資に売るってこと?」
という凝り固まった考え方の転換になればいいなというお話です。

いつもの通り私の考えなので参考程度にお読みいただければと思います。

※約10分程度で読めると思います。

◆人口減少について考える

まず、人口減少と不動産ってめちゃくちゃ密接な問題ですよね。

人口が減ると住処の需要が減ります。
つまり家のニーズが減りますね。
当たり前ですが家の需要が減ると不動産の価格って下がります。


今や既に家余りの時代と言われていますが、
「スクラップビルドの時代からストック活用へ」
という動きが取り沙汰されていても
なかなかビルドの勢いは止まないという感じ。。。


戦後日本の復興を支えてお金を回すために作られたと言われる建築資本主義構造。。。
(ガンガン建てて個人にローンを組ませてお金と税金を回しまくろうという政策の造語です)
この基本構造は子供たちが増えて生産年齢人口が増加していくことが前提のシステムとも言われています。

その流れで不動産業も建築業も伸び続けてきたので
急に「少子高齢化だから建築ストップね」
なんて言って終わるなんてできませんよね。

いきなりストップ!やめ!って言っても誰も見向きもしません。
当たり前です。みんな生活するために必死ですもん。。。


直ぐに流れを止めることはできない。
でも、人口減少の中でこれ以上
今までと同様のペースで
新築物件の供給を続けるのもかなり難しいと思います。


このままでは新築物件が市場に溢れ、中古もろとも大暴落!
という未来しか見えなくなりそうです。

田舎では見渡す限り空き家だらけ。
都心部に人口を集めて生活の利便性を向上させる
コンパクトシティ構想。

これによってどんどん田舎の過疎化は加速。。。
人口減少による労働力の低下。。。
少ない労働力で高齢者を支える逆ピラミッド・・・

人口減少はかなり暗い未来しか予想させてくれません。

◆世界は人口増加

日本だけを見ると
・人口減少
・高齢化(生産人口減少)
が目立っていますが、

みんな
「人口減少は日本だけ」
※他国にも人口減少はあります
という事実をあまり見ていないんですよね。

実際、世界的には人口が増え続けているのが現状です。


という事は世界中から移民や労働力を受け入れれば解決じゃん?
と安直に考えてしまいがちですがそうは簡単に行きません。



海に囲まれて独立していた日本。
独自の文化を成長させて世界に誇る伝統的なものもたくさん生み出しました。

でもその反面、日本は簡単に海外の人を受け入れるような文化は育ちませんでした。

日本人って結構ガラパゴスな人種で、
外からの文化を取り入れる事がへたくそです。
そのせいか、未だに外国の方に対する偏見なども溢れています。


こと、不動産の需要を高めるためだけに外国人労働者を受け入れようとしても
管理会社や保証会社の審査が通りにくいのも実情。

今から外国人歓迎とかそういったオプションを・・・
とか言っている暇はなくて

既に海外の方も普通に受け入れて
それが当たり前の文化になっていないといけないにも関わらず

「外国人はねぇ・・・」
という大家さんと管理会社さんも後を絶ちません。

※お気持ちは分かります!もう少し話をきいて!!


沖縄でも那覇とかの都会の方では中東系の若い方がよく働きに来ていますが、
みんながみんなウェルカム体制で受け入れているとはいいがたいのが事実。。。


世界的には人口が増えていて、若い労働力が生まれているのに
高齢化して労働力が低下してく日本は外国人労働者の受け入れには否定的。。
そんなカオスな空気感満載の現在。。。


先のビルドを止められないというのも含めて
今急に海外からの労働者を受け入れましょう!
っていうのもなかなかハードルが高そうです。。。

◆外向けの商業構造と労働者への対応

そもそも日本の経済発展の構造って
外向けの商業構造なんですよね。
輸出業で外貨を獲得して経済を育ててきた日本。
トヨタ・ソニーをはじめ日本の大企業が外貨を獲得する事で日本の経済を牽引してきました。


「日本の技術が一番」
「日本が世界に誇る」


みたいな感じで日本発信とすることは得意だったけど
外国からの労働者の受け入れに関しては消極的。。。
大企業は安い賃金で雇えるからと労働者を受け入れていたけど
外国人労働者の寮とかの周りに住む住民たちからは
外国人労働者はあまり受け入れてもらっていない。。。

働いてもらうのはいいけど、一緒の空間で生活は、、、ねぇ。。。という感じ。


海外の方を受け入れないという文化を頑なに作り上げた団塊の世代が頑張っていたころは
世界ランクの上位に日本企業がずらりと並んでいたのでまだよかったのかもしれません。


