供給過剰な沖縄の不動産事情について

株式会社REGATE 金城貴士

2022年05月30日 13:57

コロナ前コロナ後供給過剰沖縄の不動産

こんにちは～。
株式会社REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
供給過剰な沖縄の不動産事情について
です！

コロナ感染はまだ完全な終息とは言い切れませんが、屋外のマスク無しも解禁されてきたので、もうコロナ明けと言っても過言ではないのではないでしょうか？

※2020年1月29日のコロナで混乱する前の記事を2020年7月くらいにコロナ自粛真っ最中に注釈していた記事を、更に現在の2022年5月30日時点で加筆修正しています。

ちょこっと時系列が前後してしまいややこしいですが、コロナ前の状況とコロナ中の頃とコロナ明けの状況を見比べると何かが見えるかもしれないと思ったのでどうにか書ききってみますｗ

以前にも書いたコラム
人口減少と空き家問題
とも関連してますので時間がある方はお読みください。

コロナ前とコロナ中とコロナ明け。。。

この変化の数年をイチ不動産の営業マンとして、経営者として、沖縄の不動産業者として。。。
いつもの通り偏見と個人的な考えを記していきます＾＾

コロナ前の雰囲気を思い出すこともできるので、お時間がある人は是非一読ください♪

今後の沖縄の不動産事情

↓2020年1月の内容

まずはこの記事を読んでみてほしいです。日銀那覇支店が今後の沖縄の需給について言及しています。
沖縄県における「住宅」、「商業施設」、「宿泊施設」の需給動向

簡単にまとめると

・他府県に比べると沖縄県はしばらくは人口の増加が見込まれている←住宅の需要は堅調だがアパートの建築は需要減

・観光客数も伸び「日本に残された数少ない成長エリア」として本土及び海外の企業からの参入が続く←今後の見通しが明るいという見解が多く、供給過多になってきている

・中長期的なスパンで見ると観光客数が2040年ごろに約2500万人（現在の約2.5倍）まで伸びる予想

という感じです。

↓2020年7月加筆

このように2020年1月時点ではまだまだ楽観的な予測で好景気が継続といった読みが多かったんですね。

コロナの気配を全く感じていない時の記事ですｗ

にしても一瞬先は闇。
ここまで市場が変わるとは思いませんでした・・・

★2022年加筆

楽観的なイケイケ予想の沖縄市場だったのが、たった数ヶ月で観光客がゼロになるなんて予想もできませんでしたね。

2020年のこの時点では過熱しまくっていた沖縄の不動産は急激に下落すると予想していました。

ただ、蓋を開けてみたら全然予想外に不動産価格は上がり続けてしまいましたがｗｗｗ

商業施設やホテルなどはやはり供給過多

↓また少し2020年1月の記事に戻ります。

沖縄県内の住宅・商業施設・ホテル　競合増、供給過剰を警戒　日銀那覇支店特別レポート　稼働高水準も収益懸念

上記の記事でも警鐘を鳴らしていますがやはり供給過多な状況ですよね。
ここ数年「建築単価が高騰して収支が厳くなってきた」という声をよく聞きますが、でもなぜこんなに宿泊施設などの建築が旺盛になっているんでしょうか？
建築資材や建築単価が下がる気配も見えませんし・・・

建築単価が高騰し続けているのに宿泊施設などの建築がイケイケな理由としては、投資用のお金が市場に余っているからという理由が大きいと思います。

だけど、不動産がバブルだ好景気だとニュースに上がっていても、実際に好景気を享受している人が少ないですよね。

これは

「お金は余っていて不動産に流れてきているが、もともとお金を持っている人が更に儲かっている」

ということで説明がつくと思います。

沖縄の地価が上昇している大きな理由は冒頭にもある海外や本土企業の市場参入ですし、
県外資本の施設や店舗では沖縄で収益が上がってもお金は外に流れているだけというのが現実です。。。

県外からのお金や外資の資本が入り続けている以上は沖縄の不動産が値下がりするという状況は考えにくいのかもしれません。

↓2020年7月加筆

この項目でも宿泊や観光関連はイケイケの様相でした。
資材の製造や発注が止まって現場が動かなくなってしまい、旅行者が9割も減ってしまう事は予想できませんでしたね。
インバウンド特需にポジションを取っていた外資などは早々に手を引いたらしいですし。
残されたのは完成間近で顧客が居なくなってしまった宿泊施設と新築分譲の現場だけです。

