こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマ
2020年上半期の不動産と融資について
です。

今回の記事も「コロナの影響」について深堀りする内容です。

銀行の融資と不動産の価格は切っても切れません。
今後の不動産市場への影響を予想するうえで誰かの参考になればいいな～という記事です。

ＧＷが明けたばかりですが市場が大きく変化を遂げています。
懇意にしている金融機関の担当者からも融資審査は厳しくなっているというお話を聞きました。

そんな状況の中で沖縄県南部地域の不動産屋さんが感じている現場の声を届けたいと思います。

いつものようにあくまでも私個人の意見と予想なので
「こんな考えもあるんだ～」
くらいの軽い気持ちで読んでください(笑)

◆2020年上半期は混乱の真っ最中

緊急事態宣言の一カ月延長。
それによる自粛の延長。。。

飲食業界や観光産業はもろに大打撃。
小中学校もまだまだ再開せずに小さい子供がいる共働き夫婦にとっては大きな問題。。。

ＧＷが明けてから本格的に倒産ラッシュになるかもしれないという不安と憤りと、
今後の先行きが見えない事への焦りなど実態社会に多大な影響を及ぼしているコロナショック・・・

現況については私が細かく説明するまでもないのでこの辺にして、、、
今起きている事と、不動産業界への影響を少しだけ掘り下げてみます。

過去にもこのコラムで何度か触れていますが復習の意味合いでももう一度今後の予想を書いてみます。

・自粛が長引く
↓
・経済低迷で企業の業績悪化
↓
・テナントの家賃停滞＆滞納が続出
↓
・パート・アルバイトのカット&人員削減
↓
住宅系の家賃滞納＆住宅ローンの返済圧迫
※今現在がこのフェーズにいますね。

ここからは今後の予想（最悪を想定しています）

・企業の倒産＆失業者続出
↓
・個人及び企業の与信が悪化
↓
・ローンの新規貸し出しに対しての融資厳格化
※現時点でもだいぶ厳しくなっていますが更に厳しい波がきそうです。
↓
・融資が通らないので不動産価格が下落
↓
・ローン返済が困難な人が不動産を手放したくなって売りが増える
↓
・需給バランスが買い手市場になる
↓
・買い手市場になると不動産の価格は下落する
↓
etc・・・

すでに沖縄県内の地銀ではアパートや民泊物件のような投資用不動産への融資の新規受付を停止しています。
住宅ローンの返済についての相談も増えてきており、新規の融資には厳格な審査を求める方針になっているようです。

ここ数年で積み上げた売り手市場の沖縄の不動産でしたがコロナの影響で一気に逆流を始めた感じです。

まだまだ混乱の最中でどのように動いていくかわかりませんが、、、
私の予想では不動産価格の下落は止まらなくなるという予想です。

少なくとも市場の動きは去年までとは全く違う方向に進みだしているのは間違いないと思います。

最悪の事態を想定していますがこの予想が外れて
「何ともなかったじゃないか！嘘つき！」
という状況に落ち着けば私がオオカミ少年になるだけで済むのでそれに越したことはないですね。

◆住宅ローンも厳しくなってきた？

住宅ローンはその他の金融商品と違って、金利優遇を手厚くしたりローン控除や固定資産税、不動産取得税の減免措置など買い手に嬉しい条件がそろっています。
その理由として個人が住宅を建てたり買ったりするとたくさんの税金が動きますし、多くのお金の流れが発生するんです。

建築、設計、水道電気、内装業者、不動産業者、司法書士、引っ越し、家具購入、、、、
沢山の職種の人とそのサービスを提供する事業者に雇用が生まれ経済が動きます。

また固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産譲渡税、不動産取得税などなど多くの税金も動きます。
このように不動産の売買や建築が旺盛だとたくさんのお金と税金が動くことがわかります。

上記を背景として「個人の住宅購入＆建築を斡旋」することによって経済の流動性を高めてきたのが日本国の政策です。
戦後はこの政策によってＧＤＰの押し上げ効果もあり高度経済成長を促進する一端となった事実もあります。

ただ、平成バブルの崩壊と長期間の不況、人口減少と少子化、空き家問題など
平成に入ってからは不動産の流通を阻害してしまう状況が目立ち始めてきました。

それでも不動産の流通を促そうという国の考えは変わらず
先に述べた金利や税金の優遇措置をさらに手厚くし、購入者の購買意欲を促進することでどうにか需給バランスがとれるように調整してきました。。。
しかし今年に入ってからその優遇が多く施された住宅ローンでさえも厳しくなりつつあります。

