不動産の売り時？買い時？バブル？株式会社REGATE

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May

不動産の売り時？買い時？バブル？

◆不動産の売り時？買い時？

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産の売り時？買い時？バブル？
です。

最近、少しづつですがこのコラムの読者も増えてきたみたいです。

色々な方が不動産の売買について気になっているみたいなので、
本日は不動産業者目線の不動産の売り時と買い時を解説してみます。

業者目線の不動産の捉え方と私の偏見がメインになります（いつもの事です）

コロナも終息が見えないし、今後どうなっていくかも全然読めません。
でもこれを読んだら不動産の売り時と買い時の考え方が変わると思います。
また、不動産屋の口車にも乗らずに済むと思います。
同業さん、いつもお客様を賢くしてしまってすみません。。。怒らないでください(笑)

※約５分で読めます

◆不動産の売り時と買い時の見極め方ってあるの？

まず本日のコラムを読むにあたって念頭に置いていただきたい考え方があります。

———————————
不動産の売買において

売主さんの目線で言えば「高い時に売りたい」
買主さんは逆に「安い時に買いたい」

となりますよね？

これは当たり前の感情なので否定も肯定もしません。
ただ、双方がこの意見を頑なに譲歩しない場合どうなると思いますか？

そうです売買が成立しません

どちらかの妥協の上で不動産の売買って成り立つんです。
———————————
最初に上記を頭に刷り込んでください。

売りたい人がいて、買いたい人がいて、双方の意見がマッチした時に成立する不動産売買。
売り出し価格と買いたい価格がマッチする事で双方にとって円満な売買が成立します。
そうでなければ売主or買主のどちらかが条件を譲歩します。
※条件交渉や価格交渉なんかがソレです

また、不動産の価格は時期によって上下しますので
「今、高くなっているから安くなるのを待とう」
「安くなり始めているからもう少し我慢」
という考え方をお持ちの方も多いと思います。

この考え方の人に確実に言える事は
「絶対いいタイミングが来ない」
という事です。

少し乱暴な言い方ですがタイミングを掴むかどうかは運しだいという事が言えます。
なんでこんなことを言うかというと、最近分かってきた不動産価格の真理があるんです。

それは
「売り時も買い時もバブルも、全部過ぎ去ってからしか確認できない」
という事です。

グラフなんかで過去のデータを見比べたときに
・あの時が買い時だった
・あの高い時期に買っちゃった
・あの時売ってよかった
・あの時我慢すればよかった
ってなるんです。

全部「あの時」と過去を振り返らないといけません。
流れの最中に居る時にはそこが最適かどうかは絶対にわからないんです。

別の事例で例えると
ジェットコースターに乗っている時に自分の速度や角度、位置を把握できる人はいないけど
傍観している人からするとジェットコースターの位置や速度などが目に見える。

という感じに似ているかも。。。。違うか(笑)

ここ数年間は沖縄の不動産が高値圏内で取引されてきました。
5年前に売った/買った人は
去年売った/買った人よりも売買価格が高く成約しています。
でも、来年上がれば去年売買した人よりも
得した/損したってなりますし、
来年下がれば得した/損したってなります。。。

つまり、
「不動産の売り時や買い時を見極めることはできない」という事です。
自己の判断で売りたいのか、買いたいのかを決めるべきなんです。
※強引なまとめですみません

◆不動産の価格が上下する理由は？

さて、ここまで読んでいただいた方には
「不動産の売り時と買い時は目に見えない」
「後になって振り返った時にわかる」
という事が理解できたと思います。

ここで不動産の価格が上がったり下がったりする要因も整理します。

1.銀行の融資判断

銀行が融資基準を緩くすると
「買える人が多くなって不動産の価格は上がる」

銀行が融資基準を引き上げると
「買える人が少なくなって不動産の価格は下がる」
これは基本的な事ですね。

2.相対的な需要

人口が密集する場所は
「パイ（需要）が大きくなるので不動産価格は上がる」

閑散とした田舎だと
「需要が少ないので不動産価格は上がらない（上がりにくい）」

3.同一類似の競争力要因

同じデザインや広さの建物が多いと
「類似物件があって競争力が生まれないので高くなりにくい」
※大規模な建売分譲の場合や売出し戸数の多いマンションなど

立地が希少だったり構造が秀逸だと
「他には無い物件なので価格は上がりやすい」
※競争力が増す

また、投資用の物件なんかだとこれに加えて

1.要求利回り
賃貸需要と空室率や近隣の賃貸成約価格で左右される

2.補修や今後のランニングコスト
築年数や空室率、修繕履歴などを加味

3.融資比率
物件の立地やレントロール、積算評価によって物件の価格がきまる

投資の判断基準にはキャッシュを幾ら投下してどのくらいの期間保有するかなど、オーナーさんによって変わりますので一概に言えませんが。。。

こんな感じでいろんな要因が入り組んで
「需要と供給」のバランスで不動産価格は上下するんです。

ここも乱暴にまとめると
「市場にお金が溢れたら不動産は高くなる」
「場所がいい物件は基本的に高い価格を維持できる」
「人口密集地は不動産が高く取引される」
「競争力の高い物件は有利になる」
という感じでしょうか。

◆業種別不動産の景気

少し脱線しますが
不動産の売買のタイミングと価格の決まり方が分かったところで
不動産業者の習性と収益を業種別にまとめてみます。

・売買仲介
この業種は基本的に在庫を持たずに人のものを人に売って仲介手数料を稼ぎます。
※弊社もここに属します。
この売買仲介の業界だと市場がバブルになろうが、暴落しようが
「売る人」が居て「買う人」がいる限りはずっと商売ができます。
なのであまり景気に左右されにくいといえます。
どんな時も売主と買主が居るので常に取引ができます。

