沖縄県南部
不動産売買
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こんにちは～。
株式会社REGATEの金城です。
本日のコラムテーマは
軍用地投資について
です！
軍用地投資の初心者に向けた内容です。
「軍用地、気になるな～。」
「勧められているけど大丈夫かな～。」
「軍用地って実際どうなんだろう？」
という方に向けた内容となっています。
【沖縄軍用地投資】地代は年々上がり、管理不要！県外富裕層にも人気
こんな記事があったので沖縄の不動産業者として考えてみようと思います。
あくまでも投資は自己責任でお願いします。
軍用地とは一般的には米軍が駐留している基地関連の土地のことを指します。
「軍用地」という言い方をしてますが、厳密には米軍だけでなく自衛隊基地や空港、その他関連施設で国に賃貸して定期的に「地料」が発生している土地のことですね。
沖縄以外の都道府県でも米軍基地があるから（横須賀とか岩国とか）そこでも軍用地の取引があると思っていたんですが、沖縄県以外のそういった施設の所有者は「国」らしくて、個人が所有しているケースがほとんどないらしいです。
なので県外ではあまり軍用地の取引がないとのこと。
雑学はこの辺でやめといて軍用地を投資商品としてみた時の類似商品との安全性の比較をご覧ください。
※ここで言う安全性は暴落とかの心配が少ないということを指します。
「預貯金」＞「軍用地」
「国債」≒「軍用地」
「株式」＜「軍用地」
「為替」＜「軍用地」
簡単にまとめましたが軍用地は投資商品としては安全性が高いと言えます。
国債に準ずるような性質の安全資産なので利回りという観点からみると低くなってしまいますが、毎年支払われる「賃借料（地代）」が上がるという特徴があります。
買った時よりも少しづつもらえる収益が増えていくんです。
※注
今後もずっと上がるという保証はありませんが、今のところ毎年徐々に上がっています。
しかも賃借料を国が支払ってくれるという安心感。
日米地位協定の変更とか土地の返還が無ければ毎年確実に収入が入ります。
こうやってみると比較的安全な投資商品といえます。
また、一棟アパートや区分の投資物件のような他の不動産投資と比べても、軍用地は購入したら基本的に何もしなくてもお金が入ってくるので楽な投資手法であることは間違いありません。
売りたくなったら比較的早く売れるという点も他の不動産と大きく違う点として挙げられます。
軍用地投資を不動産投資と呼んでいいのか微妙なところですが
軍用地投資は「一番楽な不動産投資」
といえると思います。
軍用地も通常の不動産と一緒で需要と供給で価格が上下します。
軍用地の売買価格を決めるのは「倍率」といって
「一年間の地料×倍率＝売買価格」
という図式で算定されます。
倍率は一律ではなく
「返還予定の有無」
「返還後の跡地利用の決定の有無」
「場所」「地目」
など様々な要因を織り交ぜて決まります。
同じ基地内でも倍率が違ってきますし、売り手さんの懐事情によっても変わってきます。
例）2019年弊社取引事例より
那覇空港滑走路 60倍
嘉手納基地滑走路 62倍
嘉手納弾薬庫 50倍
普天間返還予定地 43倍
陸上自衛隊与座基地 55倍
※上記の倍率は参考の数字です。
また、ここ数年の間に高騰してきている取引価格を受けて
「軍用地も高くなりすぎでバブルだよね」という声も聞こえてきました。
投資商品なので市場に左右されて価格が上下してしまうのは仕方がないと思います。ただ、最近の軍用地の値上がり具合はちょっと行き過ぎ感が否めません。
混乱した市場の時には金などの安定資産にお金が流れます。
軍用地も比較的安定資産ではありますが今後の動向が読めなくなってきました。
今後のウクライナ情勢や世界市場、各国のコロナ対策などの影響でさらに価格が大きく変動しそうだな～と個人的には考えています。
ここで軍用地のメリットとデメリットをご紹介。
先ほど述べた安全資産という点以外のメリットを挙げると。
・不動産なので銀行融資が受けられる
→これが一番大きいのではないでしょうか？株や債券を買うときに銀行は融資しませんからね。でも軍用地で融資を受けると融資の金利と相殺され利回りはほぼなくなります。
・返還されても土地が開発されて地価が上がるケースがある
→那覇新都心地区などが代表例ですが返還された後に売却し大きな利益を上げた人が大勢います。
しかも返還跡地が開発される場合、返還後に開発が完了して供用開始をする時まで地料を受け取れるという場合もあります。（場所によります）
・預金や国債よりも利回りが高い
→現段階では平均すると約2.6％くらいの利回りになります。
売買価格（倍率）が高騰しているので今後は利回りは下がっていく見通しです。
・経済変動の影響を受けにくい
→投資商品としてインカムゲインの変動がないのは魅力的です。※キャピタルはその時々で上下します。
・相続不動産として子供たちを困らせない
→軍用地は共有持ち分での売却が可能です。残された不動産をめぐる相続トラブルは少なくなります。
・軍用地ローンが使える
→軍用地主になると使い道フリーの融資枠がもらえるケースがあります。金融機関によってその金額や利率は様々ですが、急な出費の時とかに活用している地主さんはたくさんいます。
デメリット
デメリットはほぼないと言われがちですがローリスクでありノーリスクではありません。
強いてデメリットを上げるなら以下の点でしょうか。
・換金したいときに手間と時間がかかる
→投資商品なので一般的な不動産よりは売買が早期に成立しやすいのですが、
どうしてもすぐに現金が欲しいときは値段を下げるしかありません。
・売買価格下落のリスクがある
→先に述べたように倍率で価格が決まります。
この倍率は需要と供給のバランスなどで前後しますので購入時の倍率が維持される保証はありません。
・場所によっては返還されてしまい地料が入らなくなる
→嘉手納基地の滑走路とかは返還されにくく、自衛隊基地、那覇空港も返還の可能性は低いと言われています。
稀に敷地の大半が森になっていたりして利用する必要が無くなった基地の端っこなどが返還されてしまうケースがあります。フェンスの内側か外側かと言う点も重要です。
軍用地を購入するときは場所も確認しましょう。
「通常の不動産投資よりもメリットが大きいようなので軍用地を買った方がいいのか？」
という相談もよく受けることがあります。
こればっかりは人それぞれで何とも言い難いのですが、、、私の見解として
「預金していてしばらく使う見込みのないお金を軍用地に変えるならアリ」
というのが最適解かな～と考えます。利回りが低いのでお金を増やす目的の投資としてローンを組んでまで買うものでは無い気がします。
返還後の活用（売却益）を見込んでローンを組んで買うというのはアリかもしれませんが、予想通りに返還されるという保証はありませんし。
不要な不動産を売却し、そのお金で軍用地を買うという資産の組み換えをする方も増えてきています。
あと、キャピタルゲインを狙うつもりであれば別の投資を考えた方がいいかもしれません。
軍用地投資はあくまでも長期運用、資産形成の一部として考えた方がベターです。
とまあ私が思う軍用地について色々と書いてきましたが、軍用地売買の専門業者でもない第三者として屈託のない意見を述べただけです。
専門業者さんよりはフラットなアドバイスができたかもな〜と思います。
今回は軍用地投資について検討し始めた人に向けての記事でしたが参考になりましたかね？
投資は自己責任。
あくまでもこの記事の内容は参考程度にしてください。
ほんとはもっと書きたいことやアドバイスになりそうな事例があるのですが、長くなったのでこの辺で失礼します。
軍用地だけでなく沖縄の不動産のことならお気軽にお問い合わせください。
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では～
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