不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

こんにちは～
(株)REGATEの金城です。

先日、日本銀行が「金融システムレポート」という、ちょっと固めの資料を発表しました。
名前だけ聞くと難しそうですが、不動産市場の“今の温度感”を把握するうえで、実はかなり参考になる内容なんです。

今日はその中身を、沖縄の不動産現場で動いている私なりに、噛み砕いてお話ししていきますね。

■ 不動産向けの貸し出しは今は「安定モード」

今回の日銀レポートでは、1980年代バブル期を基準にした“金融活動の過熱度”を色分けしたヒートマップが公表されました。

不動産関連でいうと…

2018〜2023年：赤（過熱）

2024〜2025年：緑（安定）

となっています。

つまりここ数年、不動産にお金がガンガン流れ込んで価格を押し上げた時期から、
今は金融機関も少し慎重になってきているフェーズ、という感じですね。

沖縄でも、ここ1～2年は明らかに金融機関の姿勢が変わってきていて、
新築・収益物件の審査が以前より厳しめになった印象があります。

■ 価格を押し上げているのは「供給の制約」

金融の熱が落ち着いてきたのに価格が高止まりしているのはなんで？
と思う方も多いと思います。

日銀の分析では、

資材高・人手不足で工事費が上がっている

採算悪化で新築供給が減っている

用地取得も鈍化している

この“供給の細り”が、結果として価格を押し上げている、としています。

沖縄でも同じ状況で、特に南部エリアは用地取得が本当に難しいです。
価格が高いというより「そもそも土地が出てこない」。
これが体感ベースで最も強い理由ですね。

■ 価格の動きは「地域差」がますます大きくなる

レポートの中で私が注目したのは、

首都圏への人口流入が住宅需要を押し上げている

という部分。

これは沖縄にも当てはまるんですが、
人口が増えるエリア＝価格が上がりやすい
人口が横ばい・減少のエリア＝価格はそこまで上がらない

という極めてシンプルな構図が、これからさらに強まるだろうなと感じています。

那覇市・浦添市・豊見城あたりは旺盛な需要が残っている一方、
南城市や糸満などは立地によって動きがまったく違う。

「供給制約のせいで全国どこでも均等に上がる」
という状況では全然ないんですよね。

■ 投資の世界では“実質利回りの低下”がかなり深刻

レポートでも強調されていたのがこれ。

特に東京を中心に、

物件価格が上がりすぎ

賃料の伸びが追いつかない

結果、期待利回りがどんどん下がる

という状態です。

日銀の例では、都心3区のマンションの期待利回りは 約2%。
10年国債は 1.6〜1.7%。

差（イールドギャップ）は 0.3～0.4%しかないという世界です。

これはもう、ちょっと金利が上がったら採算が逆転するレベル。

沖縄でも、特に投資物件の利回りは数年前よりグッと下がっています。
最近は「買い進める時期」ではなく、「見極める時期」に入っている感じが強いです。

■ “どう買うか”の重要性が増している

今回の日銀レポートが伝えているのは、

市場は急激には変わらないけど、
地域の人口動態と金利環境次第で潮目は変わりやすいよ

というメッセージだと私は理解しています。

特に、

頭金ゼロ

超長期ローン

このあたりは価格上昇局面ではあまり問題になりにくいですが、
調整局面に入ると一気にリスクが見えやすくなる特徴があります。

「どのエリアを選ぶか」だけじゃなく、
「どう資金調達するか」もセットで考えるべき時期に来ているのは確かだと思います。

沖縄でも、エリアによって値動きが極端に違ってきているので、
購入相談のときはライフプランと資金計画を細かく見直すケースが増えてきています。

では〜

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