◆賃貸が得か持ち家が得か？

 

こんにちは。

㈱REGATEの金城です。

今回は絶対に答えが出ない定番のあのテーマについて考えてみます。

 

不動産業界では誰しもが考えた事があるテーマ。。。
また、不動産業界に居なくても誰でも一度は耳にして考えたり調べた事があるでしょう。

そう、

「賃貸がいいか？」「持ち家がいいか？」

です。

 

はい。

う〇こ味のカレーかカレー味の・・・と並ぶくらいに難しい問題です。。。。

 

この何人もの先人たちが取り組んでは答えが出なかった難問に対しての私の考え方を少し披露したいという感じです。

 

最近ではホリエモンみたいにお金に余裕があって、定住場所（家）を特定しない人も増えてきているので一概にどれがいいとは言えません。

なので富裕層の稀有な人は例外として除外します。

 

あくまでも一般的な賃貸住宅を借りる世代と、住宅ローンを組んで住宅を購入するという人向けの内容です。

なのでホリエモンみたいな人はさっさとページを閉じてください。

 

でもこの長年の論争に終止符を打ちたいと思って気合入れて書きます！

 

 

あ、あくまでも私個人の考えなので参考程度にお読みください。。。

ではど～ぞ～

 

 

◆不動産は資産であるし負債でもある

 

 

まず、このテーマには多角的に不動産を判断する力が必要です。

 

どちらが得か？という考え方の逆として

「どちらが損をするか？」

とも言い換えれますよね？

 

つまり損得で考える以上はまずは不動産について感情移入せずに考えないといけないという事です。

実家の思い出が・・・とか子供たちの成長と想いが・・・

みたいな感情が芽生える人はこの損得議論のテーブルにすら乗りません。

 

それらを踏まえたうえでの私の考えとしては住宅は資産であり負債でもあるという事が第一にあります。

 

なので、最終的な出口（売却）として、いわゆる換金性を考えないといけないと思っています。

家族構成やライフスタイルの変化に対応するためにもこの換金性が重要になってきます。
換金性を考慮しないで家をずっと持ち続けるというマインドは昭和～平成までの不動産の考え方です。

子供たちに資産＝家を残したい！っていう考えがもう古いってことですね。

 

簡単にまとめていうと

・（購入価格-売却価格）-必要経費＝プラスかどうか？

が大事です。

というかそれ以外の要素を組み込んだら感情論になったりするので結論なんて出せるはずがありません。

あくまでも不動産の賃貸も購入も資産運用だと考えて総合的な費用としてプラスになるかどうかを考えましょう。

 

 

◆バブル期の不動産の費用を計算

 

 

賃貸が得か持ち家が得か？という考えは昭和のバブルの頃に生まれた論争だと聞いたことがあります。

その理由について少し考えてみます。

 

バブル期の不動産購入の例を出してみます。

例
—————————-
物件価格3500万円
ＲＣ造　一戸建
土地40坪　建物25坪　2階建

築35年の時に全額ローンを弁済。
中古住宅として2200万円で売却想定。

平成3年頃のバカ高い金利の住宅ローンを組んだ人の実例はこうなります。

（バブル高金利）
物件価格3500万円
固定金利5.5％
返済期間35年
総支払額7890万円
売却価格2200万円
売却差益-5690万円

店頭優遇金利などは考慮していないので乱暴な設定になってますが、バブル景気の高金利で買った人は家二つ分のお金を支払う事になっています。

売却差益で考えると-5690万です。。。

また、このころに住宅ローンを組んだ人は元金がほとんど減らないため、築35年とかで中古住宅として売り出したくても残債割れするケースが多いです。
建物の老朽化スピードと元金の減り方が比例していないんですね。
この時代の人たちは途中で借り換えたのに3％とか・・・今じゃ考えられない金利でした。
※余談ですが金利が高いので銀行の定期預金の金利なども高かった時代ですが、今回はこの金利運用なども考慮していません。

 

上記を見ると賃貸の方が圧倒的に得に思えませんか？だって家二個分の支払いをするんですよ？ｗｗｗ

でもこのころの持ち家神話を信じているお父さんたちは家二つ分の支払いをしているにもかかわらず
「家賃は払うだけ無駄」
「持ち家はいつかは自分のものになる」
という考えを今の子供たちにも押し付けて持ち家神話を頑なに信じています。

 

簡単に言うと上記のお父さんたちは、戦後復興のための政策による「ガンガン家を建てましょう」のスローガンに見事に乗っかっている世代ですね。

「家を建ててこそ一人前だ。」とかなんとか言って高金利で借金をしてても幸せを感じれている世代です。

その高い金利や建築費が国の復興に寄与したのは言うまでもありませんが。。。。

 

さて、次項ではそんな親父たちの神話を今の金利で考えてみましょう。

 

 

◆現代の不動産と比較

 

ここから現代の低金利と賃貸との比較に入っていきます。

 

