不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

こんにちは。

株式会社REGATEの伊波です。

今日は「令和6年1月より分譲マンションの評価方法が変更になった」についてお話しします。

主に東京など価格上昇が止まらず高価格で取引される分譲マンションに影響する話ですが

沖縄の価格上昇も負けをとらないので参考になる内容です。

こんな人に影響

・節税目的でタワーマンションを購入している方

節税目的でタワーマンションを購入する方は、

「相続税評価額と市場価格の乖離」

を利用し相続税対策の為に購入している方が多く、

乖離額が大きければ大きいほど影響を受ける可能性があります。

※２０１８年に国税庁により実施されたサンプル調査によると、

評価額と市場価格の乖離は、「全国平均2.34倍」となっています。

例　市場価格１億円　→　評価額約4,270万円と5,730万円の開きがあります。

つまり現金１億円で１億円のタワマンを購入することで4,270万円まで相続税を計算する際の評価を落とすことが出来る仕組みになっています。

影響を受けるマンション

下記の条件に該当するマンションの税負担が増加する可能性があります。

・マンションが高層であるほど

・所有物件の階数が高層階ほど

・築年数が浅いほど

築浅、高層タワマン、高層階の３条件を満たすと可能性大です。

※個人的にこの条件を満たす建物は沖縄では多くないと思います。

タワマン節税に目がつけられた理由

上記の相続税対策が過度に行われたことにより、マンション節税策について争われた事案について2022年4月最高裁がこのように判断を下しました。

「公平な租税負担の観点から、相続税評価額ではなく鑑定価格（市場価格）によるべき」

このケースからマンションの相続税評価額が見直されるきっかけとなりました。

新たな評価方法とは

従来のマンション評価方法は、

「建物の固定資産税評価額　＋　敷地利用権の価額」

でしたが新たな評価方法は

「現行の相続税評価額　×　マンション一室の評価乖離率　×　最低評価定数0.6」

となります。

こんな計算式出されて分かりずらいですよね、安心してください！

新たな評価計算式のフォーマットを国税庁の方で作成してくれています。

「新たな評価計算式ページ」←クリック

まとめ

今回の評価方法の見直しの要点は、

「評価額と市場価格の乖離を利用した相続税対策にメスを入れた」

という事です。

「評価額　＜　市場価格」

考えてみるとバブルと同じ関係図

本来の価値よりも高く取引される中、マイナス金利などのマイナス要因も出てきているのも現実です。

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