沖縄県南部
不動産売買

◆知らないことは悪なり

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマは
知らないと損？？
です。

「え？？これ知らないの？損してるかもよ」
「え？これ知らんと危ないかもよ？」

というようなことをまとめてみました。
法改正や適用条件などで全部が全部誰しもが使える知識ではないと思うんですが、不動産の営業をしているならこれくらいは知っといた方がいいよね。
ということをこれから不動産の取引をする方にアドバイスするような・・・

不動産って知らないことばかり。
担当営業マンがへっぽこだと当事者のお客さんも損することばかり。

最初にお断りしますが、当たり前のことをただただ当たり前に書いているだけの内容です。

◆税関係

まず、不動産の売買で後になって「知らなかった」が多いのが税金関連です。

「登録免許税」
不動産の売買に必ず関わってくるのが登記費用です。
登記申請費用については司法書士からの見積書を貰ってからびっくりする人も多いんですが、ほとんどが登録免許税という税金です。
数万円の司法書士の報酬額が上下しますが正直なところ微々たるもんです。
登記費用は交渉をして節約をできる性質のものではありません。

「固定資産税」
不動産を持っていれば課税されます。
固定資産税が非課税の不動産の場合はそもそも売買も賃貸も出来ない条件の土地や建物だと思います。
この税金は節税とかができるものではありません。

「不動産取得税」
こちらの場合、住宅の購入とかの場合は非課税になるケースが多いです。
店舗兼住宅など住宅のみの使用方法でない物件や投資用物件を購入した方はご注意を。

「相続税」
相続税については納税をする人の方が圧倒的に少ないですね。
相続は日本中で毎日発生しますが、相続税を納めないといけない人は僅か8％程度。
相続税の課税対象かどうかはネット検索をすればいくらでも出てきますので詳しくはご自身でお調べください。

ちなみに相続税が発生する方は「障害者控除」というものが使えることがあります。
等級などで控除額も変わりますが、まず相続人に障害者手帳が発行されていないか確認してみましょう。
私のお客様で障害者控除が効いて約800万円の相続税が無料になったケースもあります。
※文末にリンクを貼っておきます。相続税だけでなく障害者控除にはたくさんの特例があるのでぜひ一度確認してみてください。

「不動産譲渡税」
正確には不動産の譲渡所得税ですね。
所有している不動産が運良く購入価格よりも高く売れた場合は「譲渡所得」が発生して、それに対して税金がかかります。

ご自身が購入した土地や建物の場合はいくらで買っていくらで売れたと言うのが明確な場合が多いので、損したのか得したのかはすぐにわかります。
でも相続した物件で亡くなった親族がいくらで不動産を取得したかわからない時、不動産業者に言われるがままに申告をしてしまって譲渡所得税を納めているかもしれません。
相続時の資料や亡くなった方が購入した時の資料なんかもできる限り集めてみてください。

この場合の見落としがちな税金控除
・低未利用土地等（空き家等）の譲渡にかかる100万円控除
・被相続人の居住用財産（空き家）の3000万控除
※こちらも末尾にリンクを貼っときます

ざっと上げましたが税金関係だとこんな感じでしょうか。

税金のことや優遇制度は不動産屋さんの言うことを鵜呑みにせずにちゃんと自分で調べてみることをお勧めします。

繰り返しになりますがこれらの特例や控除なんかは全員が適用できる訳ではありません。

ですが、調べてみてご自身に適用できるかくらいは知っておいた方がいいと思います。
営業担当者が知らないせいでお客さんもスルーしてしまうケースが多いのが実情です。

不動産屋を信じちゃいけませんｗ

◆やった方がいいこと

さて、ここからはできるならやった方がいいよ。
という点をアドバイスします。

「お隣さんや近隣への挨拶」
購入や賃貸でも物件が決まったらぜひ“ご自身で”近隣の方への挨拶をすることをお勧めします。
挨拶をされて嫌な気分になる人はほぼいません。
手ぶらでもいいので挨拶をしない人よりはした方がいいと言うのが人情です。
むしろこの挨拶をするかしないかで今後のご近所付き合いも変わってくることもあります。
また、その際にご近所さんしか知らない情報も聞くこともできたりします。

「平日・夜間にも物件を見る」
通常の物件の内覧などは休日の昼間が多いと思います。
でも夜間や平日も時間が許すならご自身で見に行ってみてください。
特に公園や幹線道路、線路などが近くにある場合は案内時と全く違う喧騒になることもあります。
案内時に留守だったお隣さんが在宅時はうるさいとか、土日は静かだけど平日はうるさい道路沿いとかも・・・

ちなみにこれらの挨拶や下見は契約前が理想です。

当たり前ですが案内は一時的。住むのは長時間です。

案内時と住む時とでは物件を見る時間も物件を見た印象も何もかも変わります。
これらのマイナスポイントは不動産屋さんが話さないこともありますし、そもそもその不動産屋さんも知らないと言うこともあります。
※これくらい知っとけよ、という事も知らない担当者も大勢います。

特にご近所さんへの挨拶の時は
「今度お引っ越しを検討していますが教えていただけますか？」
という感じで聞きにいくと過去の事故事例や周辺の騒音や臭気のこと、近所でも評判の迷惑な住人などを教えてもらえることもあります。

◆結局言いたいことは。。。

結局、今回の記事で言いたいことは

「買うのはあなた自身」
「借りるのはあなた自身」

ということを大前提に動いてほしいと言うことです。

税務面で得するのも損するのもご自身です。

ご近所の環境の良し悪しも人それぞれですし、住むのは貴方です。

ネットの情報を鵜呑みにしたり、担当営業マンの言うことだけを信じてしまっていざ損をしてしまった時に文句を言っても誰も助けてくれないんです。

自己防衛のためには多角的な視点で色々調べることをお勧めします。

・・・今、最終チェックで読み返してみましたが、、、
わざわざ記事にするまでもないような内容になってるな〜と思いましたｗ

でも、我々業者が
「わざわざ言わなくてもいいだろ」
ということでも不動産を買う・借りる・売る・貸すの当事者には知らないこともあるかもしれないので消さずに残すことにしました。

不動産ってわかりにくいけど
これくらい言わなくてもわかるだろ。

これを
当たり前にせずに
面倒くさがらずに
ちゃんと事前に説明できる
そんな不動産屋さんを目指します。。。

長くなったのでこの辺で失礼します。

では〜

下記は各リンクです

障害者控除について
低未利用土地等の譲渡にかかる100万円控除
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
住宅の補助金・減税・優遇制度オールガイド

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