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Column

コラム

◆不動産仲介実務

【コラム】不動産仲介実務~看板と免許番号だけでは信用できません~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
不動産仲介実務~看板と免許番号だけでは信用できません~
です。


最近未来の事とかばかりで実務の事をあまり書いていない事に気が付きましたw

なので今回はまことしやかな情報をもとに、
嘘かホントかわからないけどもし実際に起きたら気をつけましょう。
という内容を書き記そうと思います。

いつもと違ってドキュメンタリータッチで行きます!
なので難しい内容はないので気軽に読み流してもらえる感じに仕上げてみますw

登場する人物や企業などはすべて架空のものかもしれません。

※約10分で読めると思います。

◆物件の問い合わせ

とある日。
会社の電話が鳴った。

「ハイ!(株)REGATEの金城です。」

「あの~。REGATEさんの物件では無いんですがご相談ってできますか?」



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最近この手の相談が増えてきた。
主に沖縄県外からのお問い合わせで多い気がする。

県外から物件を探す人は物件情報と併せてその取扱い会社の口コミなどを参考にすることが多くなってきたんだろう。

ま、ネットの発達で沖縄で不動産を探すのは一昔前に比べて便利になったとはいえ、相も変わらず本土のお客様に対して不親切な対応をとる業者が多いから仕方のない事だとも思う。
というか本土のお客様に限らず横柄な対応の業者は腐るほどいる・・・
ま、おかげでこのように弊社へのお客様が増えるからいいんだけどね。
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「物件によって弊社がご紹介できるケースもありますよ!どちらの物件をご検討されていますか?」

「○○会社の○○市○○の△△円の物件です」

「情報ありがとうございます!こちらを弊社で取り扱いできるか業者さんに聞いてみますね!折り返しますのでお待ちください!お名前とご連絡先だけ伺っていて大丈夫ですか?」

「はい、青木(仮名)と言います。090-0000-0000です。よろしくお願いします」





電話を切った後、早速物件の物元(不動産情報を掲載している会社)に電話。
ネットを見ると免許番号は古くてあまりいい印象が持てない感じ・・・
(勝手な偏見はダメです)

「お世話になっております。(株)REGATEの金城と言います!○○の物件をご紹介させていただいてもよろしいですか?」

「あ~業者ね?紹介?どんなお客さん?」

かなり横柄な対応。。。
まあ、最初からこのあたりの対応に期待はしていないが。。。

「はい!内地(沖縄の人は本土のことを内地という)の方なんですが・・・」

「ナイチャー(本土の人のことを指す方言)ね?じゃあダメだ。」
ガチャ!ツーツーツー。。。



なんか腹立つw

でも青木さんに連絡してあげないとな。
どうやって説明しようかな?



「はい。青木です」

「青木様!お待たせしました!先ほどの物件ですが、ご紹介不可とお断りされてしまいました・・・」

「やっぱり。。。私も直接電話したらすぐに断られました。
でもずっとネットに出てるし、諦めきれなくてネットで物件を探していたら金城さんのHPをみつけて、
もしかしたら地元の不動産屋さんが間に入ればどうにかなるかな?と思ったんです」


あ~そういうことね。確かにないちゃーを嫌う業者っていますしね。いまだにww
内地の人って言わなければ案内までいけたかな?
いや、どうせ案内の時とかにバレてしまうし仕方ないか。


「そうなんですね~。本土の方には紹介したがらない業者さんってまだ多いんですよ~。」

「金城さんのところで扱っている○○市の物件ってありますか?」

「今のところうちの取り扱いはないですね。すみません。」

「じゃあ、別の業者さんの物件でも金城さんを通してもらう事ってできる場合もありますか?」

「はい。相手側の業者さんがOKしてくれたら可能ですよ!
でも、仲介手数料を両方からもらうために紹介しない業者も多いんで、気に入った物件で弊社の紹介がNGだったらその業者さんに直接お問い合わせをすることをお勧めします!」

「いろいろとありがとうございます。ではまず気になった物件があれば金城さんにご連絡してみますね。
今後ともよろしくお願いいたします。」


やけに私を指名してくるw
ありがたいんだけどなんでだろ?
と考えていたら後日ショートメッセージのやり取りで理由が判明しました。


何でも前々から沖縄に移住する事が決定してネットで物件を探すも、電話口の対応の悪さなどに辟易していたらしい。
実際に沖縄にきて案内してもらっても不親切極まりない対応をされたらしく・・・


