投資用1Rマンションという世界株式会社REGATE

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4月26日

2022

投資用1Rマンションという世界

コラム

◆１Ｒという世界

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

不動産投資の中でもひときわ異彩を放つ商品

投資用１Ｒ（ワンルーム）ってご存知ですか？

私の不動産業のデビューも１Ｒの物上げ屋さんでした。
約半年しか在籍していないのに10年以上経った今でも夢に出てくるある意味ずっと忘れられない夢（トラウマ）のある世界です。

さて、今では実需不動産の仲介をメインに業務を行っている弊社ですが、いまだに投資用の1Rについて聞かれることも多いんです。

1R投資に興味のある人や売りたい人などそれぞれなんですが、賛否両論の特殊な業界。一言ではなかなか説明ができません。

なので私なりの理解で中立に立って投資用1Rの事について書いてみようと思います。

未だに仲良よくしてもらっている先輩方が多いので若干ポジショントーク気味になるかもしれません。
ただ、嘘は書かないので1R投資に興味がある人の為にちょっとしたヒントに繋がればいいな～と思います。

こんな方におすすめの内容です。

1R投資に興味がある人。
1R業界に転職を考えている人。
既に購入したけど売る相談をする窓口が分からない人。
そろそろ買わされそうだけどどうしようという人。

※今回は少し長いのでお時間に余裕を持ってお読みくださいｗ

◆投資用１Ｒマンションの歴史

まず、ネット検索でこの記事を見つけた方は
「投資　１Ｒ」
「１Ｒマンション　営業」
とか１Ｒに対して何かを調べたくてクリックしたと思います。

投資用のワンルームマンションは読んで字のごとく
「ワンルームマンションを購入して賃料収入を得る」
という事を目的とした投資手法ですね。

その昔、
“不動産投資”は一定以上の資産を持った人達だけが参入できる世界で
投資の代表格は一棟アパートやテナントビル、商業地の店舗や土地ころがしなど高額すぎて一般の人には手が出せない世界だったんです。
先祖代々の地主か一発大逆転をキメた富裕層とか選ばれた人しか入れない憧れの不労所得の世界ですね。

この限られた人の世界だったところに

「１Ｒの区分物件なら数百万円～2千万円くらいで投資ができる」
「マンションだから管理も楽」
「これであなたも手軽に不動産オーナー」

という概念から投資1Rの世界は産まれました。

不動産投資が身近になったというまさに新しい市場の創生ですね。

この新しい市場はあっという間に全国に広がって数多の1Rマンションが誕生しました。

最初はお医者さんや芸能人、政治家が主なターゲット。

地主さんのように昔から土地を持っているわけじゃないけど今現在はお金はある。
という感じのお金持ちがメインで「そろそろ投資をしたいな～」っていう人に向けて投資先として選ばれ始めたんです。

※この頃のワンルーム屋さんの名簿には芸能人や政治家など有名人の名前と連絡先がたくさん載っています。

市場がどんどん広がるにつれ、お医者さんとかの高額所得者の投資先として飽和してきたころに、公務員や大手企業のサラリーマンなど安定収入を確保している一般人がターゲットになりました。

市場に参加する（1R投資をする）パイが大きくなるにつれ、都心部以外の地方にも１Ｒマンションが建設されては売られていきました。

この頃のデベロッパーは建てた後にバタバタと倒産していきましたが、
生き残ったのはその1Rを仲介する人たち（1R屋さん）です。

これが投資用ワンルームマンションの大まかな歴史です。

みなさんの見聞きする1R投資って、この一般の方々がターゲットになってからの世界です。

「強引に契約させられた」「騙された」という悪名高い評判が漂う世界ですね。

◆1Rは詐欺なの？

さて、ここからが本題。
投資用の１Ｒを検索していてよく出てくるワードがあります。
「迷惑電話」「迷惑な勧誘」「うざい」「騙された」「詐欺」・・・・

まあまあマイナスな印象を裏付けるようなワードが予測変換で出てきますがその原因はこんな感じ。

・電話営業や直訪が基本スタンス
・夜でも営業を持ちかけられる
・会社にまで押しかけられて・・・
・家族に内緒で買ったのに・・・
・買ったはいいがマイナスになった
・営業マンが若くてオラオラ系が多い

