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Column

コラム

◆不動産の査定調査実務

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。


本日の査定コラムテーマは
不動産査定調査~糸満市西川町~
です。


今回の査定物件は区画整理地の老朽化した戸建ての調査です。

ではど~ぞ~

◆糸満市西川町

今回査定調査した物件は
「糸満市西川町」
にある戸建てです。

市街化区域
第一種中高層住居専用地域
建蔽率60%
容積率200%
糸満市道沿い角地
昭和47年築鉄筋コンクリートブロック造陸屋根2階建

糸満市西川町は1980年代に大規模な埋め立てによってできた市街化区域。
人口も2000人を超えており糸満市内でも中規模の住宅街。
糸満市の中心的なエリアに位置し、隣接する西崎エリアに並んで地価が上昇してきていますね。


本物件は角地で風通し、日当たりがよく印象は良好。
一昔前は住宅兼店舗が盛んだったようで一階部分のシャッターが閉まっている物件が多数あり、売り物件も増えてきています。
道路は平坦で6mの幅員。車の往来もスムーズ。
建物は若干古さが残るが塗装を施して外面はきれいに化けそうだけど中身が心配。。。

敷地内駐車場が無いのが最大の難点です。
昔は糸満あたりは車を使わない人が多かったのか、路駐で事足りたのか駐車場がない物件が周りにも多く見受けられます。。。もちろん路駐の車もたくさん。。

◆接道・給水排水経路を見る

区画整理地の角地なので接道は問題無し。
上下水も通っている。
けど建物の老朽化具合と定期的なメンテナンスが施されていない状況を見てみると敷地内の給排水管は取り換えが必要そうです。

◆築年数の古さがキー

昭和47年築。そろそろ築50年。。。
リフォーム技術が上がった現代とはいえリフォームやリノベーションで誤魔化しがきかない気がする物件です。
建物を残して売却するとしてもスケルトン工事を伴う大規模なリフォームが必要そう。
そうなると解体して更地の販売が理想かな?という印象。

◆査定結果


築年数の古さが大きなマイナスとなり査定価格は2100万円となりました。

不動産屋の目線としては土地の希少性が高評価なので古屋付きの売り地として出せば早期の成約を見込めるものと確信。
室内の状態が良ければリフォームしての販売もアリかも。。。

いや、築50年だし土地代のみの販売が無難かな?という印象の物件でした。



では~



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