★2022年加筆

やっぱり暗いマイナスな印象が先行していますｗ

ところがどっこい、新築分譲の建売業者さんはこの後もガンガン攻めの姿勢で土地を買い上げて、更なる地価の上昇に繋がりましたね。

民泊にフルベットしていた業者さんや投資家さんは・・・ご愁傷様でした。

供給過多と建築費の高騰で今後はどうなる？

↓2020年1月

ここまで述べているように正に沖縄の市場は過熱しています。

那覇空港の第二滑走路増設、大型旅客船の寄港倍増など今後も沖縄の宿泊は盛り上がる！
という前向きな情報が先行した結果
「建築費高騰」
「供給過多」
「地価が上がりすぎ」
というバブルの様相が色濃く出てき始めました。

「建てたはいいが実際に思ったような収益がでなくて困っている」
という個人投資家さんの物件をどんどん購入している資本家の人もいます。
ここでようやく静観していた資本家の人たちが買い占めを始めているという事実もあります。

とにかく民泊物件や収益物件を建てたいから。という浅はかな理由で建築をした素人投資家さんがバタバタと倒れて行っています。その亡骸を大資本のハイエナさんたちが食い漁っているんです。

いつの世も競争力と体力のない個人投資家が撤退をし始めた時に資本力のある人が儲かるという図式が成り立ちますね、、、悔しいですが結局金持ちが勝つんですよｗ

不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われますが、
宿泊施設などのホテル事業ってハイリスクハイリターンで、運営も単純な不動産投資と違って煩雑です。

まだ引き返せるフェーズにあるかわかりませんが、不動産経験の浅い方が言われるままに建ててしまった“駐車場は少ないが部屋数は多いアパートメントホテル”のような物件や、そもそも“民泊（ホテル）需要自体も薄いエリア”で建ててしまった物件は早く損切りをすることが賢明ではないでしょうか？

↓2020年7月加筆

コロナの影響で民泊事情は完全に逆回転しました。
民泊用に設計運用していた物件はほぼ空室。
国際通りも人がいない。
飛行機も減便。。。
損切という判断さえもできないくらいに事態は悪化した気がします。売りたくても誰も手を出さなくなってしまいました。

★2022年加筆

私はコロナ前からガンガン建てられる計画性のない民泊物件に対しては悲観的な目線を持っていたようです。

公務員さんとかの融資を引っ張りやすい素人投資家が業者に言われるがままに新築RCを土地から買って建てまくっている姿に異様な空気を感じていたんだと思います。

2020年7月のコロナ直撃の際は「ほらね」という見方が強かったと思います。

今は素人投資家さんは「ボロ戸建」「DIYリフォーム」がブームの様ですが、このムーブメントで儲かっているのは当事者の投資家さんではなくセミナーや有料メルマガを送っているインフルエンサーだけなんですけどね、、、

なんだかDIY大家さん達と民泊特需に沸いていた素人さん達が同じに見えますｗ

今後アパートや住宅はどうなる？

↓2020年1月

暗雲立ち込める宿泊関連はさておき実需の住宅関連はどうなるんでしょうか？

建設ラッシュから一変？　沖縄県内住宅着工5年ぶり減へ　供給過多や先行き不透明感

この記事でもあるように実際にアパートの建築ラッシュは落ち着いたように見えますが、Ｄ建託さんやＴ建コーポレーションさんLオパレスさんはまだまだ建てています。
このご時世にアパートをあれだけ建てさせる営業力は流石の一言です。。。

ここ数年、新築供給が人口増加率を超えてしまい、うるま市や沖縄市あたりでは新築から満室に至らないアパートが軒を連ねていますし、新築未入居のまま二年以上経過した物件もちらほら見かけます。

古い物件が賃料を下げてもさらに安い賃料の新築が供給されるもんだから「敷金ゼロ・礼金ゼロ」も当たり前になって、完全に借り手市場となり、入居者からしたら新築に借り換えた方がお得♪
というおかしな現象にもなってますし。。。

返済もあるしオーナーさんもこれ以上は家賃とかを下げられない、だから入居者も決まらない、、、といった悪循環物件が増えています。
沖縄市やうるま市周辺はこの傾向が顕著ですが南部地域にもちらほら新築未入居物件を見かけるようになりました。。。

