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Column

コラム

◆旧法借地権

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
旧法賃借権の深みと味わい
です。


今回はとある人からのリクエスト。旧法借地について深掘りしてみます。

借地権付き建物。

旧法賃借権。。。

俗にいう借地物件・・・

考察すればするほどたくさんの見え方が出てきました。


一般的な不動産売買の際は
「借地?面倒くさ・・・」
「借地?金にならんしな~」
という営業マンの本音が聞こえてくる借地。


そんな借地権について不動産売買の視点から深掘りしてみます。

また、旧法と新法の借地がありますが、

旧法:売買の際にもさまざまな注意が必要
新法:比較的マシ・・・

という感じ。
雑すぎて怒られるな、、、

旧法:一度貸したら返ってこないといわれるアレ
新法:貸しても返ってきやすい

う~ん。やっぱ細かい説明はしませんw
テストに出るような借地借家法について詳しく知りたい方は各々でお調べください。

今回はあくまでも不動産仲介営業の視点で
「借地物件の良し悪し」
をピックアップしていこうと思います。

ちなみに旧法にしか触れません!
ご意見などはどしどし無視します!あしからず!

※約10分で読めます。

◆旧法借地権は面倒くさいしアレだし。。。

まず、借地について不動産の査定依頼が来たら
「面倒だな・・・」
と思いつくのが不動産仲介の本音です。
不動産関係者の方々すみません、本当のことをいっちゃって。。。


この旧法借地権。
何が面倒なのかというと建物の売買をする際に必要となってくる手間が所有権と違って段違いに多いんですね。

・名義書換え料(名義変更承諾料)
・リノベーションの可否・承諾
・建て替えの可否・承諾
・借地権の存続期間
・更新料
そのほかにも借地ならではの取り決めや約束事がいくつも出てきます・・・


さらに土地が所有権じゃないから取引価格が安価になってしまうことが多く仲介手数料も多く取れません。
しかも物件の担保評価が低く、銀行の融資を受けられないケースも多々あります。
#特に沖縄では借地の担保評価は激低です・・・
そのため売却の際には融資が必要のない方をメインターゲットにしないといけなかったりします。

さらにさらに旧法借地権の物件の場合は旧来からの土地の賃借権契約が継続しているケースが多く、当事者が相続によってたくさん枝分かれ。。。
「一つの案件をまとめるために複数人の地主の承諾を得ないといけない」
なんてこともザラ。

ここまで聞くと
「借地ってやっぱり・・・ね」
となってしまいそうですよね。。。
#察してください

少しまとめると
借地権付き建物に対する考え方はざっとこう


地主:正直返してほしい・・・地料安いし。。。

売主(借地人):どうにかして売れればいいな・・・

買主:借地?所有権じゃないと不安・・・

金融機関:断固融資しません(ほとんどの場合)

不動産屋:いや~・・・ね。

という感じのデメリットばかりが目立つ案件となりがちなんですね。

◆返ってこない土地

土地は貸したら返ってこない。
これは有名なお話です。

地主さん(底地人)は常日頃から土地を返してほしいと願っています。

人によっては地主さんに対して
「借地?お金が毎年入るんでしょ?ずっと貸しとけば?」
「借地は固定資産税も安いんでしょ?」
という見方をする人もいます。

確かに相応の地料を受け取っている地主さんからしたらそれはもっともな意見。

でもほとんどの借地は戦前・戦後の昔から続いており賃料設定も昔のまま。
地主がどうにか地料の値上げを求めても裁判所が許可する値上げ率は微々たるもの・・・

満足いくだけの借地料を取っている地主さんはほぼ皆無。
借地借家法という借主優位の絶対的な法律に泣かされている地主さんだらけ。。。
たくさん土地はあるのに自分たちで使えない。
担保力も低い。。。踏んだり蹴ったりです。


平成四年に借地借家法の大幅な法改正がされて、土地は貸しても返ってきやすくなったのも事実ですが、
旧法の借地権は旧法のまま存続することになっています。

旧法の借地権による建物が朽廃によってなくなるのはまだまだ先のことですし、
技術の発展によって物件を長持ちさせる手法がたくさん生まれてきていますし。。。

土地は貸したら返ってこない

これはしばらく続きそうです。。。

返してほしい地主さんには
「割り切るしかありません」
ということしか言えません。。。

◆デメリットばかり?


ここからは返してほしいという地主さんを無視して・・・
#すみません。今回は地主さん用の内容ではありません。
借地物件を売りたい・買いたいという人に向けた本題をスタートします。


借地権付きの建物を売りたい人からすると
「借地だから売りにくい」
「借地だから安くなる」
というイメージ。


購入者も
「借地か・・・」
「安いけど・・・」
とあと一歩を踏み出しにくい。


不動産営業も
「借地。。。やること多いくせに実入り(手数料)が少ない」

というマイナスイメージばかり。
多分ここまでの内容は借地物件について誰でも思いつくイメージだと思います。


でも、ほんとにマイナスしかないのか?
不動産仲介のプロとして日本中にある借地物件をマイナスでしか捉えられないのはいかがなものか?

