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【コラム】素人にも不動産投資って簡単?~まずは読んでみてください~

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こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
素人にも不動産投資って簡単?
です。

今回の記事は不動産投資を始めようか悩んでいる人に向けての内容です。
いつものごとく私の偏見や思い込みがありますが、投資用不動産の営業マンが絶対に教えない内容も記載します。
投資用不動産を売る営業マンとその組織の方は読まないでください(笑)

【コラム】アルヒの株価暴落から不動産の融資について考える
上記の中でも少しだけ触れたのですが、不動産投資に関する様々な情報が飛び交っているので私も情報を飛び交わそうかと思いましたw

冗談です。
今では一般の居住用の中古住宅や土地をメインで扱う会社を立ち上げていますが、未だに不動産業者によって間違った投資物件を買わされている方からのお悩み相談が絶えないのです。
ワンルームマンションの投資営業からスタートした私の不動産経験と、不動産売買に携わる事で得た知識を出すことで少しでも「間違った不動産投資」に手を出す人が減ることを祈って書き綴ります。

不動産投資のメリット

まず不動産投資を始めようと考えている方がこの記事にたどり着いたと思うんです。
その中でもサブリースを勧められている方はこちらを読んでみてください。
【コラム】サブリース契約はやめましょう

タイトル通り「サブリースはやめましょう」というのが伝わったと思うのでこのサブリースの件は今回は触れません。

さて本題です、不動産投資のメリットは以下になると思います。

1.投資なのに銀行からお金が借りられる
>これが一番最大のメリットだと思います。一般的に株式やFXなどの投資資金は銀行で借りられません。

2.資産形成ができる
>上手くいけば。。。という条件付きです。

3.所有不動産が担保になってどんどん融資力がつく
>これは不動産投資家が目指すところです。自分の所有物件がさらに融資をする力をくれるのでどんどん大きな投資ができるようになります。

かなり乱暴に書きましたがこれが不動産投資のメリットですよね~。
1.と3.は似た意味になりますが投資資金が膨らんでいくことが不動産投資の魅力だと思います。
2.に関してはローンを組んで所有しているだけでは自分の資産ではありません。しっかりと出口(売却)も見据えて資産形成をしないといけません。

とまあ、メリットは私が言うまでもなくこれを読んでいる方には重々承知かと思いますのでここまでにします。
敢えて不労所得が得られるという点はメリットに挙げていません。一見すると不労所得のように見えますがアパート経営や不動産投資は「不労」ではないと断言できますから。。。
不動産投資で儲けている人は全員といっていいほど「不動産屋よりも不動産をよく見ています」
我々のように毎日不動産に関わっている人間よりも断然不動産投資家さんの方がアンテナを張っています。
日々不動産の売買状況に目を光らせている彼らでさえも失敗することがあるんです。。。

不動産投資を検討している方へ質問です

この項では不動産投資を始めようと考えている方への質問と私なりの考えを書いていきます。

1.不動産投資、誰かに勧められてから検討していますか?
>イエスの方、その勧めてくる方は不動産投資家ですか?ほとんどの場合ここでNOとなりますよね。
実際に不動産投資が上手くいっている人が勧めてくることは少ないです。
上手くいっている人たちは素人の人に不動産投資を勧めるほど悪質ではないと思います。不動産投資ほど素人に向いていない投資は無いと心得ているからです。
投資に興味があって「自分から」不動産投資家に質問をしてそこで勧められたという方はまあ危険度が減りますね。
>イエスの方で営業マンに勧められている方。今すぐ断って携帯電話も着拒しましょう。営業マンの言い分に関しては後程書きます。

2.不動産投資の勉強を1年以上、もしくは50冊くらいの本を読んでいる
>イエスの方は初めてもいいかもしれません
>NOの方。辞めといた方がいいと思います。不動産投資ほど机上の勉強以外のイレギュラーが起きるものはありません。
かくいう私も不動産業に従事して10年以上になり、株や投資信託などもやっていますが未だに不動産投資は怖いと思っています。

3.住宅ローンでやろうと思っている
>論外です。今すぐにやめないと後悔することになります&ずっとビクビクしながら生活しますか?バレて一括返済になったら何もかもが失われます。