個人住宅に至っても前々から何度もコラムで触れている「沖縄の木造建売」が多すぎて住宅市場を混乱させています。
県民所得滞が伸びずにいる中で、新築木造住宅の供給の多さと価格の高騰は当初から疑問符が多かったのでこうなることは目に見えていましたが、あまりにもひどい惨状となっています。。。
分譲マンションもまだまだ建築が止まりません。。。
人口の比率と供給のバランスが完全に崩れています。

↓2020年7月加筆

コロナの自粛で完全に市場がストップしています。お客さんの引っ越し取りやめの声もたくさん聞こえてきました。

空室で悩んでいたオーナーさんには何一ついいニュースが無い状態ですね。

新築木造の建売屋さんや分譲マンション業者さんも一旦仕入れをストップするという状態になっていますし。。。

★2022年加筆

アパート建築と人口増加率の問題はコロナの前から懸念されていました。

人口増加率よりも新築の供給戸数が多いから古い物件の空きが埋まらないのに、供給が止まらないという感じでしたね。

これにコロナの人流ストップと戸建て業者さんやマンションデベロッパーが土地の仕入れをストップしていると聞いたもんだから、完全にマイナスになったと思っていました。

・・・でも新築木造屋さんやマンション屋さんはすぐに土地の仕入れを再開してます。

今思うとアノ時にストップした業者さんは完全に出遅れた感がでてて、あの自粛のさなかにイケイケで仕入れをしていた業者さんが伸びているという感じでしょうか。

まとめとして

↓2020年1月

宿泊施設に始まりアパートや個人住宅までもが供給過剰な沖縄の不動産ですが、まだまだ観光需要が伸びることや人口の増加、出生率の高さなど悲観的な事ばかりではないと思います。
マクロな視点の事を考えても何も変わらないので、目の前のお客様に対していろいろな視点でアドバイスしていこうと思いました。

中古住宅、新築住宅、軍用地、アパート、外人住宅、、、沖縄にはいろいろな不動産があります。
これからも日々入ってきた情報をアウトプットしていくためにこのコラムを続けて行きます。
では～

↓2020年7月加筆

アパートや住宅供給過多に関してはこのころから危ぶんでいた感じです。いつか何かのきっかけで崩壊するのではないかと警鐘を鳴らしていたんですね。
そんな中でコロナによる外出の自粛がとどめを刺しに来たというイメージでしょうか。
アパートにせよ実需の住宅にせよ今回の混乱はかなり大きな代償を残していきそうです。

「リーマンショックと違って原因のコロナが収束すれば大丈夫」
みたいな楽観論者もいましたが
コロナの収束（集団免疫の獲得）は2022年みたいなニュースも出てきています。

流行が落ち着いて・・・自粛を解除して流行して・・・また自粛して・・・を繰り返していくというのが大方の見方らしいです。
外出などを自粛して感染を広げないようにしつつ、実体経済を止めないような試みも必要ですね。

大きな大きな変化の年になりそうです。
不動産業者が生き残るために何をするか？
不動産業界は変化をできるかの真価を問われている気がします。

たった3か月前の記事なのにこんなに考え方も変えなきゃいけないんですね。
経営は朝令暮改。
変化しまくってそのうち不動産屋でもなくなるかもｗ

★2022年加筆

とうとうバブル崩壊来た！！！！っていう感じで捉えていたのが分かります。
蓋を開けると沖縄の不動産はバブル崩壊どころかめちゃくちゃ上昇していますｗ

あの自粛の時に様子見をした人や「価格崩壊をしてこれから落ちるはずだからその時に・・・」といった人たちは、タイミングを逸してしまいましたね。あの時に勇気をもって仕込んでいた人が陽の目を見ているという感じですよね。

ま、何もかも結果論のたらればでしかありませんが、混乱した時はチャンスがあるという事をまざまざと見せつけられた二年間だったのかな～という気がします。

にしてもコロナの収束が2022年（あの頃から2年後）っていう専門家の声は当たっていてびっくりですねｗ

こうやって見てみると過去を振り返るのは面白いし、過去の考えをちゃんとこうやって残している事が本当に大事だな～と実感しました。

また別の記事とかも振り返ってみてみようと思います！

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