不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

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9
December
2019年末!沖縄県の不動産市況。東京オリンピックは影響するか?

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

※2019年12月9日時点の記事です。
まだコロナもオリンピック延期も世の中に出ていないときの私の考えです。
敢えてそのまま残して、忘備録とさせていただきます。

本日のテーマは
2019年末!沖縄県の不動産市況。東京オリンピックは影響するか?
について書こうと思います。
沖縄県の田舎の不動産屋さんが勝手に考えている内容です。
勘違いしているようなことや妄想が広がりすぎる点もあると思いますがご了承ください。

沖縄の不動産に関わらず、
「不動産バブルだ」「東京オリンピック後がやばい」など様々な憶測が飛び交っている昨今、
不動産DI指数などのデータも若干悪化してきているように思えます。
2019年12月7日 琉球新報の記事より
下記の記事をご参照下さい。
沖縄県内地価、鈍化の傾向 先行き変化予想も

新聞やニュースはあまりにもマクロな視点での情報ばかりなので、

沖縄県南部を中心に
完全自動のAI査定
を提供している弊社としてはもっと細かいミクロな部分、不動産売買専門業者の最前線の視点をお伝えしたいと思います。
あくまでも2019年12月時点での見解であり、中北部や離島などの状況は加味していませんのでご了承ください。

不動産バブルは崩壊か?

まず、この点について私なりの考えを、、、

不動産のバブルが発生するきっかけとして、

政府の金利政策によって市場にお金が出回り

金融機関が担保しやすい「不動産」に融資を促進

不動産が買いやすくなり

不動産を買う人が増えるので価格が上がる

かなり簡素化しましたが
市場にお金が出回ると「不動産価格」は上昇します。

不動産バブルについて詳しく解説している動画があるのでリンクを貼っておきます。

裏付けのないモノの価格上昇が暴走してしまい、
そこにじゃんじゃんお金が流れることでバブルが生まれて、、、
価格上昇の裏付けが無いもんだから、融資状況の変化や情勢変動に巻き込まれたときに崩壊する。。。

リーマンショックの時のサブプライムローンや
最近騒がれたソフトバンクグループのWeWorkの企業価値も似たような現象かと思います。

「沖縄の不動産はバブル到来&はじける?」

ここが一番重要だと思いますが、
まず「バブル」=「価格上昇」という概念を捨ててもらいたいと思います。

確かに沖縄の不動産はここ数年「価格が上昇」してきています。
でも私の個人的な感覚では「平成の不動産バブル」や「サブプライムローン」と違う気がします。

ここ数年の沖縄の不動産価格の上昇要因として
・銀行の金利が下がって、月々の支払が抑えられているため若年層も住宅購入に踏み切ることが可能になった
・マイナス金利のため、銀行が融資を促進せざるを得なかった
・観光客の増加によって「民泊」や「宿泊業」への投資が盛んになった
・建売木造住宅ブームにより、住宅地を業者が買い占めるようになった

このような多数の要因が複合的に絡んで、
結果として不動産価格が上がったのではないでしょうか?

平成の不動産バブルのように、投機的な要因のみで不動産価格が上がっているわけでは無いですよね?
サブプライムのように不良債権を分散して市場にばらまいているわけでは無いですよね?

ただ、本来の需要と供給のバランスを崩すくらいに価格が高騰し始めてきているのは事実です。
これをバブルと言っていいモノかどうか・・・悩ましいです。

不動産の価格を知るために

弊社では自動査定のデータベース更新のために売り出しをされている土地と戸建てをチェックしています。
※毎日、宜野湾市、浦添市、那覇市、西原町、南風原町、与那原町、豊見城市、糸満市、八重瀬町、南城市の市町村の売り出し事例を収集しています。

不動産自動AI査定システム
↑沖縄県南部の不動産の価格を調べたい方はお気軽にご利用ください。

システムに取り込む際に利用する日々の沖縄県中南部の取引事例を部分的に公開しているページも設けています。

不動産売買市況速報

これによって実際に売れている物件やエリアが明確になってきていて、
「売り出しの価格」についてもある一定の結論が見えてきました。

売れない物件の特徴
・一般媒介で複数社(20社)くらいが同時に売り出している物件(同じ物件が並びすぎていて問い合わせをする意欲が削がれる)
・近隣の売り出し事例などを加味せず、ただ預かるためだけに高い価格設定(俗にいう高預かり)
・市街化調整区域の建築不可物件(これは売れていなくて当然)

他にも売れずに長期化している物件の特徴は様々ですが、
適正な価格で売り出されている物件は一週間から1か月以内に成約している模様です。

近隣の売り出し事例とかけ離れている物件でなければ
多少高めに価格設定をしていても売れているということがデータから分かってきました。
これも高騰を続けている要因の一つですね。徐々に価格が上乗せされて気が付けば高すぎるっていう現象です。
ただ、価格高騰により沖縄県の労働者の所得(融資可能金額の上限がぎりぎり)が追い付かなくなってきているのでモノ余りの状態もちらほら出てきました。。。

投資物件(アパートなど収益目的の不動産)は正直厳しくなってきているように思えます。

まとめとして

実際に不動産売買の最前線にいる立場として現場の声と状況から

◎投資目的の融資
→審査の厳格化により、融資承認が下りにくくなってきているので今後は価格が落ち着いていくものとみています。

◎住宅の需要は未だに高い?
→木造住宅の建売業者さんがいつまで建て続けるのか。。。
近年のマンション供給過多と類似してきているように見えます。
需要と供給が逆転し始めた気がします。

◎沖縄の不動産価格上昇をけん引していた「不動産投資」「建売住宅の乱立」
→この二つの過熱が少し落ち着いてきたので、全体的に沖縄の不動産価格上昇は落ち着きそう
ホテルとかの宿泊施設の需要も落ち着くかも。

◎東京オリンピックはあまり沖縄に影響しない。というか金利などのマクロでは影響しますが、
→個別の要因によって直接東京オリンピックが影響する理由が見えません。

というのが私の考えです。

最後に一言
不動産投資をする方はご自身で情報収集して判断して下さい。
住宅のご購入をお考えの方は焦る必要はないと思います、いい物件を買いたい場合は
毎日のように売り出し情報をチェックしましょう。いい物件というのが見えてきます。
何か分からないことがあればお気軽にご相談ください。

私の個人的な考えなので、一つの意見としてご参考程度に読んでいただければと思います。
では~

※最後まで読んでいただいてありがとうございます。
このコラムの一番の目的ですが
「宅建業で独立したい」「起業したい」「何を準備すればいいの?」
という方に向けて、、、というか10年前の私がこの状態でしたので、同じような考えの方がこの記事を読んで何かの参考やヒントになれればいいなと思っています。
あの頃の私と同じような境遇の方が読んで、何かしらのインスピレーションに繋がれば嬉しいです。

それ以外にも「沖縄の不動産あるある」「沖縄の不動産売買」についてもいろいろと書き綴っていこうと思いますので、応援よろしくお願いいたします。

この記事を書いた人

不動産売買に関する事を思うままに書いています。
お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
不動産に関するご質問など随時個別にご対応させていただきます!お気軽にお問い合わせください!

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