不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

こんにちは～

(株)REGATEの金城です。

昨今、金利上昇が話題に上ることが多くなってきました。

日銀の植田総裁はまだまだ金利は上げる方向だと発言していますし、

諸外国に比べたらまだまだ低金利の水準の日本ですから金利の上昇も当たり前の事かもしれません。

そして私個人の見解としても今後も金利は上がっていくんだろうな～と思います。

少なくとも大きな天変地異が無い限り下がることはないでしょうね。

さて、ここ30年近くずっと金利が低かった日本。

デフレ脱却からインフレに傾いたという事で金利を上げているわけですけども。。。（デマンドプル型のインフレじゃなくてコストプッシュ型という最悪のインフレについてはまた時間があるときにでも話そうと思います）

とにかく金利が上がると不動産価格は下がるというのが市場の原理。

不動産って金利と利回りのレバレッジを効かせて投資をするケースがほとんどなので、金利が上がってしまうと今までの期待利回りで不動産を購入したい場合は、必然的に不動産価格が下がらないと話の辻褄が合いません。

金利高騰で返済金額が高くなるので物件価格を抑えないと整合性が取れないんです。

日本って借地借家法という強い法律が借家人を守ってるので、金利が高くなったからってすぐに家賃を上げることもできない国ですし・・・家賃を上げられないなら価格を下げるしかないわけでして・・・

さて、ここまでを踏まえてこの金利上昇局面。

今後の沖縄の不動産ってどうなっていくんでしょうか？

私の個人的な見解で沖縄の不動産に特化して考えてみます。

まず真っ先に影響を受けると思ったのが軍用地。

低金利の時代は軍用地の借地料による低利回りでも運用が成立していたけども、金利が上がると利ザヤは大きく減少するので、やっぱり低利回りである軍用地の価格が打撃を受けると思います。金融機関の貸し出し倍率とかも金利上昇が影響するでしょうし。

ま、実際ここ十数年の間で軍用地はびっくりするくらいに倍率が上がりましたし。。。

適正な価格に戻る時代になったのかとも思います。

お次は軍用地と並んで沖縄の特殊な投資手段である米賃。

金利上昇で融資を受ける人は影響を受けますが、どちらかというとこちらはトランプさんの日米安保政策次第で大きく揺れ動くはずなので、金利どうこうというのは二の次の気もします。これから新築物件で仕掛ける人には高金利はモロに悪影響でしょうけども。。。

そしてマンション。

投資用としては那覇市を中心に盛んに売買されていますし、リュークスタワーとかの上層階は一億越えでも販売されていますね。あとさっき話した米賃も中部あたりでは分譲マンションの区分で運用する人も居ます。

ま、戸建てにしてもマンションにしても投資用不動産は確実に金利上昇のあおりを食らうので投資用物件の売れ行きは雲行きが怪しくなりそうです。

次に戸建て。

これは居住用の実需需要が一定数あるんですぐに下がるとかはなさそうですが、ここ数年で夫婦ペアローンを組んで世帯収入のギリギリで借りていた方々は戦々恐々かな～・・・

金利が上がって毎月の支払が高くなることは必然なので、家計を圧迫して買えない世界観

最後に土地。

これは金利が上がってすぐに影響を受けるとは思えませんけど、マンションや戸建ての分譲が鈍ってきたら影響が出るという感じでしょうか。需要が鈍れば土地の価格も落ち着きますし。

結論を言うと

軍用地＞米賃≒投資マンション＞分譲マンション＆分譲戸建て＞土地

という順番で価格に影響が出るんじゃないかな～。

金利の上昇だけを見た時に不動産がどうなるか？という極論はこんな感じでしょうか。

まあ、ウクライナ戦争を起因とする原油高による輸送コストの上昇や、円安による輸入資材の高騰。

職人不足による人件費の高騰など不動産の売買価格にはたくさんの要因が絡むので、すぐにバブル崩壊だ！という感じにはならないと思うんですけど。。。

とにかく不動産と金利は密接な関係があるんで、今後も沖縄の不動産市場を注視しようと思います。

あ、あと今不動産を購入しようかどうか悩んでいる方へ。

迷うくらいなら買わない方がいいです。

欲しいなら金利うんぬん言わずに買わないと今後はどんどん購入者に不利な市場になっていくので、欲しいと思うなら買うべきだと思います。

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では～

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