・物上げ業者
仲介の一部ですが１Ｒの区分から土地まで様々な物上げ業者がいます。
彼らの仕事は物件を所有しているオーナーさんを口説いて「売らせる」事がメインです。
この業種で成功している人は若くして1000万円以上の年収を稼ぎだします。
ただし、厳しい世界なので離職率は90％を超えます(笑)
景気にも多少は左右されますが市場が安くなれば売主さんに安く売ってもらうので、比較的安定した業種といえます。
※倒産する会社も多いけど、起業する人も多い業界です

・買取再販業者
中古不動産を安く買い取って高く売り出すことで利益を得ます。
仲介物件を買い取ったり、エンドユーザーの物件を直接買い取ります。
リフォーム工事や分譲開発などのコストも計算して利益を出すので、
一般の売主からすると不動産を安く処分することになります。
基本的に現金決済が主流なので早急に不動産を現金化したい人には向いています。
また、買い取っても売り抜けができないと在庫を抱えてしまうので、この業種は景気に左右されがちです。
※強力な販売隊員を抱える業者さんは景気関係なしで売ります。（これほんとに凄いです）

・分譲業者：ハウスメーカー
マンション分譲やハウスメーカーの業者さんです。
土地を買い取って、建築プランを乗せてお客様に不動産を買って（建てて）もらいます。
現地見学内などで交差点とかに看板を持ちながら座っていたりするアレです。
景気が冷え込んだりしてエンドユーザーの購買意欲が下がると大打撃です。
興味本位で見に来る人を上手くクロージングする能力が求められます。
この業種は景気に左右され易いといえます。
※売る営業マンはどんな時もずっと売り続けます（景気関係なし）

・アパート建築業者
土地の所有者さんに直接アパート建築を促したり、既にいくつか持っているオーナーさんに更にアパートを建てさせるために土地を探したりします。
収益はアパート建築の建築代金から得るのが主流です。
Ｄ東建託・Ｌオパレス・Ｔ建コーポレーションなんかが有名ですが
彼らはサブリースで家賃保証という餌をばらまきながら建築費でがっぽり儲けます。
金融機関の融資引き締めや緩和に大きく左右される業種です。
最も景気に左右されやすいとも言いかえれます。

番外編
・賃貸オーナーさん
借主が途絶えにくい場所に物件を欲しがります。
賃貸住宅のオーナーさんは景気の左右はあまりありません。
事業用のオフィステナント物件を扱う業者さんは景気のあたりをモロに受けます。
デビュー当初は融資を受けにくいので、最初は小さい物件を買って、補修して満室にして売ることで利益を出していきます。
売買を繰り返すうちに徐々に融資額も大きくなり、複数の物件を所有する大家さんになります。
※不動産投資にハマると中毒性がありどんどん物件を求めてしまうという症状に襲われがちです(笑)

ここまでの内容をまとめると不動産屋さんはどんな業種においても
「買いたい人に買わせる」
「売りたい人に売らせる」
「損した人にはまた売らせる」
「得した人にはまた買わせる」
という共通項目があり、業界自体はあまり景気に左右されないんじゃないかと思うようになりました(笑)

つまりどの業者さんに聞いても以下のような問答が繰り広げられます。
——————————–
売主「今、売った方がいいのかな？」
業者「今売っておかないと後で後悔してもしりませんよ」

売主「これからどうなるかな？」
業者「先の事は見えませんが、下がってしまった時に取り返すことはできません」

買主「今買った方がいいの？」
業者「もちろんです！ローンの事なんかを考えても早いに越したことはありません」

買主「これからどうなるかな？」
業者「先の事は分かりませんが、この物件は一つしかないので一回逃すと後悔しか残りません」

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どうでしょうか？言い方は変わってもおおよその内容はほぼ変わらないと思います。
この会話が年中色んな所で繰り広げられています。

まとめると時代背景に左右されないで
「どんなタイミングでも　売らせて、買わせる」
のが不動産屋という業界なんですね。

◆不動産の買い時と売り時は無い

最後になりますが
「不動産の売買のタイミングは人それぞれ」
という事が分かりましたか？

売り時も買い時も人それぞれのタイミング。
業者は悩んだり足踏みしたりしている人の背中を押して「決断させる」という作業を繰り返します。

子供の小学校入学までには買いたい、、、
子供が卒業したら買いたい、、、
という需要は一定数あります。
この入学などのタイミングで言うと入学前の子供がこの世にいる限り毎年買い時です。
同じく「結婚したから買いたい/子供が増えたから買いたい」という人も毎年現れます。

同様に「子供が卒業したら売りたい」という声もありますし
三回忌が終わってから、、、というように
「子育てが一区切りついてから売りたい」
「法要の区切りで売りたい」
という声もありますがこれも上記同様に毎年売り時になります。
相続や離婚なども毎年色んなご家庭で起きますので常にタイミングなんです。

いかがでしたか？
不動産の売り時と買い時を見極めることができないことが伝わりましたか？

売り時も買い時も無いなら
「売りたいとき、買いたいときが一番のタイミング」
という事に終結します。

家電製品や車なんかの買い替え時も
「買いたいときが買い替え時」
と言われるじゃないですか？

不動産も同じですね。

という事で今後は不動産屋さんに
「今売り時？買い時？」
って聞いてしまって上手く乗せられないように注意をしてくださいね(笑)

また、「絶対に損をしたくない」って人にいいアドバイスをします。
売った後や買った後は不動産情報を見ない
これに尽きます(笑)

え？私はどうするかって？

私はお客様の最適な答えとタイミングを一緒に応援します。です(笑)

では～

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