そこで沖縄の不動産業者をネット検索していたら偶然弊社のHPに行きついたとのこと。
コラムとかを読んで是非機会があれば問い合わせをしようと思っていたとのこと。

ホントにありがたいお話です。
コラム書いててよかった~w


青木さんとのファーストコンタクトはこんな感じ。
これがこの後とても複雑なドラマを紡ぎだすとは思いもしませんでした。。。


◆買い付け申し込み

毎日のように沖縄県中南部の物件情報を集めている私。
青木さんのご希望に添えそうな物件が出ていたら片っ端からメールを送っていました。

中には気になる物件もいくつかあったものの、弊社の仲介ができないとなると
「じゃやめときます」
というお返事。。。

こっちとしてはありがたいけど、せっかくの好条件の物件ならそっちにいってもいいのにな。。。
そんな感じの事をお伝えしたら


「前にも別の業者さんで沖縄に行って案内してもらったんですが、対応が悪くて信用できないんですよね。だから金城さんにお願いしますw」

とのこと。
ここまで信頼を貰っているならとことん付き合おうじゃないか!できるとこまでやってあげよう!

いくつかの物件情報をやり取りしているうちに青木さんが気に入る物件が出てきました。

「この会社さんの物件であれば弊社でご紹介できます!いつ沖縄に来れますか?ちなみに銀行の融資は利用されますか?」

「今回は現金で買うので銀行融資は使いません。週末に沖縄に行く予定があります。その時にご案内をお願いできますか?」

「ハイ!案内の準備をして待っています!」


この物件の物元は全国チェーンの仲介大手。
物件の担当者は部長。
部長が担当するなら下手な新人よりは安心かな?

すぐさま内覧の予約を入れるとなんだか腑に落ちない対応。。。
よくよく調べたらチェーンではあるけどフランチャイズの店舗。
しかも免許番号は(8)・・・嫌な予感
(だから偏見はダメだって)


ピンときました。

フランチャイズの規約があるから紹介を断れないけど、本当は自社で両手仲介をしたいんだと思う。
当たらずとも遠からずという感じだろう。
なかなかいい物件だったからその気持ちも分からんでもない。

でも、週末までに本当に別の人に取られる可能性も否定できない。
ここはもう青木さんの運に任せるしかないかな。
青木さんもそのあたりは取られてしまったら仕方ないと言っていたし。。。

案内前に資料を請求したけど
“当日持っていくから”とはぐらかされるし。。。
なんか嫌な感じだな~・・・


なんだかんだで週末到来。
その時点では一番手が無い状態。
青木さんはご夫婦でレンタカーで現地に到着。

フランチャイズの部長は相変わらず対応が悪い。
しかもいきなり青木さんにタメ口。。。
青木さんの表情も引き攣っている・・・
(こんなんだから不動産屋が嫌われるんじゃ!)

腹立つけど仕方ない。
こっちはお客様をご紹介させてもらっている立場だ。
立場をわきまえて丁寧に対応しよう。



2時間ほどのご案内で青木さんが物件を気に入り買い付け申し込みの意向を固めました。
ここからはスピード命!
颯爽とこっちが一番手という念押しの確認をして買い付け申し込みを入れ。。。
資料を確認していると。。。

「あれ?部長?この物件って別担保(共同担保)あるんですね?抹消大丈夫ですよね?」
(これが資料を事前に渡さなかった理由かも・・・)

「ん。大丈夫。売主さんにもしっかりと確認取ってるから・・・」

「今回融資がないから同日決済ですよ。別担がはずれないとかやめてくださいよ?」

「だから大丈夫。売主も私の近しい先輩だから。。。」


案内の時は終始こんな感じでタメ口。。。
年上とか年下とか関係ないよ!
業者もお客様も初対面は敬語がマナーだよ!


受け答えの歯切れが悪いのが気になる・・・
まあ、売主の別担保の抹消については後日の契約の時までに詰めるとして、、、



まずはここから先の流れを青木さんにも説明。
契約から代金支払い、別担保の抹消を同日に行うこと。
担保抹消から所有権移転までの説明を一通り終え、
この別担保の件も色んな可能性を含めてご理解いただきました。
ご一緒されたご主人さんが結構話の分かる方で助かりました。




青木さんは
「今回は金城さんが付いてくれるから安心してお任せできます。契約の日程が決まったらまた沖縄に来ますのでご連絡宜しくお願い致します。」
という期待を込めたありがたいお言葉を残して東京に帰っていきました。


さて、この部長。
ほんとに信用してもいいのか?
ずっとこの疑念は消えません・・・

ここからが私の仕事だな。。。

◆抵当権抹消。。。大丈夫?