—————————-

今なら店頭優遇や低金利の恩恵で1％を切るケースがザラです。

（現在の固定金利）
物件価格3500万円
固定金利2.4％
返済期間35年
総支払額5255万円
売却価格2200万円
売却差益-3055万円

（現在の変動金利）
物件価格3500万円
固定金利0.8％
返済期間35年
総支払額4013万円
売却価格2200万円
売却差益-1813万円

上記を基に35年間の差益を月額に戻して家賃と比較できるようにしてみます。

 

（バブル高金利）
-5690万円÷35年÷12か月＝月額135000円

（現在固定金利）
-3055万円÷35年÷12か月＝月額72000円

（現在変動金利）
-1813万円÷35年÷12か月＝月額43000円

—————————-

 

ここまで分解して、ようやく具体的な比較がしやすくなりましたね。

一応注意事項として、日々の修繕費用だったり固定資産税などの考慮は一切していませんし、購入や売却の際の仲介手数料や登録免許税も加味していません。

また、売却費用に関しても近年の中古不動産の成約価格は右肩上がりなので上記の計算が絶対とは言えません。

 

でも、ここまで考えてみると

 

バブル期の支払いだと毎月135000円。

現在の固定金利だと毎月72000円。

現在の変動金利だと毎月43000円。

 

という事は明確に理解できますよね。

これをお住まいの地域のファミリータイプの家賃と比べてどうなのか？という目安にはなるかもです。

ここでようやく損得を考える事ができるところまで来ました。

 

さて、上記を踏まえて次項でいよいよ私の持論による「賃貸が得か？持ち家が得か？」の論争に終止符を打つ結論を出そうと思います。

 

 

◆結局どっちがいいか？

 

 

 

大変お待たせしました。

この長きにわたった論争の結論を発表します。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「それは人によるよね」

 

 

 

 

 

という事が私の結論です。

 

・・・すみません。せっかくここまで読んだなら殴りたくなる気持ちを抑えて最後までお付き合いください。

 

昭和から今までの間に家族の形態やあり方が大きく変化をしています。

お子さんが居らっしゃらないご夫婦も増えましたし、一生独身の方も増えてきています。

また、ローンの観点から見てみても親御さんから土地を貰えたラッキーな方は建物代金だけの負担の方もいますし、都心部のタワーマンションを夫婦のペアローンで購入してマックスギリギリまで借り入れる方もいます。

 

結局は家族の形態だったり、子供の学区で選定する人もいるし、親の介護のために実家の近くがいいとか、通勤の利便性とかみたいな感じの住みたい場所の選定だったり、タワーマンションの高層階の眺望だけで悦に浸ったり、持ち家の広さや旦那の会社の大きさや年収で優越感を醸し出す奥さ（自粛）

お子さんが幼少期のご家庭と、お子さんが成人して独立したご家庭でもメリットとデメリットは違ってきます。

たくさんの理由が入り混じって賃貸でメリットを享受できる人もいるし、持ち家でメリットを享受できる人もいます。

 

一つ一つの家族にとって賃貸がいいか購入がいいかは千差万別で、どちらがいいとも断言できません。

 

極端な話をすると東京の港区とかだと家賃が50万円とか100万円を超える物件もザラですし、それを借りて生活する事にメリットを見出す人もいます。ローンで買うよりも高額の家賃を払う方がいいという人もいます。

はたまた遠く田舎の限界集落だとお金を払ってでも処分したいというような空き家を欲しがる人もいます。

 

本当に人それぞれだし、ケースバイケースなんですね・・・

 

 

◆最後に

 

 

 

最後になりますが、売買専門の不動産屋として絶対にブレないアドバイスをするとすれば

「どうせ買うなら売りたいときに売れる場所を選べ」

の一択です。

 

不動産は立地が命と言われます。

これは「いつ」「なんどき」「どこの」「だれにでも」売れるような立地の物件であれば資産として有益という事です。

 

こういう好立地の物件は人の需要が高いので後々に賃貸として貸すのも有利ですし、売りたいときにすぐに売れます。

好立地の物件というのは冒頭に申し上げた「換金性」が非常に高いんです。

生活スタイルの変化が訪れた時に換金性が高いという事はメリット以外の何ものでもありません。

 

逆に子供に資産は残さない。自分の代で全てのお金を使い切る。という主義の人で田舎で、ポツンと一軒家に住みたいという人はそれでもいいと思いますが、田舎の一軒家を相続した子供たちが固定資産税とか解体撤去費用で困っているのもよく聞きます。

このような物件は子供がいないまま亡くなったとしても、相続人不存在で国庫に帰属するまでには時間もかかるし多額の税金も要してしまいます。正直な事を申し上げると本人の死後に周りに迷惑をかけています。

 

田舎のポツンと一軒家に住みたいなら自分の死後に物件を処分しやすいように準備をしておくのをお勧めします。

 

さて、長々といろいろ書いてきましたが最終的な結論としては

「賃貸か持ち家かは人それぞれ」

「どうせ買うなら立地重視」

という事に終結します。

 

これで長年の論争に終止符が打てました。

私としては非常に満足なので異論がある方は私に聞こえないようにどこかで反論してもらえたらと思います。

異論は認めますが聞きたくないですｗ

 

 

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では～

 

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