沖縄県南部
不動産売買

こんにちは。

株式会社REGATE（リゲート）の伊波です。

今回はサブリースについて勉強した事をこちらで共有していきたいと思います。

2021年度以降、民間資格から国家資格になった「賃貸不動産経営管理士」に興味がある方や現在土地を所有していてサブリースでの賃貸経営をお考えの方には参考になる記事だと思います。

記事の内容としましては、

１．サブリースとは

２．メリット・デメリット

３．賃貸不動産経営管理士とは

４．まとめ

になります。

１．サブリースとは

一般的な賃貸借というのは、「貸主」「借主」で成り立ちます。

この貸主・借主の間に「サブリース会社」が入り賃貸経営を行うことをサブリースと言います。（転貸借とも言われます）

ですので賃貸借の形が

「貸主」⇔「サブリース会社」⇔「借主」

となります。

２．メリット・デメリット

「貸主」「サブリース会社」それぞれの立場でメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。

【貸主】

メリット

・空室・家賃の滞納リスクがなくなる（安定収入）
→サブリース会社より１棟丸ごと借り上げ保証家賃が支払われる

・管理業務を代行してもらえる（管理の容易化）
→サブリース会社へ管理業務を一任することで、入居者のクレーム対応等の必要がなくなります。

デメリット

・家賃収入の最大化出来ない
→上記のメリットでの滞納リスクがなくなるでもある通りサブリース会社より支払われる保証家賃は本来賃料の約８０～９０％が相場と言われています。差額分の約１０％～２０％を貰えていないと言うことになります。

・保証賃料の見直しがある
→築年数などが経過していくと家賃もそれに比例し徐々に低下していきます。入居者賃料が減額になった分、保証家賃も見直しが入る可能性が大いにあります。

【サブリース会社】

メリット

• 高い利回りで物件を管理できる
  →上記「貸主」のデメリットに記載している「家賃収入の最大化出来ない」がサブリース会社ではメリットになります。通常の管理業務であれば総賃料の５％前後で物件を管理するのに対しサブリースでは貸主へ支払った差額分（総賃料－保証家賃）約１０～２０％の賃料をいただくことが出来ます。

デメリット

• 空室・滞納・相場下落
  →上記「貸主」のメリットの保証家賃の支払い義務があるため空室・滞納・相場下落などにより賃料収入＜保証家賃になってしまうおそれがある

３．賃貸不動産経営管理士とは

賃貸住宅管理業をする不動産会社では”業務管理者”の１名以上配置が義務化されています。この業務管理者の要件を満たすも者として「賃貸不動産経営管理士」が含まれています。

また、国家資格化された背景には

・賃貸住宅ニーズ・空き家の増加
→少子高齢化や外国居住者の増加など様々な理由にによ賃貸住宅のニーズの増加や地方などに多くある空き家の活用方法などが課題になっています。

・受託管理・サブリース契約の増加
→家主の約８０％が管理受託・サブリースで管理業務を委託しています。（家主個人での管理物件が減少傾向）

のような「社会の課題」や「契約形態の複雑化」などによるトラブルや被害が拡大している現状を解決してくためです。

４．まとめ

今回の記事は、自分自身が賃貸不動産経営管理士の資格取得に当たり勉強していく中で学んだことや実務の中で特に重要だと思うポイントのみを抽出し書かせていただきました。

サブリースでの賃貸経営や賃貸不動産経営管理士に興味を持たれた方はいろいろな記事が出てきますので検索してみて下さい。

今回の記事で伝えたかった事は、何事にもメリット・デメリットがあるということです。ここで大事なのは自分目線だけでなく相手目線でのメリット・デメリットを考えたり、現在の社会の動きや背景を調べていくとと本質が見えてくると思います。

では～。