沖縄県南部
不動産売買

こんにちは。

株式会社REGATEの伊波です。

今回は八重瀬町字伊覇戸建ての査定に行ってきました。

査定＆調査
役所調査事項は以下の通りです。

・市街化区域（第１種低層住居専用地域，第１種中高層住居専用地域）
・建蔽率/容積率　50％/100％（1種低層），50％/150％（1種中高層）
・校区　東風平小学校、東風平中学校
・接道　現状接道なし

公図を確認してみると一般的な旗竿地でしたが，敷地から市道にかけての接道部分が分筆されていたので登記簿を確認すると所有者が建築会社（法人）のままでした。

ここまでで以下のことが判明しました。
・現状，無接道の為将来的に再建築不可
・前面土地所有者（建築会社）より再建築時に許可をもらえば再建築可能
・建築会社が将来倒産などした際には所有者不明になり裁判所への清算人再選の申し立てが必要になるリスクあり

まとめると，現状で売買することは可能だけど上記の問題解消しない状態で売買すると後々問題になる可能性が極めて高いということです。

現地確認すると，接道するための土地の現況幅員が4mあるのですが間に電柱があり，その場所は現況約3.7mしかありませんでした。

南部土木事務所で確認した建築確認書類では査定地+隣の旗竿地の2軒で前面土地を2mずつ使用し接道要件を満たしていたため，現状幅員では1軒の幅員が約1.7mしか取れないため再建築不可ということも判明しました。

2.販売事例

八重瀬町伊覇地域では近隣で下記物件が販売中でした。

・築47年RCB造　　　    7,480万円　　土地113.2坪

・築40年RCB造　   　　3,100万円　    土地54.03坪

査定結果は？

査定価格2,800万円で算出しました。

築36年RCB造でしたが建物1部に爆裂が確認出来た点や駐車場1台ということも加味し価格算出しました。

今物件は売却にあたり接道問題解決が課題になりますので，その点を査定書にしっかり盛り込みました。

ご縁がありましたら紹介したいと思います♪

ではでは～