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Column

コラム

◆市街化調整区域と傾斜地・災害警戒区域

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
市街化調整区域と傾斜地・災害警戒区域
です。


遅ればせながら2022年新年明けましておめでとうございます。
新年早々からやることてんこ盛りの毎日です。新しい試みの準備や既存の販売物件の売出準備でなかなかコラムに手が出ませんでした。。。。

ただ、今回のテーマは沖縄県南部を中心に不動産仲介をする人間として
緩和区域に建てられなくなる?再建築不可続出か?という絶対に無視できない事例ですので共有したいと思い筆を取りました。

また、傾斜地の物件や災害警戒区域の物件を所有している方やその物件を購入しようとしている方など、いろんな方に当てはまるとおもうので

「あ。気になる」

という方はぜひお読みください。

あくまでも仲介会社の立場としての意見です。

◆雨による災害の増加


全国的に、いや、世界的にと言いましょうか。
気候変動や温暖化の影響で毎年のように大雨が降るようになってきていて、その被害がどんどん甚大になってきています。
実際にここ数年間の大雨って見たこともないような降り方をしますね。
道路はすぐに冠水するし、擁壁は崩れるし・・・

政府としてもその対策にずっと追われているという状況らしいのですが、
毎年の大雨被害は待ったなしの状態になりました。



昔から少しでも怪しい箇所は
「どんどん網掛け(規制区域に指定)しちゃえ!」
みたいな行政の姿勢がありましたが、最近はそれがあながち過敏でもないのか?むしろ少し足りなかったのか?というふうにも捉えられるようになってきましたね・・・

◆傾斜地や災害警戒区域に建物が建てられなくなる?

さてここで本題。
こちらのリンクをお読みください
○都市計画法の改正について(令和4年4月1日施行)
~自己用住宅立地緩和区域における災害危険区域等の除外~



どんどん厳しくなる行政の締め付け。
熱海の土砂災害が最終的なトリガーとなったのか、はたまた今年に締め付けることは決まっていたけど偶然熱海の災害が発生してしまったのか?
事実関係の前後はわかりませんが規制が厳しくなることが確定しています。

調整区域が多く点在する沖縄県南部の業者としては
市街化調整区域の緩和区域を除外されるのは由々しき事態です。

◆調整区域の緩和区域

ここで調整区域がよくわからない方に簡単におさらいと説明をば。
※知っている人はここの項目は読み飛ばし可

市街化調整区域の緩和区域ってそもそもが
「規制を緩めていたエリア」
です。

もともと市街化を抑制する地域として田舎を中心に市街化調整区域を設けていました(建物を建てることが制限されていた)が、
調整区域の土地に建物が建てられないとなると誰もそのこエリアに新たに住み着くことはできません。
建て替えもできませんから田舎の過疎化が促進されてしまいます。
農業従事者や収用者、もともとの地縁者の親族以外が建物を建てることができないという厳しい制限があるから仕方ないっちゃないんですが・・・

んで当たり前ですが田舎に家を建てられないなら都心部に人が集まる・・・過疎化が進む・・・


そこでもともと人が住んでいる集落地周辺に限定して少し規制を緩くしましょうやということで
「自己居住用の住宅なら建ててもいいよ」というのが緩和区域ですね。

緩和区域は田舎に土地(不動産)を持つ人にとっては嬉しい制度なんです。
だって建物を新たに建てられるならどうにか買い手さんが付きますからね。


◆今回の改正でどうなる?

その緩和区域が減るというのが今回のニュース。
傾斜地エリアや災害区域に指定されているエリアの緩和区域は緩和区域から除外します(建物を建てられなくなります)ということです。


ま、長々と遠回りしてしまいましたが我々仲介業者の率直な意見として
「調整区域の傾斜地・災害区域はきっついな~」
ということです。

緩和区域が外れると土地の取引はガクンと落ちますし、それに伴って査定価格も大きく下がってしまいます。
でも人命に関わる措置なので土地の価値と比較した時に人命が優先されるので仕方がないことだと理解もできます。

あと、今まで運良く建てることができていたエリアでも再建築が不可になる物件がたくさん出てきそうな感じです。
今回の措置は調整区域の緩和区域が規制されますが、多分非線引き区域も同様の措置が取られることになるんじゃないでしょうか?あくまでも私の予測ですが・・・

なにはともあれ傾斜地や災害警戒区域の不動産の価値の下落は必至ということですね・・・


は~。
地主さんに説明すんのしんどいなwww
今まで評価していた土地が値下がりするんだもんな~・・・


新年一発めのコラムは少し重苦しい内容になりましたが、調整区域の傾斜地や災害警戒区域の近辺の地主さんやそれらを扱う業者さんに情報が共有できればいいな~という感じで締めておきます。

今後も不動産取引にて気がついたことや思うことがあればどんどん発信していきます。

今年もよろしくお願いします。

では~




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