こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

 

※2020年4月のコロナ自粛真っ只中の状況に書いたコラムを2022年6月現在に見直してみたという内容です。

注釈部分以外は過去の記事をそのまま残します。
たった2年前ですが、私の感情と判断が全く的外れだということを痛感しましたｗ

お暇な方はお付き合いください。

ど〜ぞ〜

 

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本日のコラムテーマ
2020年不況は不動産投資のチャンス？
です。

2020年4月2日。
新型コロナウィルスの蔓延がどうなるのか全く先が見えない状態です。

 

中国政府が感染者数などを過少報告していたというニュースまで出てきています。
「中国は感染者を過少申告」と米情報機関　新型コロナで

 

アメリカでも10万人は死亡するかもという予測も飛び出す始末。
これから２週間は「痛みを伴う」厳しい状況、死者１０万人超を予想　米大統領

 

世界株安や経済活動の停滞を理由に「大恐慌が起きるかも」という不安が伝搬し始めてきました。

こうなって来たら定番の
「不動産投資は安定」
「今こそ不動産投資のチャンス」
みたいなことを勧める人が出てきました。。。

 

そこでこの不況が本当にチャンスかどうか？を私なりに考えてみたという感じです。

あくまでも沖縄の不動産業者の独り言ですので
「こんな考え方もあるんだね」
くらいに軽く受け止めてください。

 

 

＞2022年6月注釈

世界的なウィルス蔓延と緊急事態宣言と株価の大暴落と・・・

不安要素しかない時期でしたね。

私もマイナスなニュースしかキャッチしていない状態でしたｗｗｗ

 

 

 

不況は始まったのか？

 

 

「バブルがはじけそう」
「そろそろヤバいかも」
「沖縄の不動産が高騰しすぎ」
と言われ始めてから早5年。。。

 

ここ数年、狂い咲きのように沖縄県全体の地価が上昇していましたが、流石にコロナのニュースで吹き飛んだんじゃないかな？と思います。

 

そもそも昨今の沖縄の不動産が高騰していた理由は以下になります。

 

・インバウンド需要と観光業の好調による宿泊施設の需要増
→中国・韓国をはじめとする外国人旅行者の激減+国内の旅行者も自粛＆キャンセル多数

・海外や県外からの投資対象として安価だった
→沖縄の投資の魅力はインバウンド需要が担っていたので一気に外部からの投資の話が無くなりました

・低金利の恩恵を受けて不動産に対する銀行融資が緩かった
→低金利は継続しているが不動産への融資自体は締め付けが厳しくなってきている

・融資が緩いので価格が上昇した
→融資が通らなくなって高い価格の不動産は売れなくなってきた

・新築価格の上昇で中古も上昇した
→土地の仕入れ値が高騰し新築物件が爆上がり。中古物件もそれに吊られて上がっています。

 

 

ざっと考えついたものがこんな感じですが、価格高騰のすべての事由が停止もしくは逆転し始めたという感じです。

 

観光業や宿泊業、飲食業などでは倒産のお話もちらほら出てきていますが、不況が始まったかどうかという点でいうと
「不況の始まりの兆候が濃厚になった」
という印象でしょうか。

 

＞2022年6月注釈

 

言っていることはわかるんだけど、今見直してみると「おい！沖縄の不動産全然下がらなかったやないか！」って怒られますね。

不動産の不況？何それ？コロナで？？という感じですｗ

 

 

逆張りのチャンス！不動産投資のチャンス！？

 

 

さて、ここからが本題です。

先日私の親戚のもとに
「この不況に備えて今こそ不動産投資を始めませんか？」
「不動産は安定資産なので値下がりしている今がチャンスです」
みたいな営業が押し掛けてきたそうです。
もちろん丁重にお断りするように促しましたが・・・

 

ネット証券、口座開設が急増　株価急落で初心者参入

世界的に株価が暴落しているニュースを目の当たりにして
「今が投資の初め時です！」
みたいな情報が流布されているわけですが、、、

 

正直、ここまで先行きが見えていないのに「今がチャンス」と言い切れるのは投資家の中でもかなりの上級者ではないでしょうか？

 

とある投資アドバイザーが
「今、素人が投資を始めるのは初心者マークのペーパードライバーが台風の中で初めて運転するようなもの」
と言っていました。

信号機も停電したり、暴風雨で視界が遮られたりという中で運転するんですよ、、、

とてもじゃないけど素人には難しい市場だと思うんですが・・・

 

確かに玄人のように信用取引みたいな下げ相場でも利益を出せるような投資家にとっては「チャンス」かもしれません。
でも玄人でもチャンスを見誤ることは多々あります。

そんな中で素人が今始めるのはどうなんでしょうね。

ちなみに私はリーマンショックの時にFXデビューをした経験があります。
波が激しい今がチャンス！って煽られるままに手を出しました。

素人特有の「売ったら上がり、買ったら下がる」という波に飲まれてあっという間に財産が目減りするという甘酸っぱい経験です。

・・・ああ懐かしい。

 

話を現代に戻します。

株価が大暴落し、混迷していて今後も下落相場が続きそうな今は、確かに長期投資の視点をもって積み立てＮＩＳＡなどのドルコスト平均法を利用した投資は始め時かもしれませんが、

「不動産投資もチャンスか？」

と聞かれると、、、正直微妙といった印象です。

 

不動産の値段が下がる要素はいくつか見えて来ましたが、今がチャンスと言い切れるかどうかは微妙です。
安い時に買うのが投資の基本なので、下がったら確かにチャンスな気もしますがまた不動産相場が上がってくるという保証はどこにもないですし・・・

