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Column

コラム

◆八重瀬町東風平


こんにちは。
㈱REGATEの金城です。


本日の査定コラムテーマは
不動産査定調査コラム~八重瀬町東風平二世帯住宅~
です。


今回の査定物件は市街化区域の二世帯住宅。

ではど~ぞ~

◆不動産の査定調査実務


今回査定調査した物件は
「八重瀬町東風平」
にある戸建てです。

弊社の所在地でもあるので大得意エリアの査定です。

東風平小学校と中学校が徒歩圏内の旧来の集落地。
八重瀬町で一番人口も世帯も多い町の中心地。

最近は那覇広域都市計画による区画整理が進んで中心街が伊覇とか屋宜原になりつつありますが、
旧来の集落地もいまだに根強い人気を誇ります。

市街化区域の第一種低層住宅専用地域と第一種住居地域にまたがる敷地。
建物も築15年でクラックや外装の剥がれなどもなく好印象。
シャッター付きのガレージがあるので車好きにはたまらない物件。

相続が原因で売却したいとのことでしたが二世帯住宅として状態もいいのでかなり高額の査定になりそう・・・

物件の持つ評価と市場の購入層との乖離が問題点になるかな?という印象の物件でした。

◆接道・給水排水経路を見る

道路は南西角地。
若干傾斜はあるものの擁壁を作るようなレベルでもないので特に問題なし。
物件の前面道路が二項道路だけどセットバック済み。
給水管もバッチリ。
排水も浄化槽で側溝もしっかりと整備されている。
特に大きな問題点が見当たらない。


◆太陽光パネル設置

完全分離型の二世帯住宅ということで一階にも二階にもキッチン、お風呂、トイレが完備。
しかもどれも状態が良くリフォームの必要性は見受けられない。
屋上に太陽光パネルを設置してて、売電単価が高い時期の契約が後一年残っている。

う~ん。
マイナス評価がほとんどない。素晴らしい物件だ。その代わり高額になり過ぎて売りにくくなるかもしれない。

強いて言えば土地が60坪くらいと若干狭いくらいかな。。。

◆査定結果

今回の不動産査定結果はマイナス要因が見当たらず5500万前後となりました。

現在八重瀬町で売り出しされている木造住宅が4200~4500万円なので中古RCの二世帯というバリューで差別化できると確信。
もう少し強気の価格をつけたかったが相続税や売り切りまでのスケジュールを加味したらギリギリの価格だと思う。

実際には売り出しして1ヶ月ほどで公務員のご夫婦にご購入いただきました。
やっぱり地域の相場と客層を握っていると的確な査定ができるな~と自画自賛www

やっぱり得意エリアの査定は楽しいな~

では~



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