数えだすとどんどんマイナス要因が出てきます。
ただ、残念なことにどれもこれも全部事実ｗｗｗ

私が入った会社の周りの先輩方はみんないいスーツを着ていたし、課長クラスになると車もベンツとか高級外車に乗っています。

若くして一攫千金を得られるし、宅建の資格も不要のまさに夢のある世界です。

営業成績上位者だけが人権を握る厳しい世界。
昨日の部下は明日の上司という世界。
売上を出すことがその世界で生き残る唯一の手段。

自ずとギラギラとしたパワフルな営業マンだけが生き残るんです。

そんな若い人たちが営業しまくるのでマナーや節度が保てない事も多々あります。
一般人からしたら迷惑と思われる時間帯にも平気で電話営業をするし、
販売会社さんに至ってはお勤め先に電話したり押しかけたりお家にいすwaｔs;j()
※コンプラのため変換できませんでした

そんなゴリラたちがたくさん活躍するのでマイナスイメージが先行してしまうようになったんですね。

◆１Ｒ業者のお仕事

投資用の１Ｒはひとくくりにされがちですが
この世界は

「物上げ」と「販売」
の二つに分類されます。

物上げ＝売りたい人
販売＝買いたい人
がターゲットです。

・・・いや、正確に言います。

物上げ＝何が何でも売らせる人
販売＝何が何でも買わせる人

という描写が正確ですね。

一度１Ｒを購入した人は物上げ屋さんの名簿入り確定。
そして物上げ屋さんが売らせる営業をして、それを新規で買わせるのが販売屋さん。

この両者が
「売らせて買わせて、また売らせる」
というループを繰り広げる世界なんです。

先にも述べた若くして金持ちになりたいというギラギラゴリゴリゴリラの営業マンたちがあの手この手で１Ｒマンションを売らせて買わせる世界です。

ここからはこの事実を前提に両者の仕事を解説しますね。

★物上げというお仕事

「損をしたくない」
という思いは人類全員の共通の意識です。

「１Ｒマンションを買った直後（2年後が平均）から賃料がガンガン値下がりしてしまい、挙句の果てには毎月の収支もマイナスに陥った。買った時よりも大幅に値下がりしてしまった。売りたいけど残債が大きくて売れない」

こんなことを言う人が後を絶たないんです。

このマイナス収支に陥った人の意識には
「持っている方が損と分かっている」
「でも損を認めたくない」
「失敗したと思いたくない」
「家族に内緒にしていて相談できない」
という人がほとんどなんです。

