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Column

コラム

◆不動産投資の失敗について考えます

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
不動産投資の失敗~損切りできない理由~
です。

今までも何度か取り上げましたが
「不動産投資に簡単に手を出すな!」
「不動産投資は素人には難しい」
「人に勧められてやるものじゃ無い」
みたいなことをよく書かせてもらいました。

※関連記事は末尾にリンクを貼っておきます。

ま、これらの記事に関しては不動産投資を始めようとしている人や
投資用不動産に興味がある人にいろんな観点から注意喚起した記事です。

ただ、最近思うことがあって
「もっと早く知っていれば。。。」
「もっと勉強しとけばよかった・・・」

と言うような失敗してしまった人の事後報告もよく受けるんですね。

なので今回は
「失敗してしまった」
「失敗したかも?」
という人に向けての記事にしようと思います。

まだ失敗していない人も必読です。(多分)

いつもながら私の偏見満載です。
お付き合いください。

※約10分で読めます

◆不動産投資の見落とし

まず、
「失敗した」
という定義が広すぎてよくわからないので
「不動産投資で損失が出てきた。」
というところに絞ってお話を進めますね。

これらは不動産投資の大原則でもありますのでしっかりと頭に叩き込みましょう。

★取り逃した家賃は戻らない
これ、不動産投資を始める人がなかなかの割合でスルーするらしいんですが、“大前提の大前提”です。
1ヶ月空室が出たからと言って翌月の家賃を2倍にできないですよね?
2ヶ月空いたからといって家賃を3倍にすることもできないし、空室が続けば続くだけ家賃を上げる部屋は誰も入居しませんw
不動産の空室による逸失利益は未来永劫取り戻せないんです。
こう聞くと当たり前に思えますが、実際に理解している人が意外に少ないんです。


★今マイナスだとしたら後々プラスとなることはほぼない
※ほぼ、と言っているのは稀にプラスにすることが可能だからという意味ですね。
「買った時はよかったのに、段々とマイナスになってきた。どうにかしてプラスにしたい。」
空室ならリフォームして家賃を上げることができますが、居住中にマイナスになると解決策はほぼ皆無です。
「家賃を上げます。」と言うと「退去します」となるのが目に見えますね。。。
ただしリフォームしたからといってプラスになる可能性は限りなく低いとお考えください。
リフォームをすることで家賃が下落するのを抑えられる。くらいの感覚でいるのがいいと思います。



不動産投資をしていて上記の状態になると
「失敗した!騙された!損してる!」
って騒ぎ立てる人が多いんです。。。

でも投資は全て自己責任。

購入前のシミュレーションを見誤ったか、
営業マンが作った将来的な家賃の想定表などを鵜呑みにしてしまったか、、、

・仲介手数料
・ローンの金利
・エリアの需要と供給(空室率)
・エリアの家賃相場
・築年数による家賃の下落
・競合物件の推移
・不動産取得税
・登録免許税
・固定資産税
・都市計画税
・そのほかのランニングコスト
etc。。。

少なくとも上記の点くらいは自分で調べて、その上で投資が成り立つかは判断すべきだったと思います。

◆改善策を用意する

不動産投資は常に出費と収入のせめぎあいです。
いつ何時マイナスに転落するか分かりません。

でも、その時に備えて心構えを持っておくことは大切です。


1.家賃は上げにくい
先ほども言いましたが家賃を上げるチャンスは空室の時だけ。
しかも、タイミングよく空室になって綺麗にリフォームしたとしても空室が続くこともよくあります。。。
せっかくお金を投下したのに空室が続き家賃を下げざるを得ないと言うこともままあります。

2.築年数は毎日古くなる
リフォームが必要なのはわかった。
でも手元のお金が貯まってからやるつもりだ。
だからもう少し我慢、次の入居者が出たらリフォームしよう。。。
こう言う感じで後回し後回しにしていく人も多いんです。
物件は日々年をとって築古になります。
古いというだけで入居者はどんどん遠ざかります。
先手先手の決断が大事です。


3.傷の穴埋めはできない
ここでもまた不動産投資の大原則を一つ。
「傷を浅くすることはできる」が
「負った傷は治らない(取り返せない)」
です。
空室を少しでも早く埋めることで損失を抑えることは可能です。
ただ、何度も言いますが失った家賃(空室期間)は取り戻せません。


空室の家賃を取り返すことはできないにしても少しでも損失を抑えたいのが本音だと思います。
そこで毎月のランニングコストを見直すことを提案します。

収入を増やせないなら支出を減らすんです。

・電気会社切り替え
電力会社を変えることで共用部の照明など、月々の支払いを安くすることも可能です

・修繕費用を自分でも見積もる
管理会社の言いなりになって修繕費用を払っていませんか?
補修や電球交換など、ご自身でできれば数万円安くなることも多いんです。
管理会社から渡される見積書を鵜呑みにしてはいけません。

・管理会社変更
管理会社を変えるのも一つの有効な手段です。
ただ、管理料の安い管理会社だと
「安い管理料なんだからそれはできません」
と言われて管理の質が落ちることもあり得ますので要注意。。。


今すぐできそうな対策はありましたか?

