不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

こんにちは。

株式会社REGATEの伊波です。

本日は都市計画のそれぞれの区域について説明します。

不動産業に興味がある方、売却を検討している方、宅建勉強中の方には参考になると思います。

私たちの身の回りにある住宅街やショッピングモールや工場などは、どこにでも勝手に建築出来るわけではありません。

なぜなら「都市計画法」という法律でそれぞれの場所にふさわしくない建物が建てられないようにされているからです。

都市計画法がないとどうなるのか？

シムシティをご存じでしょうか？あの町作りのゲームです。

シムシティには都市計画法がないのでプレイヤーの好みで町作りが出来ます。

住宅、商業地域、工業地域などを配置していくのですが、作り方は自分次第なので住宅の真横に煙モクモクの工業地域を作れたりもします。

結果、住民からの健康被害などで移動させないといけなくなったりします。笑

要するに、都市計画がないと無秩序に建物が建築されてしまい様々な弊害が発生してしまうという事です。

それでは都市計画の分け方を見ていきましょう。

※図では都市計画区域から枝別れしていますが、都市計画区域外（都計外）もあります。

不動産業の経験がある方からしたら当たり前の知識ですが、一般の方からしたら何それって感じだと思います。

大丈夫です。私自身も宅建試験勉強の際に呪文のように何度も唱えて苦労しながら覚えました。

なので今回は少しでもイメージしやすいように図を作成しました。

上記の図は弊社事務所近く（八重瀬町東風平）の図になります。

大きく４つのエリアに分かれています。

①市街化区域→街作りを進めていくエリア

②市街化調整区域→街作りを抑制するエリア

③非線引き区域→上記のような市街化、市街化調整の線を引いていないエリア

④都市計画区域外→字の通り都市計画区域から外れたエリア

このエリア分けによって建築不可だったり、建築可能な建物の種類に制限をかけています。

ちなみにですが「那覇市」は市街化区域しかありません。（さすが中心地ですね）

八重瀬町はというと、市街化区域、市街化調整区域、都市計画区域外もありフルコースです。

不動産の価値は、どんな用途で使用可能か？その幅が広ければ広いほど価値があります。

上記の図でいうと市街化区域が高い価格で売買されます。

ではそれ以外の市街化調整区域などは価値がないのか？という疑問も出てくると思います。

ここからは宅建の勉強では学ぶことがなく実務で知ることが出来ました。

市街化調整区域は抑制するエリアなので通常建物建築は出来ませんが条件によっては建築可能な場所も存在します。

例えば

・緩和区域→マイホームを持たれていない方などが例外的に建築可能

※「八重瀬町　緩和区域」←リンクを貼ってますので気になる方はクリック

・既存宅地→一定の要件を満たせば誰でも建築可能

※「既存宅地とは」←リンクを貼ってますので気になる方はクリック

イメージ図

市街化調整区域という大きなエリアの中に、指定された緩和区域があり、それとは別で土地度に既存宅地が存在します。

この中で高い価格で売買されるのはどこでしょうか？

正解は、

既存宅地＞緩和区域＞それ以外

の順になります。

理由はシンプルで売却可能な間口が広がるからです。

既存宅地に該当すれば、マイホーム建築予定の方、建売業者など多くの方が購入可能になります。

ここまで都市計画の説明をしてきましたが、実際に調査する際はこのような都市計画の調査はもちろん、現地での接道、高低差、擁壁、排水経路、、、等多くの事を確認します。

記事を読んだ中で、

自分の不動産はどこに該当しているんだろう？

おじぃ、おばぁの土地で放置されてる土地があったけど価値あるのかな？

どんな些細な疑問でも構いません。

八重瀬町を拠点に那覇市、豊見城市、糸満市、南城市、与那原町、西原町、南部エリアを得意にやっていますのでお気軽にお問合せ下さい♪

不動産業は調査の度に新たな発見や学ぶことが多く、勉強に終わりはありません。

大変な一面もありますが、１つとして同じものがないのが不動産の面白いところです。

これからも難しさを楽しみながら調査し共有していきたいと思います。

ではでは～