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Column

コラム

◆高くなりすぎて買えなくなる?

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは前回からの続きとして
不動産は高くなりすぎて買えなくなるのか?
です。


前回の内容をざっとおさらいすると
「お金が有り余ったから不動産に流れ込んだ」
「猫も杓子も不動産投資!という世界観」
「高くても売れちゃうから歯止めが利かない」

という感じで不動産価格が高騰し続けていると熱弁しました。


さて、、、、ここまでの説明でなんとなく高騰の理由が分かったと思いますw
分からない方は前回の記事をお読みください。

↓タップ
【コラム】コロナ禍でも高騰する不動産


◆不動産高騰はつづく?

ではここで本題。

「不動産価格が高くなって買えなくなる(売れなくなる)のか?」

これですよね。悩ましい。


この高くなって買えなくなるのか?
という疑問に対する私の答えは一概には言えませんが

「買えなくなる値段にはならない、いや、、、買える人は常に一定数いる、かな」

という考えに落ち着きました。


高騰は続けるかもしれないけど、普通に考えても誰も買えない価格になることはないでしょうし、何よりも誰も買えない価格になってしまうと不動産の取引自体が無くなってしまうことになります。そうなると我々業者も困りますし・・・w



投資物件は一巡後は下がり出して。。。といういつもながらのループに入ると思いますが、実需不動産は今後も下がる要素がないのかな~というのが率直な意見です。

う~ん。ちょっと範囲が大きくなりすぎるので投資物件と実需(住宅)物件に分けて考えますね。


投資物件の場合

投資物件はお金の流れに敏感で株価暴落や世界的な経済の低迷などが起きるとそれに流されるという性質があります。
儲けるために投資をするのだから市場が逆流したら怖くなって我慢できずに手放す人もたくさん出てくるという単純な考え方ですね。
大きな流れにみんなの感情が流されて上がったり下がったりを繰り返すのが投資物件です。

んで結局はたくさんのお金を持っている人、もともとの資産家さんが下がった時にも我慢比べで生き残るから、にわかで参加してきたド素人たちが根こそぎやられてしまうんです。

そうなるといつものアレがみれます、、、

「〇〇に騙された!」
「私たちは被害者だ!」
「損したじゃないか~~~!!!」

という不動産投資セミナーに没頭して損をしてしまった人達が誰かを責め立てるというあの風物詩が観測できることでしょう。
投資は自己責任だって気づかないくらいの場所に小さく書かれていたでしょうに。。。

んで「騙された貴方たちを救います」というメシアが現れてさらに毟り取られ・・・
おっと。脱線しそうなので戻ります。


投資物件の価格サイクルは一定の期間で上下するので、投資物件は今後もそのサイクルに入って上がったり下がったりすると思います。

今はその上下サイクルを繰り返しながら徐々に上がってきている感じですかね。
また、このコロナで観光客が九割減った沖縄の不動産が暴落せずに逆に値上がりを続けているという事実。

コロナが収束に向かい始めると観光産業が盛り返すはずです。
コロナ禍で下がらなかった不動産がコロナ明けに下がると思いますか?

いろんな要素がありますが沖縄の不動産が大暴落するという材料が見当たらないな~というのが私の考えです。

沖縄に限らず海外からの渡航者が戻ってくると自ずと不動産価格は上がるものと推測します。

実需(住宅)の場合

ただ、実需物件はそう簡単には行きません。
※ここからは他所の都道府県のことはわからないので沖縄の不動産市場についてフォーカスしていきます。


昔から低所得者が多い沖縄の不動産を買える層って誰かというと
公務員や看護師とかの安定した職業のご夫婦が鉄板です。
沖縄に限らず固い職業の方々が銀行の融資を引っ張りやすいという特性があるので、不動産のメイン顧客は安定した職業の方というのがセオリーですね。


そこでまことしやかに囁かれ出した説があります。

「この買える層が一通り不動産を買ってしまえばどうなるか?」

そう、価格が高騰しているなかで上記の買える層が一通り買ってしまったら買える人がいなくなるので停滞するという説です。
釣り堀の魚を全部釣ってしまったらどうなる?という状態ですね。


この節は確かに一理あると思いますが
ずっと高すぎると言われてきて、実際に高くなり続けている不動産がずっと売れているという現実が矛盾してきます。

だって5年前に
「もう無理っしょ!高すぎる!誰も買えなくなるよ!」って言っていたのに
「5年前に買った物件売ったら超儲かった」
という人が続出しています。
この儲かった人が居るっていうことは
“高くても買う人が居る”っていうことです。

では買える層は後どのくらい居るのか?という考えにたどり着くんですが、結論として
「買える公務員や看護師は毎年新しく産まれてくる。(毎年新人さんが就職する)」
です。
これが紛れもない事実ですね。


そうなんです。
沖縄県が公務員を募集しなくなったり、看護師の新規採用が無くなるような事態にならない限り、いつの世になっても買える層は一定数発生するんですね。



毎年毎年適齢期になったご夫婦が
「そろそろうちも家を買おうか?」
という考えが出てくるっていう事です。

子育てや結婚、相続、転勤とかのライフステージの変化が毎年いろんな世帯にいろんな形で起きるんです。
買える層はいなくなるのではなく常に変化しながらスライドしているというイメージです。

高くなりすぎると返済計画とのバランスが悪くなるじゃないか!という考えもあると思います。それも至極真っ当な考え方だと思いますが、住宅ローンで組めないくらいの価格になることは現実問題としてありえないと思っています。
物件価格の高騰で住宅ローンが生活破綻の元になるような価格でしか売り出せないという状況になると、そもそも買う人が居なくなりますし。
この辺も深くなるので今回は割愛します。。。

無理矢理結論!


長くなりすぎたのでそろそろ締めます!www


今後の日本は少子高齢化社会だからその「発生する買える層」の総数が減るじゃないかと思いきや、確かに総数は減りますが沖縄ではもともと買える層の総数が少なかったですし、少子化がどこの県よりも遅れている島です。

少しづつ出生率も減るとはいえ、他都道府県に比べるとまだしばらくは若者がたくさん生まれてくる県なんですね。自ずと全国と比較しても「買える層」がまだまだ出てくるという結論に至ります。


また、団塊の世代とそのジュニア達がこぞって沖縄移住を夢見ます。

老後は暖かい沖縄で余生を。。。という考えは今後も無くならないでしょうし、核家族化が進んで先祖代々の実家を子供に受け継ぐという考えもだんだんと希薄になってきています。
子育てを終えたご両親が余生は子供と離れて実家を売却して過ごしやすい環境で生活をするという人多くなってきています。
昔と比べると老後に移住するハードルがグンと下がってきて、事実定年後に移住をしたいのでそのための不動産を探してくださいというお声も増えてきています。




少子化の日本では今後は買わなくても(建てなくても)物件が余るからDIYして賃貸生活がいいじゃない♪
というSDGsな考え方もあるので「いつまでも買う人がいると思うなよ!」みたいな意見についてはまた機会があれば考えようと思います。
この考えと対立すると「賃貸が得か?購入が得か?」という考えと同じくらい途方もない論争になると思いますし。。。



なんやかんやで長くなりましたが私の結論として

「不動産はまだ価格が上がる可能性が高い」
「高くなりすぎたからって買う人がいなくなるわけではない」
「沖縄の不動産はまだまだこれからだ」

という感じです。

完全に自分の考えをまとめるためだけの自己満の記事なんですが、どこかの誰かの何かのヒントになれば幸いです。

今後も沖縄の不動産に関することとか思うことを書いていきます。

では~

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