不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

こんにちは！

（株）REGATEの金城です。

最近、市街化調整区域内の不動産や未接道の不動産の査定が増えてきています。

梅雨も明けそうだし旧盆も近いので親戚で集まる機会も増えますしね。

その前にある程度相続予定の不動産の金額を知っておこうという考えの方が多いのかもしれません。

不動産は広ければいいわけでも無いし、都心部であればサイコー♪というわけでもありません。

ちょっとここで我々不動産仲介の人間が考える不動産の資産性について書き記します。

あ、我々と言って一くくりにしてしまってすみません。

私の個人的な見解です。なので異論や反論はスルーします。

ちなみに資産性＝流動性＝現金化しやすい。

という前提でお話をします。

何を持ってても現金化が出来ないと意味ないですもんね。

株も現金化できなければ意味無いし、通帳の残高も現金化できないとしたらそれはただの紙とインクです。

不動産の資産性は現金化できるという事が大切だという事を頭に叩き込んでから続きをお読みください。

下に行くほど資産性は低めと考えてください

1位.市街化区域内の不動産

まず土地にしても建物にしても市街化区域内であれば資産性は高めです。売却がしやすいという点では調整区域と比べるまでも無いでしょう。

ただ、「高め」として「高い」と断言していない点は後程触れます。

2位.非線引き区域＆都市計画区域外

非線引きや都市計画区域外は調整区域に比べるとマシです。

3位.市街化調整区域内の緩和区域

市街化調整区域内にあっても緩和区域であれば流動性は高まります。
「既存宅地」というのに該当したら市街化区域バリの価格で売れる事もあります。

4位.畑

これは厳しいです。現金化したくてもなかなか売れません。

市街化区域や非線引きとかならまだ農転でどうにかなるかもしれませんが

農振農用地に指定されてたら早期の売却は困難と考えましょう。

はい、順番的にはこんな感じです。

何故この順位かというと順位が下がるにつれてその不動産を買う事ができる人が減っていくからです。

調整区域や畑の売買は法律でがんじがらめになっちゃってるのでなかなか売れません。

さて、ここからご紹介をするのは調整区域だろうが市街化区域だろうが関係ないくらいに資産性が下がる不動産をご紹介します。

先ほど市街化区域でも「高い」と断言できなかった理由もここにあります。

・無道路

建築基準法の道路に面していないという土地です。
その上に建物があっても再建築はできません。
そうなると銀行の融資もつかないので都心のど真ん中の好立地であっても売れません。

運がよくて隣接する土地の地主さんとかが買ってくれたら御の字です。
隣接の地主さん以外にその土地を活かす人が居ないので、二束三文だとしてもその方に売るのをお勧めします。

・連棟式戸建て

土地の形状や広さの問題から壁や天井をお隣さんとくっつけた「連棟式戸建て」というモノがあります。新しいうちはいいけど建て替えやメンテナンス時期に困ったちゃん具合を発揮します。

建て替えはお隣さんと共同でないとできないし、メンテナンスも自分だけちゃんとやってても、お隣が何もしなければ屋根裏や床下を伝ってくる白蟻も雨漏りも防げません。。。

・相続人がまとまらない

どんなに好立地、高収益の優れた不動産でも相続人同士で喧嘩をしていて話が一向にまとまらない不動産は売れません。
兄妹や家族、親族の揉め事のせいで折角の不動産が塩漬けになってしまう場面をたくさん見てきました。

借地権、使用貸借、不退去の住人、反社、傾斜地、各種警戒区域、、、、

その他にもたくさんの理由で不動産の資産性を妨げる問題は点在します。

一概にこうだから資産性が高い不動産だよね♪と断言することはできません。

一つ一つの不動産がオンリーワンです。

最終的に何が言いたいのかというと、どんな不動産でも一度は不動産屋さんに診てもらってはいかがですか？という事をお伝えしたかったんですねｗ

弊社では沖縄県南部地域を中心に様々な不動産を取り扱っており、査定と併せて問題点の解決法なども無料でご相談に応じてます。

不動産でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

では～

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