こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産査定をしまくった結果見えてきたことです。

 

不動産の査定について思うことをただただ連ねている内容です。

まず、2019年の春から本格的に始動した弊社ですが創業時からずっとやっている事が「土地の査定」です。

 

査定依頼が来て査定をするのではなく、
沖縄県南部を中心に弊社の本拠の八重瀬町を始めとして、南風原町、豊見城市、糸満市、南城市、与那原町、西原町、那覇市、浦添市、宜野湾市のすべての住居表示がある土地を片っ端から簡易査定しています。

 

おかげ様で現段階で12万件の査定データが貯まりました。・・・その代償として重度の腰痛にもなりましたが・・・

 

その地域の特性、道の接道・広さ・奥行、高低差、都市計画などを勘案して査定を行っています。
それをベースに近隣の売り出し事例や成約事例を収集して適正な単価で査定ができているのかを毎日チェックしながら修正する日々です。
正直、まだまだ改善の余地がありますが今の段階でできたのがこのシステムです。

不動産自動AI査定システム

 

では本題。

 

一括査定の弊害

 

不動産の価格って分かりにくすぎる。

んでネットで調べても自分の不動産の価格を算出する方法なんて見つからない。

結果として不動産の価格を調べる方がたどり着く「一括査定」のサイトというものがあります。

「地域名　不動産　査定」みたいな検索で一発で上位表示されるあれです。
これって不動産の価格がわからない素人の方にとって一括で複数社に査定依頼をできる優れものですよね。

 

 

でも、実際に不動産の売買に携わっている身分からすると

このシステムは「業者によるただの客（売主）の奪い合い」です。

一括査定でやってくる不動産業者の狙いは媒介契約（もしくは買取り）です。

物件が売れるかどうかという視点よりもとにかく媒介契約を取りたいんですね。

 

そのためにやる手法がこちら

「とにかく高く値段をつける」
「競合する他社の悪口をいって蹴落とす」
「手数料ゼロ若しくは半額をアピール」
などなど

一括査定を利用した方は思い当たる点が多いと思います。

 

不動産業者は査定サイトの大元に対してあなたが査定依頼をした一件の情報に対して一万円程度の情報料を払ってあなたの個人情報と物件情報を買っているんです。

 

同時に6社に依頼をしたら査定サイト側には6万円の情報量が入るという仕組みです。

自社以外の5社が競合して同じ情報を得ていて他社に取られたら情報料の払い損です。

だから媒介を取らないと情報料が無駄になるので何が何でも媒介を取りに来ます。
物件の調査にかかる費用もかかってきますので完全なタダ働きは許されません。

 

そこでどうにか媒介を取ろうと躍起になる営業マン達は査定をするよりも
売主の気を引いて媒介契約を取りたいという方向にバイアスがかかります。

 

そうなると営業マンの頭にはこんな考えが浮かんできます。

・とりあえず高めの価格を設定してそれなりの理由をつける
・他社が高く査定してきたら「うちはもっと高く出しますよ」と上乗せする
・売れなくてもいい。とりあえず預かる。

という感じです。

 

とりあえず高くてもいいから預かって、その先は放置。。。
これが横行していて「査定」をしている業者が少ないんです。

「媒介を取る」のと「査定をする」のとでは全く意味合いが違ってきます。

 

また、営業マンの言いなりになって高値で売り出しをしたとして、上手い具合に高値で売れればいいんですがじりじりと値下げをして売り時を逸してしまい、結局損をするのは売主さんだけというのもよく見かける光景です。

 

あと、これが営業マン達の正直な本音だと思うんですが不動産の価格の決まり方や査定価格の根拠というものを理解して適正価格で売り出してもらえるように努力をするより「高く値付け」する方が圧倒的に楽なんです。
これが理由で不動産の査定価格がおかしくなってしまっています。。。

 

 

そもそも不動産の価格ってどうなっている？

 

これを言っちゃお終いですが不動産の価格っていうものは正直誰もわかりません・・・
すみません。これが事実なんですｗ

 

