沖縄県南部
不動産売買

こんにちは。

(株)ＲＥＧＡＴＥの金城です。

最近二世帯住宅の査定があり、新人の伊波さんが二世帯住宅の査定に苦慮していたので、少し二世帯住宅の評価について考えてみました。

ちなみに弊社で売り出ししている二世帯住宅はコチラ↓

「八重瀬町東風平　二世帯住宅」

さて、本題の二世帯住宅。

読んで字のごとく二世帯が居住できる住宅ですね。

一概に二世帯住宅と言っても、不動産売買の場面では実は評価が分かれる重要なファクターがあります。

ズバリ「入り口が分離しているか」です。

二世帯住宅を建てる方のほとんどが親子で一緒に住むために設計をします。

その際に建築費を抑えるために入り口、つまり玄関を一つにして玄関から入って建物の中で別世帯に行けるような設計をすることがあります。

親子だし、玄関は一つでも構わないっしょ。

という考えですね。

二世帯住宅は一階と二階にそれぞれの家族が生活できるように作るので、お風呂やキッチン、トイレなども基本的には二つ必要になります。

そうなると必然的に建築費用も倍増する事になりますね。

んで玄関のドア一つ減らすだけで材料費や施工費用などで50～100万円近く抑えられたりするもんですから、「玄関は一つでいいでしょ。」と落としどころを付ける方が多くいらっしゃいますし、親子間で生活する建物だからそこに対して問題があるという訳でもありません。

ただ、何らかの理由でこの二世帯住宅を手放す時にその玄関一つという点がネックになる事が多いです。

ご自身でお住まいになる間は特に問題が無くても、いざ売却をしたい時には玄関が一つしかないというのは考え物です。

売主さんと同じように親子で住む方が物件を探していて、その親子が一つの玄関でも大丈夫と言うならいいんですが、二世帯住宅を購入する方の多くは「使わなくなったら空いた部分を賃貸に貸し出せばいい」という考えを持つ方がほとんどです。

空き屋部分を賃貸に出すことで家賃収益を生むとなれば購入者さんの幅が広がります。
極端な話、もう一つの世帯分も住まなくなった時は二世帯とも貸し出せば収益も倍増です。

さてここまで説明したのでもうお分かりだと思いますが、二世帯住宅で玄関が一つしかない設計にしてしまうと「他人に貸し出せない」というネックが生まれます。

物件の構造や設計によっては新たな玄関を一つ作る事も可能だと思いますが、新築時に二つの玄関を作る費用と途中から玄関を増やす費用を考えたら新築時に作る方が圧倒的に安くなります。

完全分離の二世帯住宅の場合は先にも述べたように賃貸に貸し出したりできるという多様性が生まれるため、需要も多くターゲット層も広がります。そうなると売り出しの価格も高く設定する事が可能です。

ですが、玄関が一つしかない内部分離型の二世帯住宅の場合は他人に貸し出しをするのが難しく、また、一般的な一世帯の戸建てよりも水回りとかのメンテナンス費用などが二世帯分も掛かってしまうので敬遠されがちなんです。

これから二世帯住宅を建築予定の方がいらっしゃるならできるだけ完全分離型の二世帯住宅を建てることをお勧めします。

私はお客様によくアドバイスするんですが、不動産はいつかは売却する事を前提に考えて設計、購入するべきです。

ご自身の代では終の棲家でも、お子さんお孫さんの代で売却をする時に少しでも有利な状態で残してあげるのも親の役目ですから。

手放す時に少しでも需要が高まるように。

自分が売る時に少しでも購入層が広がるように。

ふと思った二世帯住宅に対する不動産屋さんの考えでした。

では～

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