不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

◆不動産投資の失敗について考えます

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマは
不動産投資の失敗はスタート時に決まっていた・・・
です。

今までも何度か不動産投資について取り上げましたが
「不動産投資に簡単に手を出すな！」
「不動産投資は素人には難しい」
「人に勧められてやるものじゃ無い」
みたいなことをよく書かせてもらいました。

これらの記事に関しては不動産投資を始めようとしている人や
投資用不動産に興味がある人にいろんな観点から注意喚起した記事です。

ただ、最近も「もっと早く知っていれば。。。」「もっと勉強しとけばよかった・・・」と言うような失敗してしまった人の事後報告もよく受けるんですね。

なので今回は
「失敗してしまった」
「失敗したかも？」
という人に向けての記事にしようと思います。

まだ失敗していない人も必読です。（多分）

いつもながら私の偏見満載です。
お付き合いください。

◆不動産投資の見落とし

まず以下の不動産投資の大原則を頭に叩き込みましょう。

★取り逃した家賃は戻らない
これ、不動産投資を始める人がなかなかの割合でスルーするらしいんですが、“大前提の大前提”です。
1ヶ月空室が出たからと言って翌月の家賃を2倍にできないですよね？
2ヶ月空いたからといって家賃を3倍にすることもできない。
空室が続けば続くだけ家賃を上げる部屋は誰も入居しませんよねｗ

そう、不動産の空室による逸失利益は未来永劫取り戻せないんです。
これを実際に理解している人が意外に少ないんです。

★今マイナスだとしたら後々プラスとなることはほぼない

「買った時はよかったのに収益がマイナスになってきた。どうにかしてプラスにしたい。」
という気持ちも分からなくはないです。
空室ならリフォームして家賃を上げることができますが、居住中にマイナスになると解決策はほぼ皆無です。
入居中の物件の入居者に「来月から家賃を上げます。」と言うと「じゃあ退去します」となるのが目に見えますね。。。

ただしリフォームしたからといってプラスになる可能性は限りなく低いです。

リフォーム費用の支出と値上げ分の家賃のバランスで結局トントンというケースも多いですし。。。

リフォームをすることで家賃は現状維持ができる。。。くらいの感覚でいてください。

この大前提がずっと昔から付きまとう不動産投資ですが、最近はこれらを理解せずに不動産投資に手を出す人が増えた気がします・・・

◆不動産投資は引き算投資

不動産投資は引き算の投資とも言われています。

家賃-（購入金額+リフォーム費用+管理費+金利）＝収益

このように家賃で全ての費用を賄ってプラスにしようと運用するのが不動産投資です。
（厳密に言うと最後は売却してその費用でトータルプラスにするというのが目標です）

また、スタートの時から空室のリスク、漏水、劣化、予期せぬ出費などたくさんの試練が待ち構えています。
これらを踏まえた上で「出ていくお金」を把握して、どれだけ出費を抑えながら運用するかが大事なんですね。

ここで不動産投資の基本が見えてきましたね。

毎月の出ていくお金が決まっているので購入する物件価格を抑えることができれば、不動産投資の成功確率はグンと上がるということです。

これが
「不動産投資をするなら安い物件を買え」
と言われる理由ですね。

◆ダメなら損切りも視野に入れよう

ここまでうだうだと書いてきましたが不動産投資で失敗する理由のほとんどはスタートにあると言うことがお分かりいただけましたか？

失敗したと感じた時は売却して損を受け入れる勇気も必要です。

どのような投資でも共通することが
「損切りができないと失敗する」
です。

まだ失敗していない。
まだ耐えられる。
私は大丈夫。

こう言う人も多いんですが、冷静になれば「持ち続けることが得なのか損なのか？」は自分自身が一番よくわかっていると思います。

だからと言って単純に安い物件を買えばいいのかというとそうでもないです。
ちゃんと収益を生み出してプラスにできるような安い物件が必要なんですね。

そんな好条件の物件を探すのは至難の業です。
だから不動産投資は難しいんです。

最近受けたご相談の方が「マイナスだけど損をしたくない」と主張していたので、こんな説教じみたコラムを書くことになりました。

なんだか長々と説教じみた事を書いてて上手くまとまりそうにないのでこの辺で終わりますｗ

では〜

投資用不動産関連のこととかに関することを書いてます。
お時間がある方は読んでみてください。
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【コラム】投資用不動産で「騙された！」という人へ

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