4.節税や年金替わりにと思っている
>イエスの方。やめときましょう、積み立てNISAとか投資信託とか他の投資に目を向けてください。どうしても不動産をという方はREITなんかいいかもしれません。

5.上場企業の会社員、もしくは公務員だ
>イエスの方、危ないです。こういった方は不動産投資の営業マンが常にターゲットとして狙っています。まだ営業を受けていない方でも常に狙われているという自覚を持ってください。

6.不動産投資のセミナーに行ってその会場で買おうと思っている
>イエスの方は危険信号です。稀にいい人もいて善意で提供する方もいるかもしれませんが、セミナー会場で販売するほどお得な不動産であればすでに誰かの手に渡っています。

7.自分の住んでいるエリアの不動産から始める
>NOの方、悪いことは言わないので自分で管理できる、若しくは自分の足で見に行ける不動産を選びましょう。遠方の不動産投資は落とし穴がたくさんあります。

8.最悪売ればいいと思っている
>売れるときの価格とそこまでに得られる収益とかは計算されていますか?不動産投資を売却まで考えて戦略を練っている方はこのページを閉じても大丈夫です。

・・・ここまで読んでドキッとした方いますかね。その方は一度考え直してみてください。


不動産営業マンが言う事の裏側

ここからは不動産営業マンが言ってくるセールストークと、相手が困りそうな返答をいくつか紹介します。
※下記のベストアンサーの後に「家賃保証(サブリース)だから大丈夫」と返答されますが、サブリースの話が出た時点で相手はあなたを騙すと覚えておいてください。

少子高齢化・年金問題・老後2000万円問題について真剣に考えませんか?
営業マンの本音:時事ネタで興味がありそうなことを不動産に結び付ければ勝ち、そこから長時間のお話に持ち込みます
ベストアンサー:考えません。(笑)
>営業マンとは話をしないのが一番です。電話であれば切りましょう。
「でも失礼だし・・・」「心証を悪くしてしまうし・・・」ではありません!失礼な時間に電話してきたり訪問されているのはあなたですよ。
初めて買う不動産は基本的に年金替わりになりません、マイナスに陥ったときに本来あったであろう現金も目減りさせることになります。
いくつか所有して初めて年金替わりといえる資産が形成できます。


家賃でローンを払えるしローンが終わるころには資産として残ります
営業マンの本音:そんなわけないし、とにかく買ってくれ
ベストアンサー:周辺地域の賃料相場と空室率、老朽化による賃料の下落率とエリアの人口推移予測とか教えてください。
>正直この質問をされると困ります、「え~と、資料を確認しますね」といった場合「何を根拠にローンで払える計算をしてるのか」「空室率と賃料下落は考慮しているのが常識でしょ」と畳みかければいいと思います。
ま、ここまで言い返せる人は営業マンが近寄ってきませんが(笑)
特にワンルームマンションの投資の場合、月々のプラス(ローン<家賃)がわずか1か月の空室でマイナスになったり、入居者の入れ替えによる補修によって一年分以上のプラスを吐き出すこともしばしばです。
また、年数が経てば経つほど家賃でローンを返すことは難しくなります。家賃と共にローンも下がるなんてことはあり得ません。


節税について不動産投資をしませんか?
営業マンの本音:節税や資産形成について考える中小企業の社長や自営業者ってやりやすいよな~。特に確定申告時期はカモばっかり。
ベストアンサー:顧問税理士がいるのでそっちに直接聞いてみて
>顧問がいなくても適当に「○○税理士」と言っておきましょう。
彼らが税理士に投資用不動産を進めることは絶対にありえません。というか税理士を言いくるめられる話術のある営業マンは不動産投資の営業なんてしません(笑)
また、そもそも税金を節税するための不動産投資ってどういうことか考えましょう。簡単に言えば利益のマイナスを出して損益通算をしましょうという事です。
税金は多少減りますがマイナスの資産を買ってキャッシュが減るんです。意味ありますか?