 

また、お買い得な不動産はそう簡単には出てきません。
というかお買い得な不動産は市場に出る前に我々業者が買い取りますし。。。

不動産投資の素人に「これお勧めです！すぐに買わないと無くなります」と言って売りつけるような商品は基本的にお買い得ではありません。

 

特にワンルームや民泊物件などの誰でも儲かりますよ！みたいなお得情報には手を出さないのが無難かと思います。

上記の不動産でも自分で見極めて戦略を練った上で購入するなら特に文句はありませんが。。。

 

 

＞2022年6月注釈

やはり投資に対してはマイナスマインドですｗ

今になってみるとこんなに下がらないなら、、、いや、むしろまだまだ値段が上がるならあの時買っておけばよかったですね。周りの人が世界恐慌を見据えていったん手仕舞いしたあの時は確かにチャンスだったのかも知れません。

 

 

不動産市場は変わりました

 

2020年に入ってから3か月が経過したのですが、
不動産業者の肌感覚では「確実に市場が変わりそう」という感じです。

 

具体的にいうと

 

・とりあえず高く出しとけば売れるという物件は売れなくなった
→高く売り出していた物件が値下げをしているケースも見受けられますが売り時を逃した感じです。買い手さんの動きも自粛モードに入った気がします。

＞2022年6月注釈

値下げをする雰囲気も一瞬でした。買い手さんの自粛モードも一時的なものでしたね・・・

 

 

・新築物件が大幅に値下げをしているが売れ残っている
→木造の建売では南部だけでも100棟以上売れ残っています。ＲＣの新築も苦戦している状況です

＞2022年6月注釈

これは半年以内に全て売れてました。大幅値下げは○田産業グループのいつもの仕草でしたね。

 

・買取の業者が訪問してこなくなったｗ
→土地や中古住宅などを買い取り再販する業者さんの来店がぱたりと無くなりました。在庫を売るのに専念しているんだと思います。

＞2022年6月注釈

自粛モードで訪問営業を自制していただけですね。
実際、コロナ禍でも買取屋さんは「買えない買えない」って嘆いてましたし。

 

 

 

この三点は非常に大きな変化だと思います。
その他に軍用地も値下がりが始まったと聞きますし、恩納村や読谷村の民泊物件も続々売り出されているようです。

売り手市場から買い手市場への変換期ですが、まだまだ始まったばかり。
コロナが落ち着いたとしても通常に戻るだけで、昨年までの「高騰した時代」に戻ることはないと思います。

 

＞2022年6月注釈

ごめんなさい。今なお下がらずに高騰を続けています。
これからコロナが落ち着いたらさらに上がるかもしれませんね。

 

 

 

不動産投資はババ抜きといわれます。
いつかどこかで売り抜けないと利益の確定ができません。

我々のような業者でさえも「本当に先が見えないね」と不安視する声が増えてきている状況です。

まだまだ先行きが不透明な中で
「今がチャンス」
といえる人はどれだけいるでしょうか？

 

＞2022年6月注釈

これもごめんなさいｗｗｗ

あの時買わなかった人は今買おうとしてもさらに高騰しているのでチャンスを逃したといえるかもしれません。。。

 

 

大きな変化の中にチャンスはある。けれども・・・

 

既に不動産投資をしている人で常に物件を探っているような方は今のような状態でも「チャンス」を見つけられるかもしれません。

大きな変化の時なのでお得な値下げをする物件も出てくるでしょう。

でもこれらの物件を見つけて冷静に判断できる人は「常に探して自分自身で物件を見まくっている人」です。

 

確かに先行きが不安なご時世で今後の事を考えると
「資産防衛のために何かしなきゃ」と焦ってしまう気持ちも分かります。
でも、わざわざ大荒れの時に船出しなくてもいいんじゃないでしょうか？

 

これだけ偉そうに言っておきながら私も「今がチャンス」なのかそうでもないのかわかりません。

ここ10年の間に投資物件を買った人はみんなキャピタルゲインで儲かりましたが、彼らはリーマン直後に「流石に不動産は価格崩壊だよね〜」と言われる中で勇気を持って買い付けを出した勇者達ばかりです。

 

 

ただ、不動産の買い時や売り時って数年後の相場を見た時に

「あの時が安かった」

「あの時が高かった」

という感じで“今と比べて”安いか高いかの判断ができるんですね。

 

今の状況がチャンスなのか？そうでないのか？

ある種先を見据えたギャンブルのような感じではありますが、このコラムがどこかの誰かの参考になれば幸いです。

 

数年後に見直してみて今日の私の判断が正しかったか間違いかを検証してみようと思います。

 

＞2022年6月注釈

はい。数年後に見直して反省ばかりです。私は勇気を持てない敗者ですｗ

あの時は確かにチャンスだったのかもしれません。というか今の価格と比べたらあの時が安かったし、自粛でみんなが抑えていた分、買いやすい時期だったといえると思います。

市場って難しいですね。

私も最近はマイナスマインドではなく、できるだけ高評価をして査定するように心がけていますが、その価格が適正なのかどうか？と言われると・・・自信はありません。沖縄の不動産はまだまだ上がりそうな気配ですし。。。

 

とにかく不動産屋でも不動産の売り時や買い時はわからない。

ということがわかったのでそれを共有しようと思いましたｗ

 

また、会社にしてもなんにしてもあの時に動きを停滞させた業者さんと、あの時にも平常を保った業者さんで全く違った結果になっていますしね。

未曾有の事態が訪れた時も冷静に着々とやることが大事なんだと思います。

 

なんだか変なまとめになりましたがこの辺で

 

では〜

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