こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

不動産価格の二極化について考えた過去の記事を書き直しました。

コロナが明けて早数年。

世間を賑わすトランプ関税や日銀の金利政策など、たくさんのニュースが沸き起こり不動産業界への影響も無視できない状態です。

日々ご依頼をいただいた不動産の査定業務をしながら売買市場の動向に注視しているので
私なりに「不動産の価格」について考えてみました。

◆立地が大切。

まず不動産の価格を左右するうえで大きな条件があります。
これは世界中のどの不動産を見ても絶対的な基準となっているものです。

それは「立地」。

一般的な住宅を建てるにしても、商業施設を建てるにしても絶対に立地条件を無視して建てる人はいません。

まず、那覇市松山の商業地で国道58号線沿いの土地と国頭村の国道58号線沿いの土地で比べてみたら、同じ国道沿いでも100倍以上の価格の差が生じる場合があります。

↓那覇市松山の58号線沿い

↓国頭の５８号線沿い

ちなみに国道５８号線って奄美大島にもあるんですね・・・ｗ

例えば同じ国道沿いだからと言って松山に建てられているようなビルを国頭村や奄美大島に建てたとして、同じ広さのビルでもテナントが入る確率（入居率）と賃料の設定などを考えたときにどちらが優位かというのは明確ですよね？

商業ビルを建てる目的は「賃料を収受する事」なので、より高い賃料と入居率が求められるのは当然の流れです。

商業ビルでなく住宅でも同じことが言えます。
那覇市内のモノレール駅やコンビニ・スーパーに近い物件と
スーパーやコンビニも車で30分以上移動しないといけない国頭や奄美の土地だとどちらがより多くの需要を満たせるでしょうか？

1000人に一人の需要を見つけないと成約しないテナントと10人に一人は入居する可能性が高いテナント。
どちらを所有していれば有利かはわかりますよね。

言うまでもなく借り手が多い方が断然有利。
また、要らなくなったときに売却して現金に替える際も、もちろん賃貸需要が高いエリアの物件の方が有利というのは言うまでもありません。

要するに不動産は需要が高ければ高いほど高額で取引できるという事です。

当たり前のことしか言っていませんねｗ

◆収益還元が大事？

そして需要が高いという事は賃料設定を強くしても入居者が入ります。
逆に需要がないところでは賃料を下げて入居者を募るしかありません。

需要があるという事が不動産の価格を左右する大きな要因だという事がお分かりいただけたと思います。

不動産の価値＝売れる価格＝資産価値
という考え方から導くと

需要が高い＝賃料も高い＝物件の価格も上がる

という条件で考えたときに誰もが納得する「不動産価格」が示せるのではないかと考えます。

結局お金を生むかどうかが不動産の資産価値を決めます。

不動産は自己使用以外の活用方法で「貸す」か「売る」以外に方法はありません。

つまり借りたい・買いたいという需要があることで収益を得ることができる。

自ずと需要がある不動産の価値が上がるという事がお分かりいただけたと思います。

◆二極化は避けられない

ここまでの内容を踏まえて改めて
「不動産の価格の二極化」についての結論です。

今後の不動産の価値は今までよりもシビアに「需要」が左右することは間違いなさそうです。
不動産の価値は今後「需要の有無」が起点となり二極化する方向で加速していきます。

不動産という世界に一つしかないモノの価値を決めるのは難しいのですが、
明確な物差しとして「需要が多いのか」を考えてから不動産を見てみるといいかもしれません。

貴方の不動産の立地はどうですか？

需要があるエリアですか？そうでないエリアでしょうか？

これからも不動産は立地と需要で大きく二極化していくんだろうな～という事で今日のコラムを終わります。

では～

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