相続税対策をしましょう
営業マンの本音:相続が起きるころには俺は関係ないし、とりあえず不安を煽ろう
ベストアンサー:相続財産を遺す気がない。自分で食いつぶすから結構です
>実際に相続(税)対策によって不動産を購入するメリットを得られる方はすでに富豪の方です。そういう方は資産管理の会社や税理士がついているのでそこに任せましょう。
ほとんどの人は相続税を払う事さえ心配する必要はないはずです。日本中で相続(税)を支払う人は4%くらいしかいません。
相続税対策の不動産投資という無意味です。
また、相続対策でアパートを建てるのが旬の時期は過ぎました。供給過剰によってアパート経営は今後どんどん厳しくなります。
相続対策では沖縄の軍用地購入はいいと思います。軍用地投資についてはこちらをお読みください。
勧めているわけではありませんよ、現金やアパートなどを相続財産として残すよりは子供たちが分けやすいという内容です。
【コラム】軍用地投資について


いざとなれば売ればいいんです
営業マンの本音:売るときにはこの値段で売ることはできませんよ。
ベストアンサー:その時はあなたが買ってくれますか?私が売りたいと思った時にあなたが買うという契約書を交わさせてください、金額もこちらで決めます。また、公正証書でお願いします。←少し無茶苦茶ですが効果はあると思います(笑)
>営業マンが売ってくる不動産は基本的に「営業マンの歩合、給料、その会社の利益」が乗っています。売りたいときに売り抜けられる不動産を営業マンが持ってくることは皆無です。
東京23区内の駅が近い物件なんかだと売り抜けもし易いんですが。。。


新築のワンルームだと即入居で安定します。ワンルームは回転もいいので安心です
営業マンの本音:新築を売ったら利益が多いからラッキー
ベストアンサー:いりません!(笑)
>新築物件の不動産投資は始めたときからマイナス確定です。新築物件は営業マンの歩合とデベロッパーの利益など中古物件よりも多くの含み損が価格に反映されています。
港区のタワーマンションみたいにプレミアがついて転売益を出せることもありますが、素人の不動産投資家がキャピタルゲインを目的に投資を始めるのは危険です。


FPや住宅ローンアドバイザー、賃貸経営管理の資格を持っています!安心してください!
・・・これらは不動産投資のアドバイザーとして使える資格ではないです(笑)こういう営業マンのFPは3級だったりしますし・・・


不動産投資は安全ではありません。素人はやめましょう

まとめになりますが、不動産投資は素人に向かないことが伝わりましたでしょうか?
ここまで読んだけど「俺はいける!」と思った方以外は一度立ち止まって考え直してはいかがでしょうか?
ミドルリスクミドルリターンの不動産投資。
実際に私のもとに相談に来られる方で
「借金をして不動産を購入したが、毎月赤字で手放したい」
「売ろうにも残債が残りすぎて売れない」
という人が増えています。
ミドルリスク・・・ではないですよね。やはり投資は投資。安全な投資は存在しません。

また、不動産投資を考えている方に一つ覚えておいてほしい事があります。
「勧めてくる不動産営業マンは全員あなたを騙します。」
お勧めされて出てくる不動産にいい物件はありません(笑)
こういう情報は素人投資家の方にはほぼ回ってきません。

不動産屋ってお客さんの無知に付け込んで利益を上げる構造が一番儲かるんですよ。
正直いって少し知識のある人で投資に興味があるという人は一番騙しやすいです。
ここまで読んでいてなるほどな~と思った人は騙され率高めの人でした。この記事を見つけてよかったですね(笑)

あ、最後に弁解しときますがちゃんとした不動産屋さんもいますよ。悪い人たちが目立って騙された人がフォーカスされるだけであってみんなが悪い奴ではありません。
長くなりましたがこの記事によって少しでも不動産で失敗する人が減れば嬉しいな。

あ、私がよく見る動画も参考になればと思うので転載しておきます


では~


※最後まで読んでいただいてありがとうございます。

今回は沖縄の不動産に関する内容ではなかったのですが
今後も「沖縄の不動産あるある」「沖縄の不動産売買」「不動産売買のケーススタディ」についてもいろいろと書き綴っていこうと思いますので、応援よろしくお願いいたします。

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