不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

おはようございます。

株式会社REGATEの金城です。

最近、沖縄の不動産の値段が右肩上がりです。

ま、最近というか10年前くらいからずっと上がっていますが・・・。

景気がいいから上がる？

為替？

円安？

低金利？

インバウンド？

色んな理由があると思いますが、株価の指数だったり経済動向のような難しい話はよく分からない。

でも、なぜこんなに不動産価格が上がり続けるのかという事を少し考えてみたので、お時間がある方はお付き合い下さい。

はい、何度かコラムで書いている通り、沖縄の不動産価格の上昇が止まりません。

新築、中古、マンション、土地。。。

ぜ～んぶ値上がりです。

10年前には沖縄県中南部の中古戸建の相場は2500万円でした。

今では3500万円くらいが売り出し価格の目安です。

この10年で1000万円も上がりました。

でも県民所得は上がりません。

むしろ増税に次ぐ増税で可処分所得は減っている状況。

住宅を手に入れるハードルはどんどん高くなっていきます。

20代夫婦のペアローンで50年！みたいな住宅ローンのおかげでどうにかもっていますが、

昔のように旦那さん一人の収入で35年ローンで購入する方はかなり減ってきています。

それなのに値上がりし続けているんです。

この値上がりの理由の本質はコレだと思うんです。

「周りが高いから」

・・・はい。これです。ｗｗｗ

意味が分かりにくいと思うので少しかみ砕きます。

一般的に新築マンションや新築建売戸建ての売り出し価格は近隣の成約事例などを収集して、そこに土地の仕入れ値や確保すべき利益を考慮して決めます。

つまり直近の事例で高く売れた地域の土地は高く仕入れすることが出来ます。

「あのエリアは最近○○円で売れているから、土地の仕入れ値は建築費と利益を考慮してここまで上がってもいけるな」

「このエリアなら○○円で捌けるから○○円の土地なら即買います！」

という感じです。

これによって高く売れているエリアの土地は上がります。

そして必然的にそのエリアの新築戸建てもマンションも値上がりします。

さて、次に中古物件の場合はどうでしょう？

中古の物件の値段は売主さんの残債価格を考慮したり、物件のメンテナンス具合などで左右されますが、

特に問題がない築20年未満の中古物件の場合はこうやって決めます。

「エリアの新築物件が○○円でしょ？それにここは近所で○○円くらいで売れたし」

「周辺の新築と比べた時に○○円くらいの差額ならここ選ぶんじゃん？」

という感じで近隣の新築物件の供給価格を目安にしたりするケースが多いです。

あとは直近で成約した中古物件の事例と比較します。

はい、ここでお気づきでしょうか？

そう、新築物件も中古物件も直近の成約事例や過去の事例を参照にするため、お互いに干渉しあってどんどん値上げスパイラルに入っていってる感じです。

「いや～もう高くて売れないんじゃない？」

「さすがにこの値段だと苦戦しそうだよ・・・」

と思いきや

「え？売れちゃった？まじ？」

「え？あの価格で完売？まじで？」

「じゃあ、次の売り出しはもう少し行けんじゃね？」

という流れですね。

売る側も少しでも高い方がいいに決まっているので、安く提示する業者よりも高く売ってくれる（買ってくれる）業者を選ぶのは当たり前です。

沖縄の不動産はインバウンド需要などもあってどんどん高騰していますが、直近の取引事例が高騰しているから高騰が止まらないという感じです。

先ほども言いましたが県民の世帯収入は増えていません。

価格上昇が行き過ぎて夫婦合算ペアローン50年でもギリギリ買えるかという値段になってきているので、更なる住宅ローンの期間延長みたいな商品とかが出てくるんでしょうかね？

20歳でローン組んでも70歳で完済。30歳で組んでも80歳まで返済。。。

もう団信狙いのローンですよねｗ

これ以上ローンを引き延ばすのは少し無理がある気がします。

じゃあ金利を今以上に下げるのか？というと。。。う～ん。。。

なんだかこれを考えると長くなりそうなので、またの機会にしようと思います。

とりあえず現在の価格高騰を推し進めているのは業者さん達の「えいや！いてまえ！いけるやろ！」という勢いなんだという事なんだろうな～という感じがしますｗ

という感じで、今回は沖縄の不動産の価格高騰について考えてみました。

では～

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