◆不動産投資は引き算投資

不動産投資は引き算の投資とも言われています。
その理由が
「購入時に買った金額」
「空室時にリフォームする費用」
「管理手数料」
「金利」

これらの金額を月々の家賃で埋めて行って運用するのが不動産投資です。
満室でスタートできたら上出来。
そのスタートの時から毎月の出費や空室のリスク、ローンの金利、修繕リフォーム、、、
たくさんの出費が待ち構えています。
常時満室経営は理想ですが、この世にそんな物件はありません。

不動産投資を始める人は80%稼働くらいで投資の目論見を立てますが
実際に80%で推移できる保証はどこにもありません。。。

これらを踏まえた上で「出ていくお金」を把握して、どれだけ出費を抑えながら運用するかが大事なんですね。
極論を言うと、出ていくお金が決まっているので購入する物件価格を抑えることができれば、
不動産投資の成功確率はグンと上がる
ということです。

これが
「安い物件を買え」
と言われる理由ですね。


ここまで読んでくれた人の中には
「営業マンに言われるがままに買ってしまった」
と言う人もいると思います。

その人たちの多くは
「スタートの時点で失敗に向かっている。」
というケースがほとんどなんです。

少しでも安い物件を買わないといけないのに
営業マンの給料と歩合、その会社の運営費、セミナーの会場費用。。。
これらが包含された物件が安いわけないですよね?

ただ、
「安くていい物件なんて素人には情報が入ってこない。」
というのも不動産の常識。。。
「では素人は不動産投資ができないのか?」
というと少し違います。

いい物件というのは人それぞれ。
と言うことも覚えておいてください。

古い物件を自分でリフォームして再生させることが得意な人もいます。
知り合いが大工さんをしていてリフォーム費用を安くできる人もいます。
キャッシュを潤沢に持っていてローン金額を抑えることで利回りを改善させる人もいます。
自分の自宅の近くだから自主管理ができて、毎月の管理料を抑えることができる人もいます。

一口に不動産投資と言っても得意物件もその人に合った物件も千差万別なんですね。
まずは自分が得意な(コストを抑えられる)物件を探すところがスタートラインです。

※営業マンにお勧めされている物件を契約してしまったと言う人は違約金を払ってでも解約することをお勧めします。

◆ダメなら損切りも視野に入れよう

不動産投資は人それぞれの成功法があるけど
失敗する理由のほとんどはスタートにある
と言うことがお分かりいただけましたか?

最後になりますが冒頭で申し上げた
「失敗した」
「失敗しそう」
な人に向けて
これをやっちゃダメだと思う
と言うことを私なりにアドバイス。

それは
「意固地になって突っぱねる」
です。

「不動産営業マンに騙されたからもう関わりたくない!」
「毎月損している?たった一万くらいならずっと払い続けるよ!」
「不動産屋の言い分なんてもう信じない!」
「この物件はいつかは値上がりするからその時まで持つよ!」

上記のセリフは毎月の収支がマイナスになっているオーナーさんで、実際に私が対応したことがある人たちのセリフです。

先ほどから申し上げている通り不動産投資が失敗する理由の大半が最初の購入価格です。
スタートの時点でほぼ失敗が確定していて、これから先は築年数も古くなるし、人口減少の世の中になります。
株とかならいきなり値上がりすることがありますが不動産ではそんなことは滅多にありません。

意固地になっている人は
「家賃が大幅に増額するような奇跡が起きる。」
「マイナスだとわかっているけど買ってくれるような稀有な人が出てくる。。。」
みたいな実現しないようなことを望みながらも毎月赤字を垂れ流し続けるんです。

冷静に考えてみてもできるだけ傷が浅いうちに売却した方がいいと思うんですが
なかなかこの状態になったオーナーさんは損を認めません。

どのような投資でも共通することが
「損切りができないと失敗する」
です。

また、
「売却した時に全ての損益が確定する」
んです。

「損を確定したくないから朽ちるまで持ち続ける」
と言う人もいるし、
「もう不動産屋とは関わりたくない」
という感情論だけで意地になってしまっている人もいます。

まだ失敗していない。
まだ耐えられる。
私は大丈夫。


こう言う人も多いんですが、
冷静になれば
「持ち続けることが得なのか損なのか?」
は自分自身が一番よくわかっていると思います。

物理的にローンの残債と売却価格が合わなくて売るに売れないという人もいるんですが、、、
それでも意固地になって何もしないよりは何かしらアドバイスを求めることはした方がいいと思うんですが。。。

実は投資だけじゃなくて住居でも似たような後悔をする人がたくさんいます。。。
次回は住宅購入を失敗した人を取り上げてみようかな。

では~

投資用不動産関連のこととかに関することを書いてます。
お時間がある方は読んでみてください。
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【コラム】不動産投資のチャンス到来?
【コラム】投資用不動産で「騙された!」という人へ

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