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コラム

不動産投資を始めようとする方へ

【コラム】沖縄の不動産投資について~コロナと向き合う~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
沖縄の不動産投資~コロナと向き合う~
です。

今回の記事も「コロナの影響」について深堀りする内容です。
GWも明けていよいよ本格的に湿気が大量発生。。。
梅雨入りはもうしたのかな?・・・そうなると夏もすぐそこ!

ありがたいことに自粛の中でもたくさんのお客様が相談やお問い合わせに来てくれます。

そんな中でも
「今が買い時?」
「今後下がりそう?」
「いい物件が出てくる?」
という質問が多いので頭を整理するためにもコラムに書き起こしておきます。

今回の記事は沖縄で不動産投資を始めようと考えている方向けの内容です。
具体的に何がいいとかを指南するわけでは無いし、
あくまでも私の個人的な感覚が多分に入り混じります。

弊社は投資用不動産を主に扱う業者ではありません。
ですが実需の不動産と併せて様々な物件を取り扱うので
投資用に特化した業者さんよりは客観的な俯瞰の視点を持っていると思います。

これから投資を検討中、または今後の沖縄の市場を予測する方に一つの参考になれば、、、
という感じです。
いつものごとく気軽な気持ちでお読みください。
※約10分で読める内容です。

沖縄の不動産投資コロナショックランキング

まず、沖縄県内にて不動産投資を行う上で代表的なものがこちら。

※土地の開発や商業ビル運営、ホテル開発の方々も大きな視点では投資ですが
私の専門外の知識のためここでは触れません。

・外人住宅投資
・軍用地投資
・アパート運営
・戸建て賃貸(区分マンション含む)
・民泊
・テナント物件(店舗など)

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過去の記事で関連しそうなものをピックしましたのでお時間があれば読んでみてください。
【コラム】外人住宅投資について
【コラム】沖縄の軍用地投資について
【コラム】沖縄の不動産は買い時か?売り時か?
【コラム】不動産価格の二極化について~生き残る不動産は?
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ここ最近多くなっているんですが
「まず沖縄で不動産投資をする中で何が一番いいですか?」
という大雑把な質問を受けることもあります。
答えは簡単。
「人それぞれです」(笑)

資金力(融資力&現金)、不動産の知識、現地の相場感、サラリーマン、自営業、不動産賃貸業(専業)などなど
個々の事情で適した不動産の投資手法が違ってきます。

なので今回は個別の事情を勘案せずにフラットな視点でランキングを付けてみます。

投資に限らず不動産の価格は経済と連動して動くと言われています。
コロナが完全に無くなることは無いと言われていて第二波、第三波と襲い掛かってくるのがほぼ確実視されています。
この疫病との戦いは長期化することが必須らしいので現在の第一波が収束を迎えたころに
第二波に備えて準備や変化ができるという視点も大切かもしれません。

現段階では第一波も収まっていないので先の予想は困難ですが、
今のところの目に見える状況と短期的な予想によるランキングです。


◆コロナの影響が大きそうなランキング

1位.民泊
2位.テナント物件(店舗など)
3位.アパート運営
4位.外人住宅投資
5位.戸建て賃貸
6位.軍用地投資

解説と私なりの解釈
1位.民泊の理由は誰でもわかりますよね。観光特需を背景に伸びた事業なのでコロナの自粛で急ブレーキがかかりました。
2位.テナント物件は自粛によって観光客向けの小売店や飲食業の業績が悪化していて賃料の滞納や遅延が目立ってきました。
3位.アパート運営に関しては銀行の融資がストップした影響が大きいです。入居者からの遅延や延滞の話はまだ聞こえてきません。
4位.外人住宅投資もアパートと同様で投資案件への融資がストップ。一部の投資家さん以外には新規の貸し出しをしないらしいです。また、今後の米軍の動向にもよりますがコロナの直接の影響は見えていません。
5位.戸建て賃貸に関しては実需の入居者からの賃料がメインのため大きな影響はなさそう。でも高額の賃料で法人に社宅貸しをしていた物件は今後要注意です。
6位.軍用地はもっとも安定していると思います。コロナの影響は間接的にはありそうですが、今のところ大きな変化は出てきていません。

上記のように観光産業に特化したものや銀行の融資を引っ張る必要があるものはコロナの影響を受けています。
アベノミクス効果で浮ついた金融緩和と大量の資金流入によって引き起こされた沖縄の不動産バブル。。。
ここ5年間の間で業者に言われるがままに投資物件を購入してしまった方は今後苦労するものと想定されます。

