不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

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10
November
旧法賃借権について考えてみた

◆旧法借地権

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
旧法賃借権の不動産について
です。

今回は旧法借地について深掘りしてみます。

 

「借地?面倒くさ・・・」
「借地?無理無理無理・・・」

という営業マンの本音が聞こえてくる借地物件。

 

そんな借地権について不動産売買の視点から深掘りしてみます。

 

また、旧法と新法の借地がありますが簡単にまとめると

旧法:一度土地を貸したら返ってこないといわれるアレ
新法:アレよりは貸しても返ってきやすい

 

という感じです。

 

今回はあくまでも不動産仲介営業の視点で
「借地物件の良し悪し」
をピックアップしていこうと思います。

ちなみに旧法にしか触れません!
ご意見などはどしどし無視します!あしからず!

 

 

◆旧法借地権は面倒くさいしアレだし。。。

 

まず、借地について不動産の査定依頼が来たら
「面倒だな・・・」
と思いつくのが不動産仲介の本音です。
不動産関係者の方々すみません、本当のことをいっちゃって。。。

この旧法借地権。
何が面倒なのかというと建物の売買をする際に必要となってくる手間が所有権と違って段違いに多いんですね。

 

・名義書換え料(名義変更承諾料)
・大規模修繕の可否・承諾
・建て替えの可否・承諾
・借地権の存続
などなど、、、ほかにも借地ならではの取り決めや約束事がいくつも出てきます・・・

 

さらに土地が所有権じゃないから取引価格が安価になってしまうことが多く仲介手数料も多く取れません。
しかも物件の担保評価が低く、沖縄では借地の物件に対して銀行の融資を受けられないケースも多々あります。

そのため売却の際には融資が必要のない、現金客をメインターゲットにしないといけなかったりします。

また、このキャッシュで不動産を買える方限定という厳しいハードルの上に、買主さんに対してこの借地権に対しての基礎的な考えをご納得いただかないと売れないんですね。

 

さらにさらに旧法借地権の物件の場合は旧来からの土地の賃借権契約が継続しているケースが多く、地主の当事者が相続によってたくさん枝分かれ。。。
「孫やひ孫の代まで所有権が広がっている・・・」
なんてこともザラ。

ここまで聞くと
「借地ってやっぱり・・・ね」
となってしまいますよね。。。
#察してください

 

更にさらに旧法借地の上に建つマンションだったりすると管理会社や理事会が・・・・

うまく返還の話になっても既存の塀や基礎が越境していて解消するには・・・

 

はい、もうすでに説明するのも嫌になってきたのでやめます。

 

 

少しまとめると
借地権付き建物に対する考え方を当事者の本音はこんな感じです。↓

 

地主:正直返してほしい・・・地料安いし。。。

売主(借地人):返すのは勿体ない。どうにかして売りたい・・・

買主:借地?所有権じゃないと不安じゃない?

金融機関:断固融資しません(ほとんどの場合)

不動産屋:いや〜・・・ね。

という感じのデメリットばかりが目立つ案件となりがちなんですね。

 

 

◆返ってこない土地

 

 

土地は貸したら返ってこない。
これは有名なお話ですね。

 

借地借家法という法律ができてしまってからというもの、日本中の底地のオーナーさんは常日頃から土地を返してほしいと願っています。

たまに
「借地?お金が毎年入るんでしょ?ずっと貸しとけば?」
「借地は固定資産税も安いんでしょ?」
という見方をする人もいます。

 

確かに相応の地料を受け取っている地主さんからしたらそれはもっともな意見。

でもほとんどの借地は戦前・戦後の昔から続いており賃料設定も昔のまま。

地主がどうにか地料の値上げを求めても裁判所が許可する値上げ率は微々たるもの・・・あくまでも借家人(借地人)保護が最優先の判決しか出ません。

 

つまり、満足いくだけの借地料を取っている地主さんはほぼ皆無。
借地借家法という借主優位の絶対的な法律に泣かされている地主さんだらけ。。。
たくさん土地はあるのに自分たちで使えない。
担保力も低い。。。

地主さんにとっては踏んだり蹴ったりです。

 

平成四年に借地借家法の大幅な法改正がされて、土地を貸しても返ってきやすくなったのも事実ですが、旧法の借地権は旧法の規定のまま存続することになっています。

旧法の借地権による建物が朽廃によってなくなるのはまだまだ先のことですし、技術の発展によって物件を長持ちさせる手法がたくさん生まれてきています。。。

 

結論を言うと

「土地は貸したら返ってこない」はしばらく続きそうです。。。

多分、この文章を読んでいる方のお孫さんの世代くらいまでは続くんじゃないですかね・・・

 

 

◆デメリットばかり?

 

さて、ここからは「孫の代まで返ってこないなんて。。。おづにか返してほしい」という地主さんを無視して・・・
#すみません。今回は地主さん用の内容ではありません。

借地物件を売りたい・買いたいという人に向けた本題をスタートします。

ようやく本題www

 

借地権付きの建物を売りたい人からすると
「借地だから売りにくい」
「借地だから安くなる」
というイメージ。

購入者も
「借地か・・・」
「安いけど・・・」
とあと一歩を踏み出しにくい。

不動産営業も
「借地。。。やること多いくせに実入り(手数料)が少ない」

 

というマイナスイメージばかりという事はご理解いただけたと思います。

でも、ほんとにマイナスしかないのか?
少しはアレにもいいところあるんじゃない?