不動産は世界に一つしかないモノなのでそれを「買う」人が出てきて初めてその不動産の価格が決まるんですね。
買い手がつくまではその不動産の価格は決まらないというのが業界の常識です。
売れなければ下げ続けるので売れた時がその不動産の価格になります。

 

高く値段設定をして売れればラッキーですが売れ残ったら悲惨です。
売れ残り物件は大幅な値段の修正を余儀なくされます。
高く売り出してしまうと適正な売り時を逃します。

しかも売れ残っている間のローンや固定資産税は全て売主が負担します。
高い価格で預かった業者は売主が値段を下げるまで放置するだけです。

 

 

不動産は不透明な方が都合がいい。だから隠す

 

ちなみに土地や建物の値段で“確実”なものは

「どこで」
「どのくらいの期間で」
「いくらで売れた」

という情報だけです。
売れた時に価格が決まるのでこれ以外に確実な指標はありません。

 

つまり直近でいくらくらいの購買層がいて、どのくらいの販売期間で売れたのか？どのくらいのスパンで値下げをしているのか？というデータが不動産査定には必要な材料となります。

弊社では適正な査定を提供するために毎日このデータを収集していますが、この作業を邪魔してくるのが他でもない不動産屋さんなんですｗｗｗ

 

不動産屋さんは「お客様が不動産の価格を知らない」という事が一番の飯のタネです。
逆に言うと「不動産に詳しいお客様は苦手」です←これは本当です。

 

彼らはよりお客様が無知な方が都合がいいのでひたすら不動産の情報を隠します。

 

売り出している物件の所在、成約した価格、売り出し物件の詳細な情報など隠せるものはできるだけ隠します。
なぜ隠すかというとまず第一に店舗に来てもらうためですね。

不動産屋さんには“店舗に来てもらえたらどうにか言いくるめることができるという絶対的な自信”があります。

現にインターネットのポータルサイトで不動産情報を探すと
「画像なし」「地図無し」「外観写真なし」のいろんなものが隠された物件を見かけませんか？
問い合わせてもご来店を促すだけで電話では詳細を教えてくれません。

仕方なく来店して受付用紙に個人情報を書かされ、、、
こちらの情報を開示した途端に
「実はついさっき決まりました・・・代わりにこういう物件はいかがですか？」
というお決まりの流れが目に見えます。
そもそも元の物件自体が本当に存在するのかも曖昧になっていますｗｗｗ

んで気がついたら違う物件を契約。みたいな・・・

 大事な情報を隠してそれでお客様から信頼を得られると本気で考えているんでしょうか・・・他社のやり方なので別に文句はありませんが。

いや、文句あります。

「ちゃんとやれよな！情報隠すとかダサいし！なんか物件をちゃんと探している人たちにとっても迷惑なんじゃ！」




・・・取り乱しました。すみません。

とにかくデータをしっかりと収集している私たちと古くからの業者さんは真逆にいるようです。

「お前らこそ勝手にデータ集めといて文句言うなや！」

という声も聞こえてきそうなのでもう黙っておきますね。

 

不動産屋さんに向いていない

 

ここまで好き勝手書いてきて改めて思いました。
弊社は不動産屋さんに向いていません。
いわゆる「昔ながらの不動産屋さん」にはなりたくないなと実感しています。

 

所有者さんにはできるだけ高く売ってあげるようにアドバイスするし、
購入者が悩んでいたら納得いくまでご説明をして購入を決意するなら契約をします。

 

地道に収集した不動産の査定データと取引事例を公開していって、
誰でも「不動産の価格を知ること」が当たり前に手軽にできるようになればもう少し明るい業界になるんじゃないかな～と妄想しております。

 

いろんなことを考えていたら不動産の査定というものと、不動産の価格というものがよくわからなくなってきていますｗ

 

さて、最後に。。。。
これからわたしは何屋さんになるんだろうか？？？

少なくとも昔ながらの不動産屋さんにはならないと思うんですが、いろんなものを見失いながら不動産業界という大きな波に揉まれて生きていきます。

査定システムが気になった方もいると思うので、しつこいですがまたリンクを貼っておきますね。
不動産自動AI査定システム

では～