しかも全員が全員「騙された」と思って不動産屋さんを恨みますｗ

その中にも

「ローンさえ終わればプラスの資産になる。だからローンを払うまで意地でも持つ」

と本気で考える人がいるんですが、ローンを払い終える頃には築35年の古い小部屋が残ります。

また、35年間の間に金融機関に支払う利息と毎月出ていく支出は膨大な額になります。
古くなれば原状回復のオーナー負担も増えます。
古くなれば入居率も下がります。

入居率が下がれば賃料を下げてでも埋めるしかなくなります。

・・・毎月出ていく赤字は大きくなってしまいます。

この積もり積もったマイナスを35年経ってしまった古いワンルームの賃料で取り返すことはほぼ不可能です。

それなのに買ってしまったがために意地になって売りたくないという人はほとんどなんですね。

これは客観的に見ると
感情が理論を超えているという状態です。

単純に所有していても資産としてマイナスになってしまう事を知っているのに「売りたくない」という人が多いんです。

この「騙された：損したくない」という感情を「冷静な理論思考」まで持ってくるというのが物上げの仕事なんです。
※少しかっこつけてますがこれが真実です。

足し算と引き算ができれば“売るべきかどうか”を冷静に判断できるはずなんですよね～・・・

ひどい人は

「子供の資産として残す！」

って言い張りますが、地方の古いワンルームを欲しいという子供は見たことがありません。

★販売のお仕事

販売のお仕事は直接関わった訳ではないので概要だけ。。。

「不動産投資に興味があるけど、、、」
という人をその気にさせて購入の決意をさせるのがメインです。

投資の何たるかを分からず、
「必勝１Ｒ投資」
「不動産投資を始めるには手軽な１Ｒ」
「１Ｒから始める不動産投資術」
みたいな本を読んでセミナーに顔を出して、販売の営業マンにつかまっていつの間にか契約。。。というパターンが多いと思います。

「ＦＸで1億稼いだ主婦」みたいな本を鵜呑みにしてしまい、一獲千金を思い描くあまちゃん脳みその人がターゲットです。

「家賃でローンが返せる」
「完済後（老後）は家賃収入で安定」
「保険替わり」
「年金替わり」
「節税対策」
みたいな殺し文句を武器にあの手この手で買わせます。

この「投資に興味がある」という人に購入の「決意」をさせるのが販売の仕事です。

———————————-

売るにしても買うにしても、
どちらの仕事も最後の気持ちを後押しするのがメインです。

基本的にお客様に寄り添って営業をして・・・・最後の印鑑を押してもらえるまでのプロセスは部屋に軟きnしたりファミレスで○時間お話ししたr（）＆’％’（＆（’％（’9-00＆％

※注：またコンプラ変換ですね。。。おかしいな。

◆なぜこの業界が存続できるのか？

投資用１Ｒの世界の業者側が少しは見えましたか？

ではなぜこの悪名高いオラオラな業界が存続できるのか？
なぜ1R屋さんは若いのに儲かってド派手なスーツやブランド物のバッグを持つことができるのか？

についても少し触れてみます。

１Ｒ屋さんが儲かる理由の一つに
「１Ｒは１Ｒ業界でしか売れない」
という事実があります。

だから“物上げ屋さんが仕入れて販売屋さんが売る”んです。

一戸当たりの価格も住宅なんかに比べると安いので仲介手数料も安くなります、そうなると私たちのような一般の仲介業者はコストが合わずに販売に注力できません。
大手になればなるほど注力しないと思います。

事実として投資用１Ｒの相談が来てもほとんどの場合は
“知り合いの１Ｒ業者さんにお願いをして売ってもらいます。”

「餅は餅屋」というように1Rは1R屋さんが入らないと売買が成立しにくいんです。銀行の融資付けも一定のルートがないと1Rに融資してくれませんし、どんなにいい物件でも融資がつかなければ売りたくても売れないし買いたくても買えません。

もっとわかりやすく言うと野菜や魚の流通と一緒です。
農家さんや漁師さんは収穫はするけど売りさばくとこまでノウハウが無いですよね？

だから

商品（1R）を
卸値（売値）で
仲買人（物上げ）を通して
問屋（販売）に売ります。
問屋は営業力（販売力）を駆使して販売します。

スーパーやコンビニの商品に小売店や卸業者の利益が乗っている事はご存知ですよね？
従業員の給料も家賃もその商品の利益から支払われます。
もし原価で売ればたちまち赤字で倒産します。
そもそも世の中の商品は全て誰かの利益で成り立っています。

1Rの業界は1Rで特化した業界だから1Rの販売の流通網の中で利益を出します。

1Rという商品がこの世にある限り利益は出るし業界は存続するんです。

詐欺だらけで人が騙されてばかりの違法な業界ならあっという間に淘汰されます。

だって法治国家ですもん。

先にも述べたように物上げも販売も年代層が若い人が多い世界。
その若いエネルギーで日々の売り上げを取りに行くために必死で営業をするんです。

売上がないと本当に人権がない世界ですから。。。

この世界にいる人のほとんどはよく言うオラオラ営業です。これはどの会社も同じです。
業者間でも同じ社内でもお客さんを取り合ってはつかみ合いの喧嘩をしますｗ
自然とピリついてオラオラになってしまいます。