政府としてはもっと優遇をすることで現金を市場に流通させたい意向がありますが、流石にこのコロナでは住宅購入どころではない事態に発展してしまいました。

買い手のマインドが
「今のこの時期に買わなくてもな・・・」
「今後の会社の業績も不安定なのに住宅ローンを組むのはちょっと・・・」
という心理的な冷え込みが加速していく中で金融機関の融資審査も厳しくなり、ますます不動産流通の停滞に歯止めがかからなくなってしまっています。
今後経済が冷静さを取り戻すまでこの負のスパイラルは続くものと予想します。

◆融資と沖縄の不動産価格

不動産の取引は大きなお金が動く取引なので融資は必須です。
先に述べた融資の締め付けは不動産価格に多大な影響を及ぼします。

特に沖縄県では去年までは観光需要が右肩上がりだったので不動産価格が上がり続けました。
住宅ローンの低金利化と観光特需を狙った民泊物件や土地の取引が活発で

「住宅✖投資用不動産✖需要拡大＝バブル」

という方程式が成り立っていました。
また東京オリンピックの開催や那覇空港の滑走路拡充も好材料として不動産の価格は上がりまくりました。

今思えば銀行をはじめとした金融機関も融資審査を緩めてどんどん貸し出していたように思えます。
住宅ローンは年収の8倍以上を超えても融資が通っていましたし多少厳しい収入の方も融資を通過しました。

投資用のローンに関しては立地や条件が多少悪くてもすんなり通過していたように思えます。
特に投資用のローンは融資審査が緩いこともあって初めて投資をするような素人投資家も大勢参加してきました。

年が明けてまさかの「コロナショック」。。。
素人投資家が建ててしまった収支の合わない民泊向けの物件が多数売り出されています。
残債が残りすぎていて現在売り出されている物件は収支計算が無茶なものばかりが目立ちます。

投資用の不動産は経済に敏感なので比較的早く市場に影響を及ぼしましたが
これからは投資物件ではなく住宅ローンの滞納や支払い困難な物件が溢れてくるものと予想します。

ここ数年の高騰した市場に煽られて購入してしまった
「新築の木造住宅（建売）」を所有している方がローン返済に困ってしまうと
かなりの高確率で残債を返せない価格でしか売買ができないものと想定します。

木造住宅の建売に関しては以前からマイナスのイメージしか持っていなかったのですが
こんなに早く不安が的中するとは思ってなかったです。。。（まだ的中したわけではない）

立地、間取り、デザインという不動産の差別化を占める大きな要因で他所との差別化が図れないのはかなり厳しいと思います。
現在販売されている建売の木造住宅は一度中古になってしまうと
「近隣の物件との差別化ができない」という大きなアドバンテージが加算されてしまいます。

似たような立地で同じ造りの物件が大量に流出してしまったら価格を下げる以外に売りぬける方法はありません。
価格が下落するので残債も返せなくなります。
不動産を売却しても借金が消えないという悪夢の時代に入っていきます。
木造住宅に限らず中古のマンションも同じように価格下落の市場に突入しました。

昨年までのように
「中古物件が購入時よりも高く売れた」
という浮かれた時代は今後しばらくは訪れそうにありません。。。

◆今後の不動産市場の予想

如実に表れてきた不動産流通の停滞。。。

私は不動産の仲介をする人間として最悪の予想しかしていません。
一部の資産家や不動産投資家の方々は
「買い時が来た！」
と浮かれています。

それでもまだまだ市場がどう転ぶのかわかりません。
需要と供給が逆転してしまっている事と金融機関の融資に対する締め付けが現実のものとなってしまったので
不動産価格は下落傾向になるものと予想しています。

価格を下げないと売れない時代になってしまったら
「どうやって高く売ろうか？」よりも
「どれだけマイナスを減らすか？」に注視した売り方が主流になります。

ここ数年間の間に多発した
「高く預かって放置しても売れる」という雰囲気に慣れてしまった業者さんは苦労する時代になると思います。
今までの売り方や価格査定の手法では通用しない時代に突入しそうです。

ここに入って不動産の価格を適正に見極める力が必須となってきました。
弊社では下記の通り日々の不動産市況を注視して売買成約想定価格をデータ化しています。

まさかこんなに早く役に立つ時が来るなんて(笑)
というか時代の逆流が早すぎてまだまだデータの整備が落ち着いていません、、、
リアルな取引の実態を不動産の価格査定に反映させていき、随時不動産の売買情報を公開しています。

沖縄県中南部の不動産の価格を手軽に調べることができるのでお気軽にご利用ください。

では～

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不動産の価格を徹底的に調査するために弊社では不動産の売れ行きを毎日収集しています。
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