という発想の転換を試みてみます。

 

 

 

◆投資物件としての魅力

 

まず基本の基本なんですが、なぜ地主泣かせの借地っていう古臭い慣例が存続すると思います?

答えは数あれどほとんどの場合は
「立地がいい土地」だからなんですね。

不動産の命である立地です。

もう一度言います。

「借地は立地がいいんです」

 

単純に考えてください。
立地が悪い借地物件はとうの昔に地主に返されてるか、今住んでいる人が亡くなったら相続人が要らないからと言って土地を返します。

その逆だから借地は返ってこないんです。

 

立地がいい場所だからこそ
「土地を返したくない」
「返したらもったいない」
という感情が生まれて“借地の継続”が蔓延するということなんですね。

 

・立地がよくて借地料も安い。
・市場価格も借地だと安くなる。

 

この二つが揃うだけで投資の大原則の
「好立地」「安く取得」
をクリアできます。

 

立地がいい場所の不動産は高い。
好立地の投資物件は利回りが低い。

でもこれが借地物件になれば一気に解決じゃないですか♪

実際に沖縄では借地物件が米軍統治の頃の頑丈なRCで作られていて、築50年を超える建物がいまだに現役で投資物件として入居者を確保し続けています。

 

でもまあ、、、好立地だからこそ地主としては返してほしい資産なんですけどね・・・

 

 

また、用途地域次第では飲食店や店舗としての賃貸も可能です。
その場合はスケルトン(中身空っぽ)で貸し出しもできて収益性も増します。
浦添市の港川あたりの
「港川外人住宅街(港川ステイツサイドタウン)」

↑タップ
はとてもいい活用例だと思います。

 

 

◆自分の代で完結できる

 

 

投資物件ではなく自己居住用で考えてみましょう。

借地物件になかなか手が出ない人の共通思考として
「資産性がない」と考える人が多くいます。

確かに土地の所有権がないということはいつかは地主に土地を返すときが訪れます。これでは子供や孫の世代に不動産という資産を残すことが出来ません。

でも、自分が生きている間は安く住宅が手に入るし余った資金を別の用途に利用できます。
高い住宅ローンを組んでしまって、定年後もローンの支払いに追われる人も増えてきています。
安い借地権の物件を購入すれば、老後の生活が困窮してしまうよりも資金に余裕のある生活を送ることができます。

 

また、相続の際も土地を地主に返すということを前提とすれば下手な相続争いにもならなくて済みます。

 

借地は安い。
自分の代で完結。
相続(争続)対策にも有効。

 

 

どうですか?

借地権付きの建物はその人の見方次第でとてもお得ないい物件になると思うんですよね〜。

 

◆借地権の注意点

 

最後に借地権付き建物を契約するときに私がみたことのある失敗をご紹介。

・地上権で設定されている
本当に稀にみるケースで借地を地上権で設定している場合もあります。
戦後のゴタゴタで地主にお金が必要な時にとある業者さんが地上権を設定。
その上に建物を建てて、地主の許可なく譲渡したり、建て替えをしたり。。。
まさに地主泣かせの借地契約です。
地上権で設定されている物件はその設定している業者さんの言いなりになるしかありません。

 

・建て替えはできないが補修はOK
借地権付きの建物のほとんどが大幅なリフォームをする際は地主の許可が必要だったりします。
(地主としては返してほしいから早く劣化して欲しいのが本音)

そういえばとある弁護士さんが
「居住の質を継続するために」という大前提で細かく直す。
原型を留めないような大掛かりなリフォームさえしなければ永続的に・・・
みたいな独り言を言っていたのを思い出しました。

 

・定期借地権の期間満了
この場合は建物を解体して地主に土地を返す必要があります。
定期借地は残存期間が減っていくにつれ、それこそ資産価値が減っていきます。
土地上の建物が存続していても返すというのが前提なのでメンテナンスと解体費用の積み立てなど、少しバランスを考えないといけません。

 

 

いかがでしたか?
借地権。。。
「よくわからないから購入を見送る」
という人も多かったと思いますが少しは見方が変わったと思います。

今後の少子高齢化。人口減少社会。。。

サブスクリプションやシェアリングエコノミーが常識になりつつある時代です。
車や高級ブランドものをサブスクでシェアする時代です。
高いお金を払ってマイホームを所有するというニーズも減りつつあります。
そうなると格安で取得できる物件として借地物件の活用方法が注目されるのではないでしょうか?

借地案件はみんなが敬遠するので
逆にチャンスがたくさん転がっている
ということも知っておいてください。
沖縄市あたりには借地案件が得意で好んで取り扱う業者さんもいるくらいです。

借地のことは奥深くたくさんの要因があるのでうまくまとめ切れたか自信がありませんw
でもだいぶ味わい深い感じになったんではないですか?

これを読んだ人の何らかのヒントになれたらいいな〜と思います。

では〜

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この記事を書いた人

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お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
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