沖縄県南部
不動産売買
不動産売買
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こんにちは～。
株式会社REGATEの金城です。
昨日は日銀が利上げを発表しましたね。
ニュースでは
「政策金利1％へ」
「31年ぶりの水準」
「日経平均は上昇」
などなど、いろんな言葉が飛び交っています。
でも普通に考えたら、
金利が上がる＝景気が悪くなる＝株価は下がる
と思いませんか？
今日はそんな少し不思議な話と、不動産市場への影響について考えてみます。
教科書的には、
金利が上がると企業がお金を借りるコストが増えるので、利益が減りやすくなります。
その結果、株価は下がりやすいと言われています。
でも現実はそう単純ではありません。
市場は「今日」ではなく「半年後」「1年後」を見ています。
今回の利上げはある程度予想されていたので、
「予想どおりだった」
という安心感もありました。
さらに、
「日銀が利上げできるくらい日本経済は回復している」
という前向きな受け止め方もあったようです。
ここは少し疑問があります。
今の物価上昇は、
・原油価格
・エネルギー価格
・円安による輸入コスト
・食品価格
など、海外要因が大きい印象です。
株価もAIや半導体関連、大企業が引っ張っている面が強く、
街の中小企業や一般家庭が「景気がいい！」と実感できているかというと、まだまだそんな空気ではありません。
沖縄でも、
観光は好調。
でもスーパーに行けば食料品は高い。
住宅を建てようとすれば建築費も高い。
そんな状況が続いています。
ここが一番気になるところです。
「金利が上がるから不動産価格は下がる！」
という記事もよく見かけます。
でも私はそこまで単純ではないと思っています。
現在の不動産価格が高くなっている理由は、
需要が爆発しているだけではありません。
・建築費
・資材価格
・人件費
・物流費
これらが上昇した結果、新築価格が上がり、それにつられて中古住宅や土地価格も上昇しています。
つまり、
コストが上がっているので価格も上がっている。
この構図です。
ここがポイントです。
例えば毎月10万円返済できる人でも、
金利が低ければ3,000万円以上借りられたものが、
金利が上がれば借入可能額は数百万円小さくなります。
すると、
売主は
「去年は3,500万円で売れたから今年もその価格で。」
と思っていても、
買主は
「ローンが通らないので3,200万円までしか買えません。」
というケースが増えてきます。
この差が大きくなると、
市場全体の価格が急に下がるというより、
売れる物件と売れない物件がはっきり分かれる時代になっていくかもしれません。
個人的には、
南城市や糸満市のようにまだ価格に伸びしろがあるエリアと、
ここ数年で急激に価格が上昇した豊見城市や南風原町、八重瀬町（具志頭エリアを除く）では少し状況が変わってくると思っています。
金利上昇局面では、
「立地が良いから多少高くても売れる」
ではなく、
「価格に見合った価値があるか」
を買主がよりシビアに見るようになります。
これからは勢いだけで価格が決まる時代ではなく、
物件ごとの個性や条件が今まで以上に重要になってくるでしょう。
私は今回の利上げを見て、
「不動産が暴落する」
とも、
「これからも上がり続ける」
とも思っていません。
むしろ、
市場が正常な姿に戻り始めるきっかけになるのではないかと感じています。
高すぎる価格は選ばれず、
適正価格の物件はしっかり売れる。
そんな当たり前の市場になっていくのかもしれません。
これから住宅購入を考えている方も、売却を考えている方も、
ニュースの見出しだけではなく、
「実際に自分が買える金額はいくらなのか？」
「今の市場で本当に売れる価格はいくらなのか？」
を一度確認してみることをおすすめします＾＾
では～
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