沖縄県南部
不動産売買

こんにちは！

(株)ＲＥＧＡＴＥの金城です。

 

本日はとある物件を見た時に思ったことをつらつらと書き記します。

 

いつものようにネットで新着物件を眺めていたら・・・

 

「お♪安い！この立地でこの価格なら買い取りもいけるんじゃん？」

 

と意気揚々。

 

ただ、物件を出している業者さんがあまりいい噂を聞かない業者さんで。。。

従業員が入れ代わり立ち代わりでちゃんとした営業マンが残らないともっぱら噂の会社さん。

 

まあ、ちゃんとした調査もできないような営業担当だと価格の付け方もミスるよね、でも業者からの買取チャンスはこうやって生まれるしな～と思いながらも物件の情報を細かく見ていたら、、、、

 

 

物件情報の備考に「再建築不可」の文字がそっと記されています。。。

 

 

ここで物件の評価は一変。

再建築不可だと買取も何も一般への販売でこの価格設定はキツイ。高すぎる。
まず、再建築不可の時点で銀行融資が下りないんだから現金で買う人を探すのも厳しい。再建築不可の物件ならそれ相応の価格設定をしなきゃ。。。

という感じで「やっぱりこの会社が出す物件はそんなもんか」と思う次第。

 

ただ、価格の付け方とかうんぬんよりもイチ不動産屋さんとして思ったことがあり、、、

 

まず、なんで再建築不可？

道は幅員6ｍくらいの位置指定道路に見えるし、都市計画は市街化区域の一低層。

道路収用の計画も無いし、特に問題もなさそうな平坦地。

再建築不可の理由があるとすれば道路だろうな。

なんならこの物件の並びにも同じ位置指定の接道で家が建っているけど、そこも再建築不可なの？？

 

何も考えない営業マンが役所調査とかで

「非道路ですね」と言われ

「そっか、じゃあ再建築不可だな」と持ち帰ってオーナーさんに

「再建築不可だから売値を安くしないとダメですよ」と値付けをしたんだろう。

まぁ、再建築不可にしてはバカ高い価格だが・・・

 

でも、なぜ再建築不可なのかを深堀りしたのか？

本当に非道路なのか？なぜ道路として認められないのか？

平成15年くらいに建った家（恐らく並びの家々も同様に位置指定で接道を取っている）なのに再建築不可なのか？

じゃあ並びの全ての家が建築許可を取らずに建ったのか？

一帯の家々が全て不許可の建築なわけないよね？家の形を見る限り同一のハウスメーカーじゃなさそうだからそれぞれ個別に建築許可を取っているはずだよね？それぞれの家が建築許可を取らずに銀行融資も受けずにキャッシュ一括で建てたってこと？んなわけないよね？
それってとどのつまり建築時に道路として認定して許可してしまった行政のせいじゃないの？

昭和初期の建築じゃあるまいし、たった数年で道路が道路として認められませんなんてあり得んでしょ？

 

なぜ？なぜ？・・・

査定を担当した営業マンはこうやって深堀りして調べたんだろうか？

 

再建築が不可と判断された物件の場合、そこに行政側のミスや分譲業者の開発行為のミスがないか？そんなところを突き詰めながらどうにか再建築が可能な物件にするために動いて調査をするのが当たり前だと思うんですけどね。

ただ単純に「再建築不可です」って言われたのを鵜呑みにしてそれをそのまま売り出すなんてちょっと不動産仲介の営業マンとしてはどうかと・・・いや、少なくとも弊社では最後の最後まで行政と戦いますし、何よりもこの並びの物件全部が再建築不可になるとしたら、所有者全員で道路の開発業者さんや建築の許可を出した行政機関に怒鳴り込むくらいの事をするでしょう。

 

いや、もしかしたら位置指定の図面とのズレで位置指定道路が基準法の道路に面していないのかもしれないし、でもその場合も間にある他人地をどうにかする事で建築可能な物件にできるかもしれないし、一帯の住民全員でその他人地を買うなりの提案もすると思うし・・・

ていうか一帯の所有者全員が再建築不可の状態になったことを黙って受け入れると思えないし・・・

 

いやね、再建築不可の物件の調査をちゃんとやったのかどうかなんて当事者しか分からないし、仮にどうやっても再建築不可でどうしようもない場合なら価格の設定が甘すぎるし・・・

 

 

 

・・・私がちゃんと調査をしたわけじゃないしネットで見ただけなので真相は分かりません。

 

 

なんか愚痴っぽくなってしまってすみません。

単純に不動産営業マンの姿勢としてどうなんかな～って思っていたんです。

 

ただ、これだけだと別にこうやって時間を取ってまで長文でグチグチ言いません。（いや、言ったかもｗ）

 

なんと数日経ってこの物件の情報を再度見直したら「再建築不可」の文字がきれいさっぱり消えているんですよｗｗ

 

しかも勿論価格は当初のお求めやすいまんまで。
行政と交渉して再建築可能の判断になったのであれば一瞬で売れてしまう価格だし・・・

なので再建築不可の事実はあるもののそのままその事実だけを隠して広告している感じなんだと思います。

 

 

私はその会社の社長の人となりを知っているので「お前！再建築不可の文字があったら問い合わせ減るだろうが！消せ！」って言われたんじゃないかな～と思いを馳せている次第です。

 

そうなると何も知らないお客さんが問い合わせをして、案内当日とかに再建築不可の事実を知る事になるし、案内に要した時間も無駄になる。そんなことをすれば誰の得にもならない無駄な時間をかける事になるんだけどな～と。。。

 

こんな業者さんに専属専任で任せてしまった売主さんももっとちゃんと調べればよかったのにな～と思う次第です。

 

長々とぐちぐち書いてきましたが、不動産って色んな視点があるし担当する営業マン次第で売れる物件も売れなくなるし、その逆も然り・・・

 

とまあとにもかくにも長くなったのでこの辺でおしまいにします。

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では～

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