だから怖いイメージが定着するんですね。
ニコニコ売れる営業は間違いなくサイコｐｓ・・・

※今ではどうかわかりませんが10年くらい前はそんな感じでした。

◆投資は自己責任

なんだか語りたいことがたくさんあるので支離滅裂な内容になってしまいましたね。。。

ここまで読んでくれた方は
１Ｒの世界が読み始めよりは理解できたと思います。

ここで私からの1Rマンション投資の基本をお教えします。

投資用の１Ｒをフルローンで買う人はほぼ100％失敗します。
少しの手付金（1万とか10万とか）で購入する人も同じです。

住宅ローンとは比べ物にならない高い金利で借り入れをして、ローンの支払いすれすれの家賃設定なので少しの賃料減額や計画の下方修正で毎月の収支がマイナスになります。当たり前です。

管理費や修繕積立金の値上げでも一気にマイナスになる事もあるんです。

マイナスになると販売時に金額を下げないと売れません。
家賃が1万のマイナスになるだけで100万円以上の売却価格の差が出るんです。これマジで。。。

あと、1Rのサブリースを組んだらその時点でマイナス街道にまっしぐらですｗ

サブリースは百害あって一利なしです。

基本的にマイナスに陥る人は営業マンの言いなりになっているので、単純な計算やシミュレーションさえもしていないと思います。

古くなれば家賃も安くなるし設備も古くなります。そのための修繕も必要です。収支が悪くなるのは常識中の常識です。

1R投資で儲ける人

また、逆に１Ｒ投資で儲ける人のほとんどはフルローンで買いません。
ローンで買う場合でも初めに多めにキャッシュを突っ込んだりして利回りを調整しますし、金融機関との付き合いもあって金利の交渉などもしっかりとやります。

あと、売りたいときに売れる物件を買います。

↑これ超大事。

格安の物件をずっとお付き合いのある１Ｒ屋さんから紹介されたりもします。

成功している人は１Ｒ屋さんのターゲットになるようなセミナーや押し売り営業で買う物件とは全く違うルートで買うんです。

単純に「１Ｒ屋さんと仲良くしていい情報を貰えばいいのか！なるほど！」

というわけにもいきません・・・

1R投資で上手くいっている人はしばらく所有して利益を出したら1R屋さんを通して売却します。
そうなると1R屋さんは「売りも買いもできて」利益が生まれます。

一度取引をするとその不動産屋さんは次からも物件を紹介しやすくなります。
すると更にいい情報を貰えるようになります。不動産屋さんと信頼関係のパイプが作れるんですね。

その情報パイプを太くすることが不動産投資の秘訣とも言えます。

これは1Rに限らず不動産投資の基本だと思います。

取引もしたことがない不動産屋さんからいい情報がもらえると信じている人は不動産投資に向いていません。どこかの有料セミナーの信者*k$&KTRP#$$45y

またエラーですね。すみません。

また、このうまく行っている人は１Ｒ屋さんを通す時に支払う手数料や1R屋さんが儲ける利幅をケチることもしません。
さらに成功する人は常に不動産の価格の動向をチェックしますし、金利動向も注視しているし、いつどのタイミングでいくらで売れば得をするかを見定めています。常にそのための勉強と情報収集を怠っていません。
自分の利益を確保できたら余った利益は業者に還元することを当たり前と捉えます。手数料や利幅は情報を得るための投資と捉えていて「もったいない」「損だ」とは考えないんですね。

1Rの売却で失敗する人

逆に1Rの売却で失敗をする人の共通点は
・もうあんな業者に任せたくない
・手数料をケチる
・売れないであろう価格で売り出したがる
という考えが強い気がします。

ご自身の投資の失敗を認めたくないという意識が強いし、間に入る業者さんの利益の事を考えないんです。
辛辣な言い方になりますが
自己資金もノウハウもツテも無い人が不動産投資で成功するはずないじゃないですか？
これは認めざるを得ない事実です。
スタートで失敗まっしぐらなのにそれを認めないのはマイナスを増やす行為でしかありません。