第一波の真っ最中で既に目の前の不動産市場が変わってきている実感があるので
今後の動向に注視しながら観察していこうと思います。

にしても軍用地は異様な動きを見せているな。。。
全く読めません(笑)

コロナとリーマンショックはここが違う

【コラム】沖縄の不動産投資について~コロナと向き合う~のイメージ

今回のコロナショックとリーマンショックを比べることが多いように思えます。
端的に考えても違う点が多いので以下の違いを参考にしてみて下さい。

・銀行の融資姿勢
リーマン=金融危機に陥り世界中の融資が不安定になった
コロナ=銀行自体は健全。融資先が不安定になった。

・株
リーマン=約3年間下がり続けた。
コロナ=歴史的な下落をしたものの既に持ち直し始めている?(これから先は不透明)

・実体経済
リーマン=証券会社や金融機関が主な打撃を食らった
コロナ=店舗運営の自粛、学校の閉鎖、リモートワークなど全体的な経済がストップした

・倒産の傾向
リーマン=大手企業や世界的な証券会社などが倒産した
コロナ=実体経済を支える個人商店などを中心に倒産の恐れ

単純に
「リーマンの時は金融機関などを中心にお金の流れが止まった」
「コロナは実需や人の動きが止まった」
という違いが見て取れます。

これだけを見てみたら
「金融機関が無事なのでコロナが収まればもとに戻る」
という声も出てきていますがどうなんでしょうね。。。

個人商店や中小企業が淘汰されてしまうと金融機関が無事でも経済が止まります。
コロナは第二波も第三波も来ると言われているようにまだまだ影響が出てきそうです。

下記のように一般的に不動産の価格は金融機関が決めると言われていますが。。。
・融資を緩くしてキャッシュを市場に流せば不動産が上がる
・融資を締め付けたら不動産も下がる

今回のショックは金融機関だけでコントロールできる状態ではないので
じわじわと不動産価格に影響が出てくるものと想定しています。

このようにコロナとリーマンでは本質が違いすぎているので比べること自体が間違っているかもしれません。

私の予想ではコロナのワクチン開発や自粛などの画一的な対策が一通り済むまでは
乱高下を繰り返しながら不動産の価格は下落すると考えます。

落ち着いたころに先ほどのランキングのアパート運営以下の投資物件はアベノミクス前に戻るという感じだと思います。
投資用不動産に限らず土地も住宅もバブルで盛り上がった不動産価格には戻らずに立地がいい場所は高止まり。
もともと立地がキツイところは下落となるはずです。

結論を言うとバブル経済が戻るわけでは無いので
「不動産の価格は二極化が一層進む」
という事は間違いなさそうです。

民泊やホテルなどの観光特需を狙った不動産は立地が良ければ少し持ち直す、
立地や間取りなどが悪い物件は・・・残念ながらアウトだと思います。

リモートワークなどの浸透で大きなオフィスや事務所が必要無くなるかもと言われています。
そうなると商業ビルの価格も下落するかもしれません。
逆にオフィスビルなどの再活用で新しいビジネスが生まれるかもしれませんね。
そのあたりはまた次の機会に予測して記事にしてみます。

いい物件を見つけ出すコツ

誰も経験したことのない世界的なショックの最中ですので
間違いなくチャンスは転がっていると思います。

過去にもリーマンの時に買いこんだ人や不況に逆張りをした人が大勝をしたという結果を残しています。
誰もができる事ではありませんがそのチャンスを掴むにはどうすればいいのか考えてみます。

ここでいうチャンスは不動産投資で成功するという意味ではありません。
「いい物件を見つけるためにどうするか?」
という視点を不動産屋の立場からアドバイスできればという意味合いで捉えてください。
※いい物件を見つけることができればもちろん不動産投資で生き残る確率も上がります。

1.不動産情報を毎日チェック
これは基本中の基本です。
不動産の情報は毎日変わります。いい物件は一時間で売れます。
毎日チェックしていないといい物件かどうかも判断できません・・・
沖縄では「うちなーらいふ」「Goohome」が物件量が多いです。エリアを絞って毎日見る癖を付けましょう。
軍用地は新聞の三行広告などにもいい情報があったりします。

