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◆借地件について再考します

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
旧法借地件についてリターンズ
です。


少し前にも借地権について書きました。

前の記事では取引の際の注意点とか仲介業者の立場から見た借地。。。
という感じでしたが、今回は買う側、売る側の借地に対する考え方を改めてみようという試みです。

現代の市場や世相に合わせた考え方と、これからの超超少子高齢化社会を迎えた時の借地件と所有権。

いろんな人がいろんな見方をすると思うんですが、いつも通りの私の独り言だと思って読んでやってくださいwww


あ、ここから先の「借地」は旧法借地権付きの建物の事を指します。
ご了承ください。

◆立地がいいのが借地

前にも言いましたが借地権が設定される土地って基本的に立地がいいんですね。
山奥の片隅にわざわざ借地料を払ってでも家を建てたい人っていないじゃ無いですか?

だから
「え~借地?土地は他人のモノでしょ?」
とすぐに判断するのはちょっと待った方がいいかも。

また、売る側も
「借地だし、評価されないしな~」
というのも考えものです。


土地を借りてまでもそこに建てたいという好立地だからこそ成り立つのが土地の貸借です。

現に一度貸したら帰ってこないと言われるくらいなので、借りた側からすると
「絶対に手放したく無い好立地だから返したくない」
という現象がたくさん発生するのも納得できますよね・・・

都心部の物件や土地が高いのってなんでだかわかります?
人がそこに住みたいような利便性を兼ね備えているからなんです。

不動産は立地を買うとさえ言われているのでこの「借地は好立地」というのはスルーできない事が伝わると思います。


しつこく繰り返しますが絶対に返したくないくらい好立地の条件の土地が借地です。
立地が悪いとそもそも借地関係が成り立たないんです。


沖縄だと借地はほぼ評価されずにマイナスのイメージだけど、東京の銀座とかになると借地でも十分に利益を出せると言うことで高額の取引が可能です。
少し踏み込むと路線価の借地権割合も銀座とかなら90%を超えます。ほぼ所有権並の扱いになりますwww
沖縄ではせいぜい30~40%くらいです。。。


まあ、沖縄の借地の場合は金融機関が一切評価しない(融資しない)というのがセオリーなので
借地の物件を購入できる人は現金客に限る。
みたいな風潮があるからよほど理解のある人じゃない限り借地を評価する事がないんですね。

つまり出口(購入者)が限られてしまうというのも借地のネックではありますが、
逆に見たら出口になり得るくらいの資金と知識とノウハウを持っていれば、好立地の物件を競合無しで買えるという事ですね。


つまり借地の物件は安く買えるから投資利回りが良くなる。
住宅として考える場合も周辺物件に比べると割安で購入できる。
という点を見落としてはいけないと思います。


これから迎える超々少子高齢化社会。
都心部に人が集まるコンパクトシティが加速すると言われています。

そうなると都心部の物件は入れ食い状態になります。
私は自ずと好立地の借地にも注目が集まるのではないかと読んでいます。

◆所有権と借地権の価値

また、借地って言うからにはいつかは返さないといけません。
借りている土地なので返さないといけないのは当たり前です。

さっきまで返したく無いくらいの好立地と言いましたが、
この現象は昔みたいにいい土地を子供たちに残したいという流れが生み出したものだと考えています。

最近では自分の資産は自分で使い切るという考えの人も増えてきていまし、
子々孫々に不動産を残してあげるのが親の役目みたいな考えが薄れてきているんですね。

少子化も進んでいるし、資産を残すという事が絶対にいいものとは言い切れない時代になってきています。

なので借地物件を安く購入しといて、自分の代で資産を使い切るという方にはお勧めかもですね。
下手な不動産を遺して子供たちに迷惑をかけるくらいなら自分の代で自己完結できるというのも借地のメリットかも。


投資用で購入する場合はさっきから言っているように
「好立地物件を安く買えるし、競合が少ない」というメリットが大きい借地物件。

こう考えると所有権だけに拘ってしまって見えなかったメリットが見えてきましたね。

もしもこの考え方が浸透して、金融機関にも評価されるようになったらどうでしょう?

借地物件が一般的に評価され始めてくると自ずと借地物件の取引件数が上がります。
そうなると物件価格も上昇していきます。

安い借地でラッキー^^
という方程式が崩れてしまいますね・・・

そうなると格安で手に入る好立地物件という条件が成り立たなくなります。

みんなが借地のメリットに気づいて手を出してくる前に先行して先行者利益を取りに行く。
この姿勢くらいがちょうどいいのかもしれません。

◆借地の扱いの変化


ここで借地というモノの扱いの変化を見てみます。

返ってこないと言われているので土地を貸したくない。
そのせいで都心部の折角の土地が活用されない。
それを是正して土地の活用を促そうと政府が動きました。

平成4年の借地借家法の改正によってできた
「定期借地権」です。
これのおかげで返ってこない土地が返ってきやすくなりました。


すると土地を自分の代で使う予定はないけど、そのまま寝かすのももったいないという地主さんも増えました。
そこで事業者と定期借地契約を交わすことで賃料収入を得ながら、一定期間が経過したら土地が返ってくるというスキームが浸透してきました。

この定期借地を利用したマンションや分譲戸建ても今ではちらほらと見かけるようになりましたね。
定期借地権であれば沖縄の金融機関もお金を貸しますし。。。

まあ、この新法の定期借地のおかげで借地というものの扱いが昔に比べると身近になってきたんじゃないかな~という感じです。

話は少しそれますが一時期沖縄に木造住宅の大手デベロッパーが進出してきた時と今とで被るものがあるな~と客観的に見ています。

昔の沖縄はRC神話が絶対で
「木造住宅はとんでもない!木造は沖縄に向いていない!」
って言われ続けていましたが流石にここまでたくさん流通してくるとあら不思議。

「別にRCに拘らなくても・・・」
「木造でもいい」

という人も増えてきました。

こんな感じで借地物件も

「別にいいんじゃない?」

と言われるくらいまで浸透してくれば好立地の借地不動産が動くことになりそうですね。

ま、新法の定期借地と旧法借地では全然勝手が違うという事を無視した暴論ではありますがwww

◆まとめ:借地ってムズイwww

ただでさえややこしいし価値が分かりにくい不動産。
その不動産の中でもとびきりややこしい借地。

だから一般の方に浸透しにくいし、分かりにくいせいで敬遠されてしまう。
逆に一般にメリットが浸透してきてしまうと取引が増えて価格が上がってしまう。。。

う~ん、むず!!www



やっぱり借地の事は難しすぎて上手くまとめきれませんでした。

「今回は借地もそんなに悪くないんじゃね?」

という考えを少しでも浸透させたいな~と思ったから書き始めたんですが。。。
なかなか難しいですねwww

とにかく何が一番言いたかったのかというと
「借地だからって毛嫌いすんなよな!」
という事ですねwww

借地は面倒だからと扱わない業者さんが多いので、偏屈者の私はそこにも注目をして掘り下げていきたいな~と思いました。

不動産を扱う人間としてすべての不動産の在り方を理解しながら
偏見なくお客様にご紹介&お勧めできるようなマインドを持とうと思います。


よくわからなくなってきたのでこの辺で。

では~






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