ここで私なりに借地物件のいいところにも注目してみようと思います。


◆投資物件としての魅力

最近では新法の定期借地権付きの戸建てやマンションも出てきたので
うまく借地と付き合おうと考えたらいろんな見え方が見えてきます。

基本の基本なんですが、なぜ借地って存在すると思います?

答えは数あれどほとんどの場合は
「立地がいい」
からなんですね。

不動産の命である立地。
立地が悪い借地物件はとうの昔に地主に返されてるか、
今住んでいる人が亡くなったら相続人が要らないからと土地を返します。

立地がいい場所だからこそ
「土地を返したくない」
「返したらもったいない」
という感情が生まれて“借地の継続”が蔓延するということなんですね。

・立地がよくて借地料も安い。
・市場価格も借地だと安くなる。

この二つが揃うだけで投資の大原則の
「好立地」「安く取得」
をクリアできます。


立地がいい場所の不動産は高い。
好立地の投資物件は利回りが低い。

でもこれが借地物件になれば一気に解決♪
実際に沖縄では借地物件が米軍統治の頃の頑丈なRCで作られていて、いまだに現役で投資物件として入居者を確保し続けています。


◆用途地域次第で商用も

用途地域次第では飲食店や店舗としての賃貸も可能。
その場合はスケルトン(中身空っぽ)で貸し出しもできて収益性も増します。
浦添市の港川あたりの
「港川外人住宅街(港川ステイツサイドタウン)」

↑タップ
はとてもいい活用例だと思います。



◆自分の代で完結できる

投資物件ではなく自己居住用で考えてみましょう。

借地物件になかなか手が出ない人の共通思考として
「資産性がない」と考える人が多くいます。

確かに土地の所有権がないということはいつかは地主に土地を返すときが訪れます。
でも、自分が生きている間は安く住宅が手に入るし余った資金を別の用途に利用できます。
高い住宅ローンを組んでしまって日々の生活が困窮してしまうよりも資金に余裕のある生活を送ることができます。

また、相続の際も土地を地主に返すということを前提とすれば下手な相続争いにもならなくて済みます。

子供達に実家という不動産だけを残したせいで
「相続争いが発生」
というケースもたくさんみてきました。

借地は安い。
自分の代で完結♪
相続(争続)対策

という人にはいい部分も見えてくると思います。

借地権付きの建物はその人の見方次第でとてもお得ないい物件になると思うんですよね~。


◆借地権の注意点


最後に借地権付き建物を契約するときに私がみたことのある失敗をご紹介。


・地上権で設定されている
本当に稀にみるケースで借地を地上権で設定している場合もあります。
戦後のゴタゴタで地主にお金が必要な時にとある業者さんが地上権を設定。
その上に建物を建てて、地主の許可なく譲渡したり、建て替えをしたり。。。
まさに地主泣かせの借地契約です。
地上権で設定されている物件はその設定している業者さんの言いなりになるしかありません。


・借地料の起算日がバラバラ
過去に同一エリアの隣接する借地物件を連続で売買したことがあります。
地主さんが一緒なので承諾料なんかは同じでした。
でも、借地の起算日が物件ごとに違っていて引き渡し精算の際にちょっとしたトラブルになってしまいました。
借地料の精算の際は借地権設定日も要注意です。



・建て替えはできないが補修はOK
借地権付きの建物のほとんどが大幅なリフォームをする際は地主の許可が必要だったりします。
(地主としては返してほしいから早く劣化して欲しいのが本音)
とある弁○士さんに聞いたことがありますが、
「居住の質を継続するために」
という大前提で細かく直すこと。
原型を留めないような大掛かりなリフォームさえしなければ永続的に・・・
みたいな独り言を言っていたのを思い出しました。


・定期借地権の期間満了
この場合は建物を解体して地主に土地を返す必要があります。
定期借地は残存期間が減っていくにつれ、それこそ資産価値が減っていきます。
土地上の建物が存続していても返すというのが前提なのでメンテナンスと解体費用の積み立てなど、少しバランスを考えないといけません。


いかがでしたか?
借地権。。。
「よくわからないから購入を見送る」
という人も多かったと思いますが少しは見方が変わったと思います。

今後の少子高齢化。人口減少社会。。。

サブスクリプションやシェアリングエコノミーが常識になりつつある時代です。
車や高級ブランドものをサブスクでシェアする時代です。
高いお金を払ってマイホームを所有するというニーズも減りつつあります。
そうなると格安で取得できる物件として借地物件の活用方法が注目されるのではないでしょうか?


借地案件はみんなが敬遠するので
逆にチャンスがたくさん転がっている
ということも知っておいてください。
沖縄市あたりには借地案件が得意で好んで取り扱う業者さんもいるくらいです。

借地のことは奥深くたくさんの要因があるのでうまくまとめ切れたか自信がありませんw
でもだいぶ味わい深い感じになったんではないですか?

これを読んだ人の何らかのヒントになれたらいいな~と思います。

では~



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あまり参考になるようなことは呟きません(笑)
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