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【コラム】市街化調整区域の不動産評価

【コラム】市街化調整区域の不動産評価画像1

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

先日査定を行った市街化調整区域の土地について書きたいと思います。
一物三価とも一物四価とも言われている不動産。
そもそも「不動産の価値」とは何でしょうか?

一般的な感覚では不動産の価格=売買成約価格が不動産の価値ともいわれますが、相続税評価額、固定資産税評価額、取引事例比較法、収益還元法、、、
このように不動産を評価するうえでは多岐にわたる評価方法が存在します。

まず不動産の価格を知りたいと思った人がどの目線でその不動産を評価したいのか?
1.相続が起きたので相続税が心配
2.不動産収入が欲しい
3.不動産を売りたい・買いたい

簡単な例ですが上記のようなケースがほとんどではないかと思いますので、今回は

3.不動産を売りたい・買いたい

にフォーカスして市街化調整区域の不動産評価について考えようと思います。
※市街化区域と市街化調整区域についてはあえて説明を省略します。


まず、私たち不動産業者が土地の査定をするうえで真っ先に確認することは
「この土地に建物を建てることができるのか?」
「建物を再建築できるのか?」
この二点が非常に重要です。
「建物を建てることができない土地」=使用用途が限られてしまうからです。
土地上に収益を生み出せる建物を建築できる場合は土地の価値も高まります。
そのためにまず都市計画を確認し、「市街化区域」であれば建てることができる建物がどの程度か?を調べます。
※商業ビルも建てられるのか一戸建てしか建てられないのかでその不動産が生み出す価値が大きく変わるため


そして今回のテーマ「市街化調整区域」に該当した場合、「緩和区域」かどうかを確認します。
市街化調整区域で緩和区域にも該当しない場合は農業従事者、道路収用の特例者など「その土地に建物を建てることができる人」が限定されてしまうので市場流動性がなくなってしまいます。

「緩和区域」に該当した場合「既存宅地」であるかどうかを確認。既存宅地制度が利用できると市街化区域並みに土地の利用価値が高くなる(建てられる建物の用途が広がる)ため、需要が大きくなり必然的に土地の価格は上がります。

長くなりましたが今回査定をした場所は糸満市束里というエリアで「宅地課税証明」を取得できたにもかかわらず、既存宅地制度を利用するうえで「連たんする建物が50戸・・・」という条件をクリアできませんでした。

最終的な調査結果として「市街化調整区域の緩和区域」に該当し、自己居住用建物限定で建てることができる土地でした。

建物を建てることができるとわかったら、道路との高低差、接道2mの確保、擁壁工事の有無、排水経路の確認などさらに細かい調査を進めていきます。

めちゃくちゃ省略して書きましたが、このように不動産を評価するときは様々な法令を鑑みて、どのような用途になるのかというのを中心に調査を進めていきます。

売り出しされている土地が周辺よりも大幅に安
い場合、ほとんどのケースで建物が建てられないと思います。
殺人があった、高低差が大きくて莫大な擁壁工事が必要ということもありますが、、、

ちなみにこの物件、以前に地元の不動産業者に聞いたら
「あそこは田舎過ぎて売れないよ」
の一言で一蹴されてしまったとのこと。

今回のテーマ「市街化調整区域の不動産評価」についてですが、我々不動産業者はお客様の資産を評価するときに「あらゆる可能性を調査してより高い価格で売り出せること」を重点に不動産を評価していくべきだと思いました。

私がお預かりするときには自信をもって売り出ししようと思います。

画像は物件の近くです。
きれいな海も見える条件でしたので、お預かりした際には大々的に売り出しをしようと思います。
では~

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