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Column

コラム

◆不動産の査定調査実務

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。


本日の査定コラムテーマは
不動産査定調査~八重瀬町字宜次~
です。


今回の査定物件は市街化調整区域の戸建ての調査です。

ではど~ぞ~

◆八重瀬町宜次

今回査定調査した物件は
「八重瀬町宜次」
にある戸建てです。

市街化調整区域 緩和区域
建蔽率60%
容積率200%
既存宅地なし
二項道路(所有者私人)
昭和59年築鉄筋コンクリートブロック造陸屋根平屋建て

周辺環境は30年くらい前に開発された住宅街。
小学校と中学校が遠くて徒歩で行ける距離ではありません。

建物は築年数の割にはしっかりとした造りなので解体して更地売りよりはリフォームを見越しての販売が適切です。
直近で防水塗装もされた形跡がみれたのも高評価です。

◆接道・給水排水経路を見る

接道が二項道路となっていますが私道なので通行掘削の許可が必要となります。
所有者の名義変更が長年なされていないのと、近隣の合計6棟の所有者が持ち分を持っているにも関わらず本物件は道路の持ち分が入っていない事が最大のネックとなりそうです。

敷地と道路の高低差は適切で排水経路には大きな問題はないと判断しました。

◆私道の持ち分を持てるか、許可がもらえるかが焦点

現段階ではリフォームで再利用ができるとはいえ、もう少ししたら再建築が必要になります。
その際に道路部分の持ち分を取得できるか、若しくは通行掘削の許可を貰えるかが最大の焦点となりそうです。
弊社で仲介を預かった際にはまず、この道路の権利関係をしっかりと解消してから売り出す事になります。

◆査定結果


道路部分が解消できるものと想定して査定価格は2400万円となりました。
周辺には白地の土地が多く、再建築や新規の建築に規制がかかる土地ばかりの中で緩和区域という点は大きな評価ができます。

八重瀬町の物件という事なので土地の地権者さんとの交渉も弊社のネットワークを駆使して解決に持っていけるものと想定します。

やはり八重瀬町の物件は地元だけについつい高評価をしちゃいますね~


では~



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