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Column

コラム

◆不動産の査定調査実務

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

今回から新しい試みとして査定に行った物件の査定コラムを始めてみます。

本日の査定コラムテーマは
不動産査定調査コラム~豊見城市字渡嘉敷~
です。


「こんなマイナーなニッチな内容の文章に需要があるか?」
「誰が読むねん!」

っていうお声も聞こえてきそうですが、一応私の中にはある狙いがあります。
ま、この狙いが当たるか外れるかがわかるまでちょくちょく書いていきますので

「また変なことしているな~」

くらいに受け止めてくださいw

◆豊見城市渡嘉敷の土地

今回査定調査した物件は
「豊見城市字渡嘉敷」
にある土地です。

豊見城ICから車で5分くらいの高台の立地。
豊見城市の中でも人口は少なめ、
全体が市街化調整区域で旧来からの集落地以外はほぼ住宅の建築もできないエリアです。

ただ、今回査定調査を行った土地は渡嘉敷集落の中にあり“緩和区域”に入っていました。
自己居住用の物件が建築できますね。
また、緩和区域でも資産税課から既存宅地証明を取得することができたので
第二種低層住居専用地域と同様の規制まで緩めることができます。

市街化調整区域の時の調査事項をまとめると


・農業振興地域=住宅の建築はほぼ無理
・白地=分家・農業従事者・収用者のみ住宅建築可能
・緩和区域=誰でも自己居住用住宅なら建築OK
・既存宅地=分譲建売やアパート建築も可能


という感じです。

今回の土地はこの既存宅地に該当していました。

◆接道・給水排水経路を見る

さて、お次は道の要件チェック。
都市計画区域の土地は建築基準法の道路に面していないと建物を建てることができません。

よく那覇市とかの都心部でも「再建築不可」の物件を見かけますが、これらは多分に漏れず「未接道」が原因です。

この未接道は昔の建築基準法がなかった頃(接道要件がない頃)に建てられたか、この接道要件をすり抜けてイリーガル(違法)に建てられたか。。。はたまた建築後に接道部分を第三者に取られたなどさまざまな事例があります。

今回はちゃんと豊見城市道(1号道路)に面していて、接道要件もクリア。
全面道路に水道管も通っています。


お次は排水経路。
人が住宅を建てて生活をするということは絶対に水を使いますし生活排水が出ます。
道路よりも下がっている土地だったり、はたまた下水管や側溝が敷地周辺になくて排水をどこに放流するかが問題になる土地があります。
窪んだ水捌けの悪い土地とかだと苔やカビが発生し、害虫や雑菌も湧きやすくなり衛生的にも良くないので土地と排水は結構な重要チェックポイントです。

物件によっては擁壁の排水口や浸透排水の状況も確認しますがその辺はまた次回以降の物件で。

今回の土地の場合は下水管がない浄化槽エリアではありますが側溝が設置されているし、土地も道路よりも高く勾配が取れているので問題なし。

◆高低差&擁壁&古屋の解体

この物件はお隣の土地の壁が土の重みでこちら側に傾いてきているのがすぐに目につきました。
古いブロック塀なので遅かれ早かれ壁の組み直しが必要になります。

また、敷地の後方部は3mほどの盛り上がっていてその上に集落の拝所が設置されています。
拝所の周辺を回ると比較的新しい擁壁が組まれているものの、市役所や県に調査にいくと擁壁の構造計算がなされた確認申請書は見当たらず。。。


「お隣の壁の傾きと拝所の擁壁が一番の問題となりそうだな~」
と警戒しながら調査を進めていると、お隣さんに挨拶したときに一気に解決♪

なんとお隣さんのご主人は建築資材屋さんの社長。
傾いた壁の補修もするという考えで、さらには拝所の擁壁を組んだのもこのご主人の会社。
安全性能を確認した設計図書などの保管もしているとのこと。


あとは敷地内の古家の解体、確定測量で100万を見ておけば事足りそうだ。

◆査定結果


色々な要点を見つけながら丁寧に調査。
どうにか問題点も解決できそうだということで出した査定金額が坪単価で26万円。

近隣の路線価や固定資産税評価額で導き出そうとすると14万くらいの場所なので、ご近所さんには「高すぎるんじゃない?」と言われましたww
過去を遡っても白地や農振の畑とかの事例ばかり。
古くからの集落なので売り出しをする人も少ないエリア。
ご近所さんの評価ではせいぜい坪10万くらいという感じですwww

売主さんも
「こんな金額で売れますかね?」と不安気味w

でも私は不動産屋。しかも査定調査には自信を持っています。
この評価を出した上で分譲販売業者さんにあたったところ即完売。


沖縄県南部地域に密着して売買事例をずっと収集しているからこそ
・どのような顧客層で
・いくらくらいの予算で
・人気の小学校区

などの理由を把握しているので売り切る自信があるんです。

ちなみにこのエリアは那覇市広域都市計画の変更によって市街化区域に編入されるらしいです。
近い将来もっと高い評価を受けれる土地になりそうです。

ちなみに同業者さんはこの土地をただの集落地の緩和区域としてしか見ておらず、話にならないくらい安い評価をしていたとのこと・・・
※私としてはこの都市計画の見直し自体を知らない業者もいるらしいということにびっくりです。。。


こんな感じで今後も査定をする度に査定コラムを書いていこうかなと考えています。


では~



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ご興味がある方はぜひお読みください♪
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