こんにちは～

(株)ＲＥＧＡＴＥの金城です。

老いるマンション・団地、要件緩和で再生　24年法改正へ

今までキツかったマンションや団地の建て替え決議の要件を緩和して建て替えを促す法案です。

前々から緩和されることは知っていましたが、まあ、とりあえず第一歩という感じでしょうか。

建て替えが容易になることで建物の老朽化によって耐震性・防火性の劣化に起因する災害被害の拡大の防止が期待されます。

けど、住民も老化しているという事実を考えると単純に規制緩和されたからって建て替えがスムーズになるとは思えません。

都心部の特区とかで容積率とかが緩和されていて、現状戸数よりも大幅な増大を見込めるような土地であれば記事にある通り住民の自己負担も減るから建て替えを促すにはいいと思います。。。

が、問題になっているマンションや団地って過疎化の進んでいる地方都市にたくさんありますよね？

容積率がうんぬんの前にそもそもの需要が薄いというか・・・

住民も老人ばかりで周辺も空き家ばかり。

そんな地方にある物件は建て替えの需要すらないからそもそもの緩和すら意味をなさない気がします。

子や孫も地方の築古マンションなんて相続したくないから相続登記もしないまま所有者不明になったり、、、

デベロッパーも建て替えで採算が合わないから、規制緩和されようがされまいがそもそも建て替えるという企画にも乗らない。

また、こういう地方の古いマンションは自主管理が多いせいで修繕積立金も無かったりして、大規模修繕もできないし、そもそも建て替えを想定すらしていない高齢者たちが終の棲家として住んでいるケースがほとんどです。

この国は団塊の世代が後期高齢者になる事で社会保障費が増大して問題となっていますが、こういった建て替えできない老朽化マンションのほとんども高度成長期に建てられた団塊の世代向けの物件です。

団塊の世代と一緒に年を取っていくマンション。

高度成長期の時に既に人口統計学上では少子高齢化は見えていたと思いますが、イケイケどんどんの好景気の時はそんな先のリスクよりは目の前の利益で爆儲けをするというのが世の常。

マンションなんて建てる前から建て替えや将来性が問題になる事が明白なのにスルーされてきました。

そんなこんなであっという間に老朽化したマンション＆団地と老人たちの住処が形成されてしまったんですね～。

とりあえずまだ建物も大丈夫そうだし、、、

とりあえず建て替えとかはまだ先だし。。。

とりあえず。。。。

という日本人が大好きな先延ばしによって今になって大きく問題となってきた感じです。

ちなみに建て替えに必要な一戸当たりの負担額は平均して約2000万円。

後期高齢者になった老人が払える金額じゃないし、高齢者に住宅ローンを貸し付ける金融機関も皆無。

融資をするとすれば、このほとんどがリースバックとかリバースモーゲージとかで消化されるんだろうけど、それも誰が得して誰が利益を生むのか・・・まあ、この話はまた別の機会に。

私は20代で不動産業界に入った時からマンションの建て替えが難しい事や、将来的な子や孫に残す資産としては不向きだな～と考えていました。

ちなみに区分売買を扱う先輩たちが言うには

「地方の築古マンションはババ抜きみたいなもんだ。最後まで持っていた人が負ける」

とのこと。

問題解決の論点が建て替えをしたくてもできない理由として決議要件だけでなく、

そもそもの需要が薄いエリアに建ててしまった建築当初の計画だったり、

そこに住む住人のほとんどが資金力のない老人ばかりになってしまうという事を見据えなかった事なんだよな～と思いました。

規制緩和もいいけどもっと踏み込んだ対策をしないと問題の解決には至りませんね。

難しい問題だとは思いますが、マンションに関わる所有者やデベロッパー全員がちゃんと向き合わないといけない問題なのは確かですね。

ある意味、沖縄でも最近流行ってきている「定期借地権付きマンション」は定期が来たら解体する事が前提だから今の時代に合っているかもしれませんね。

ただ、この定借マンション。

解体する時まで住んでいて70とか80とかの歳になってしまっていた場合。。。

リバースモーゲージもリースバックも使えず、賃貸先を探すも見つからず、着の身着のまま放り出されてしまうかもしれないというリスクもしっかりと理解して購入しているんだろうか。。。という疑問は分譲業者さんの中ではトップクラスの内緒なんだと思います。

では～

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