2.懇意の不動産業者を作る
これも基本です。
ただし飛び込み訪問で
「いい物件情報あったらください」
「何かいい物件無いですか?」
と店舗に訪問してもニコニコ対応されますがそのあとに物件情報を紹介してもらえる確率は1%もありません(笑)
誰かに紹介してもらうとか何度も顔を出すなりして不動産屋の営業マンに覚えてもらわないと
「いい物件が出たからあの人に教えてみよう」とはなりません。
いきなり来店してもらっても不動産屋はあなたを覚えていません・・・

3.銀行の仮審査を済ませておく
これも必須です。
例えばいい物件があったとしても銀行の融資が付かなければ水の泡です。
事前にご自分の収入証明書などを金融機関に持ち寄って
「いくらまでなら融資が通るか」
を確認しておいてください。
不動産屋に問い合わせて気に入った物件があっても
「仮審査で○○万円まで通っています」という人と
「今から銀行に相談します」という人では不動産屋の対応も違ってきます。

この三点は不動産投資を始めるためのスタートラインだと思ってください。
「そんな時間はない」
「不労所得だから楽だと思ったのに」
という考えでは不動産投資はできません。
そもそも不動産投資は不労所得ではありません。。。
不動産の投資家さんはローンの返済と金利計算と相場のチェック、、、
物件の修繕や管理会社との対応などやることがたくさんあります。

でも皆さん楽しそうに不動産の話をするんです。
だから「楽して儲けられそう」という勘違いが生まれるのかもしれません。

不動産投資家の方々はみんな不動産屋よりも不動産を見ています(笑)
どっぷりと浸かる人は不動産を見るのが楽しくて仕方なくなっています。
これは本当の話です。

1Rマンションから大型アパート、軍用地や大地主の方など沢山の不動産投資家と情報を交換させてもらっていますが
皆さん得意分野の尖った知識を持っていていつも勉強させてもらっています。

約11年不動産業界に居る私でもこのレベルなので今から始める方にとっては途方もない道のりになることは必須です。
でも不動産は難しいので完璧に網羅している人を見たことはありません。
参入障壁が高いので勝ち残った時に長く続くのも不動産投資の特徴だと思います。

まずは自分のできそうな範囲で特化した不動産知識を持つことが第一歩です。

あ、間違えても不動産屋の営業マンに勧められて投資を初めてはいけませんよ。
初見の営業マンが進めてくる不動産にいい物件があることは無いと断言できます。

実需の住宅とかであれば営業マンに勧められても損か得かは判断できかねます。
投資用物件であれば営業マンが進めてくる時点で営業マンの歩合とその会社の利益が購入価格に上乗せされています。
上乗せされた分は確実に利回りを悪化させます。損か得かは明白ですね。

まずは自分自身で不動産を見る目を鍛えることが必須です。

今後の沖縄の不動産

未曽有のコロナショック。
不動産業界だけでなく世界中のいたるところに影響が出始めました。
しかもまだまだ収束は見えません。
しつこいようですが第二波、第三波が来ます。

「コロナの前と後では世界が変わる」

と言われているくらい大きな変化です。

沖縄の不動産市場も混沌としてきました。
下落が続きそうな気配もあり、、、
持ち直すかもしれないし、、、

沢山の人がたくさんの情報の中から様々な考えを発信しています。

不動産の買い時や売り時は誰も分かりません。
後から振り返った時に
「あの時は買い時だった」
「あの頃売ってよかった」
みたいになります。

これから不動産投資を始める方は
「買い時を狙う」のではなく
「買いたい物件を見極める」力を付けてください

不動産を見極める力が付いたら
あなたを騙そうとする悪い業者や適当な値付けをしている業者さんも自ずと見極めることができます。

不動産屋にとって知識のあるお客様はやりにくいんです。
口八丁手八丁の千三つやと言われている業界ですので・・・汗

是非数多ある業者の中から弊社を見抜いてお問い合わせください(笑)

少しづつこのコラムを読んでくれている人からの問い合わせやご相談も増えてきました。
これからも皆さんの不動産ライフにヒントとなるような記事を書いていこうと思います。

では~

※最後になりますが投資は自己責任でお願いします!
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不動産の価格を徹底的に調査するために弊社では不動産の売れ行きを毎日収集しています。
不動産売買市況速報
※毎日、宜野湾市、浦添市、那覇市、西原町、南風原町、与那原町、豊見城市、糸満市、八重瀬町、南城市の不動産の売り出し事例を収集しています。

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