沖縄県南部地域の不動産査定の印象株式会社REGATE

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9月21日

2023

沖縄県南部地域の不動産査定の印象

コラム

こんにちは！

(株)ＲＥＧＡＴＥの金城です。

創業から約5年。前職から数えると沖縄の不動産を10年近く査定してきた事になります。

数えた事が無いんですけど多分、今まで査定調査をしてきた件数は数千件は余裕で超えていると思います。

そこで本日は市町村別に査定をする時の注意点というか特徴というかなんかそのあたりのお話をしたいと思います。

弊社が得意としている沖縄県島尻地域の糸満市、豊見城市、南城市、南風原町、八重瀬町、与那原町についてあくまでも2023年9月21日時点の私の偏見に満ち満ちた不動産市況感なので、高い安いというクレームは一切受け付けませんのでよろしくお願いしますｗ

不動産を売りたい、買いたい、査定したい。

だけど不動産屋に声をかけるのはまだ早い。

という人や、南部地域で不動産の調査・査定をし始めた新人不動産屋さんに参考になるかな～という内容です。

まずは弊社の所在地八重瀬町。

八重瀬町は旧東風平町と旧具志頭村で都市計画が分かれていて、取引価格も完全に分断されている感じです。基本的には旧東風平町エリアが高値で取引されやすいです。

字東風平、字伊覇、字屋宜原の区画整理地は八重瀬町の中心地として発展していて、土地の単価で坪45万を超えるようになり、新築の木造住宅も4000万円を超える価格で取引されます。

字友寄や字外間は市街化調整区域から市街化区域に編入されたエリアもあり、那覇市に近接している事から今後の値上がりが期待できます。

旧具志頭エリアの都市計画区域外は少しづつ価格が上昇していますが、町の中心街と比べると人気が無く土地は坪単価10万～15万円程度で推移していて新築木造住宅は2500万円くらいで取引されていますね。

さてお次はお隣の南風原町。

南風原町の特徴はとにかく売り物が少ない。町としての面積が小さいという事もありますが、市街化調整区域の緩和区域で一般的な住宅が建築可能であれば高値でも取引可能ですね。

中心地の字津嘉山は区画整理地の土地で坪単価65万～70万で取引されますし、それ以外の字津嘉山の旧集落地でも坪単価40～50万円くらいになっています。

字与那覇や字宮平、字兼城、字照屋なども津嘉山の集落地相応の取引が可能ですが、字神里や字山川、字喜屋武は若干落ちるイメージです。それでも坪単価でいうと30万以上は付けれるイメージですかね。

新築住宅は4000万円半ばくらいが多いイメージです。

お次は豊見城市。

那覇広域都市計画の見直しで市街化調整区域が市街化区域に編入されるエリアも多く、那覇空港自動車道のインターチェンジ付近の字上田、字名嘉地、字田頭、字瀬長では土地の高騰が顕著です。

市役所が所在する字宜保の土地だと坪単価70万円以上の取引も見込めます。
市街化区域に編入された字名嘉地や字田頭、字与根、字翁長、字伊良波の一部は今後の宅地開発の需要も見込めますし、レンタカー事業の駐車場確保の需要も高いため市街化調整区域の白地でも高値で取引できる可能性を秘めています。旧来の集落地である字保栄茂や字渡嘉敷などの緩和区域でも坪単価30万円以上の取引が一般的になってきている印象です。

次に糸満市。

糸満市は最大集落である字糸満の区画整理地と市役所所在地の潮崎町が高値で取引されていて、坪単価は40～45万円とかになってきています。潮崎町の一種中高層エリアの土地ではサンセットの絶景が望めるため坪単価は60万円以上。このエリアの中古戸建は一億円を超える物件もよく出てきます。

埋立地の西崎エリアを中心に坪単価40～50万前後の土地取引が多く、逆に区画整理地以外の字糸満では車が入らないくらい道が狭かったり、荒廃した空き家が多かったりで需要が一気に落ち込んでしまいます。
字阿波根、字照屋、字座波、字兼城は需要が高く坪単価35～40万円くらいで推移しています。

糸満市は南部に行けば行くほど緑が多い田園風景が広がり、昔ながらの集落が残っているため、南部地域の不動産取引は活発ではなく、字福地、字伊原、字束里などの地域では坪単価も5～10万円くらいという感じで、字米須と字喜屋武、字真壁は集落も広く、坪単価は12～20万円という印象です。

ちなみに糸満南部エリアでは大戦の跡が多く残っていて戦時中の遺骨の収集もまだ完了していないし、不発弾もどこで出てきてもおかしくない地域です。

次は南城市。

南城市は旧佐敷町と旧大里村の中心部が高値で推移していて、佐敷津波古と大里稲嶺を中心に坪単価が35～40万円を超えるくらいの価格で取引されます。旧玉城村ではつきしろエリアで坪単価15～20万円くらい。それ以外の集落地と旧知念村エリアでは坪単価10～15万円くらいという感じでしょうか。

南城市全域は南城市都市計画が制定されていて、市街化調整区域が無いので比較的建築要件が緩和されています。そのため新築木造住宅の乱立が目立つのですが、新築価格で2500～3000万円でも売れ残りが多いイメージです。

最後に与那原町。

埋立地の東浜エリアを中心に価格高騰が目立ちます。
島尻地区の中では一番面積が小さい町ですが、これといった過疎地域が無くて全体的に高値で取引されるし、供給が少ない分、販売開始してすぐに売り切れるエリアという印象です。
土地の単価は東浜エリアで坪単価40万くらい。板良敷で30～35万。上与那原は希少性が高く滅多に売り物件が出てきません。

ざっと早足で説明しましたがこんな感じです！

あくまでも全体的な相場感と私の経験に基づく印象なので、参考程度に。。。という感じで留めて下さい。

もし具体的に査定をしたいという物件があればお気軽にお問い合わせください！

では～

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