海外の製品は日本より劣るとか。
不良品が多いとか。。。
日本人が優秀だとか。。。。。


確かに海外の商品の質が悪かった時期もありましたが、
今や世界で活躍する企業に日系企業は名前を連ねていません。
時価総額では日本の企業はトップ50にも入っていません。

学力も日本は下がっていく一方です。
世界の優秀な人は日本で働く事を選びません。
インドとか中国の方が優秀な人の給料は高いのも事実です。


労働力や生産力の地位が逆転しているんですね。

また、肉体労働なんかも昔に比べ日本での外国人労働者数は減ってきています。
主な理由が日本では稼ぎにくくなったという事らしく、
日本に出稼ぎに行くくらいなら中国とか中東に行った方が数倍稼げるという事もあるみたいです。
経済が元気な国の方が賃金も高く出せるというのは当たり前ですしね。


コロナ前の日本への海外旅行者が多かった大きな理由は
「日本はきれいで治安がいい」
じゃないんです。

「日本旅行は安いからお得」
が一番大きな理由でした。

日本の物価が高くて、賃金も高いと言われていたのは昔ばなしになってます。


もう昔のこだわりとかプライドに囚われていないで
現実を見つめながら改善していかないと行けない時期に来たのかもしれません。


これを言うと先輩方に確実に怒られますが

今の日本は
・高齢化で
・労働力が下がり
・学力も下がり
・賃金も安い

という現実を直視しましょう。

◆外国人を取り込もう


さて、今までの事とか文化だとかみたいな一人ではどうにもできない事に愚痴ってても仕方ありません。

まずは目の前の沖縄の不動産の活性化に向けて個人単位でできることを考えてみます。
外貨を取りにいった時代のように、今こそ外からの人口と労働力を受け入れる必要があると思うんです。

かなり極端な提案ですが

・外人を積極的に受け入れる物件にする
・外国籍はNGという保証会社などを外す覚悟
・海外からの移住者に絞って入居させる
・管理してもらう人も海外の人に任せる
(雇用の創出も兼ねる)

これくらいの荒療治で新しい入居者誘致に取り組んでもいいかもしれません。

「こんなん日本人の入居者が減るじゃないか!」
っていう声も聞こえそうですが、、

これから減っていく日本人というパイと
世界的に増える人口というパイ。

どっちを取らないといけないと思いますか?
不動産投資は事業です。
獲物が少なくなっていく湖に大勢で釣り糸を垂らすような奪い合いをいつまでも続けるんですか?


親のひいき目ってよく言うもんで
我が子が世界で一番かわいいっていうじゃないですか?

それ否定しませんし間違いのない事実なんですが、
不動産投資家の方には
「子供と一緒で自分の物件は自分ではよく見える」
という事も頭に入れててほしいんですね。
みんな
「入居者にはできるだけきれいに丁寧に使ってほしい。」
と口を揃えます。
これも理解できる感情ではありますし、否定しません。

でも、まだまだコロナで海外の渡航者は制限されています。
海外旅行者の戻りは早くても今年(2021年)では無いでしょう。

前にもコラムで言ったように
「ただ、終わるのを待つ人」と
「今のうちに準備をする人」とでは
とてつもなく大きな差が生まれます。


「私の物件はまだ大丈夫」
という人でも海外への視点を持っていて準備をするのと
海外への視点を持っていないまんま現状維持するのではどちらが成功に近いかは火を見るより明らかです。


不動産収益は不動産投資にとって最も重視すべきポイントです。
変なこだわりを持ってかわいい我が物件を守りたいのも分かりますが、
不動産って賃金を生まないと意味ないです。
賃貸が付いていない不動産は資産価値も下がり続けます。


ビザの問題とか言語の問題だったりいろいろとハードルも高いとは思うんですが、
不動産をグローバル化して海外の方を受け入れるためには
「もう準備をしていないといけないのでは?」
と思った次第です。
いや、もう遅いかもしれません。
多分海外のお金持ちの方はそのための物件を仕入れ始めているはずです。


この問題は沖縄に限らず、日本中の大家さんや不動産屋さんが考えないといけない事なのかもしれません。



とまあ、大それたことを大声で独りごとのように話してきましたが
これが誰かの何かのヒントになれば幸いです。

人口という資源が減る事が決まっているなら
外からその資源を仕入れないとね。
というお話でした。



では~

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