今回は買い手側の融資が無いので売り物件の抵当権と別担保の抹消だけ。
契約の内容が固まれば事前にドラフトをチェックしてあとは青木さんに沖縄に来てもらった時に契約&決済を同時に行う感じ。

契約書や重説の作成は大手の規定に則ったものでないといけないらしく、ひな形を部長に用意してもらってこっちが内容を精査する事に。
いや~大手の部長とは言えフランチャイズ店舗の部長。。。
いくらなんでも大丈夫でしょ。
という淡い期待は一瞬で消え失せました。
誤字脱字、言い回しの不備、数字の打ち間違い、重複条文。。。。


新人さんでもここまでやらかさないよ??
本当に宅建士??


というお粗末な契約書を懇切丁寧に指導してどうにか普通に読める状態まで持ってきて、、、
こいつまじで抹消大丈夫だよな??
という私の不安を増幅させるには十分すぎるくらいに対応が後手後手。。。


さらに共同担保の謄本を確認したら根抵当・・・
そこで部長に聞いたら商売をやっている売主とのこと。。。
不安が不安を呼びますw


私がここまで気になっていた理由がコチラ

1.本物件の抵当権設定後に別の物件を根抵当権で購入
(別荘?別宅?)

2.この別担保は本物件と融資銀行が違う

3.部長がへっぽこ野郎


この2.の融資銀行が違うとこが非常に引っ掛かっていたんです。
過去にも違う銀行同士の抹消を取り扱ったことがあって、本物件の抵当権を抹消する金額と共同担保の抹消に必要な金額の調整が難航したんですね。
銀行独特の縦割りなシステムゆえに何度も何度もチェックして確認して、、、の繰り返し。
しかも今回は根抵当、抵当が空っぽならいいけど、もし契約決済の時までに変なお金作られたら面倒だな~。

と言う感じで別銀行同士の根抵当の抹消の不安を残しつつ。。。


3.のこの部長で本当に大丈夫?
と言うのが一番の心配w


ここで私が売主側の債務関係を掘り下げる事もできなくはない。
売主の抹消銀行にこっちから連絡して裏を取る旨を伝えたら、、、
売主と調整済みで大丈夫!と一点張りの部長。

「じゃ根抵当が外せない場合は違約金という特約つけてください。あと、最悪の場合違約解除ってこともね」
ふつうならここまで言えば違約解除などの条文を追加させて売主の負担になることを避けるはず。
抹消銀行の担当者とのやりとりも任せてもらえたらラッキーくらいの気持ちで突っぱねてみる。

でも帰ってきた回答は
「そこまでしなくても大丈夫って言ってるさ!いれるならいれていいよ、特約を。そっちに雛形のデータ送るから書き込んで」

この部長の申し出は思わぬラッキーでした♪
これで限りなく青木さんに負担が無いような契約書になりそうだしw
また、部長に変な文言を書き込まれて何度も修正するより好都合です。
(にしても大手のフランチャイズの雛形データを簡単に弊社に渡してもいいのかな?)


でも最悪の場合、抹消できなければ違約解除か。。。
まあ、青木さんには面倒をかける事になるな。

そこで青木さんに一言ご連絡をしたところ。
難しい話なのでとご主人様が対応してくれました。


「共同担保の抹消は売主の責任でしょ?全額をお支払いしたら所有権はこっちのものだし、契約の内容でも売主の負担で抹消する。って謳われてますよね。しかも特約で違約解除もついている。これならそのまま進めてもいいと思います」


という法律関係に詳しいお返事。
なんでも青木さんのご主人は東京で弁護士をされているとのこと。


「それも踏まえて金城さんに任せているから、万が一の時は一緒に戦ってね~」


というありがたい?お言葉を頂きましたw



ここまで念押ししたらあとは契約をして代金をお支払いするのみ。
心配なので書類のプリントアウトと製本はこっちでやることに。
もしどさくさに紛れて特約とか消されたら嫌だしねww







いざ契約当日を迎えて司法書士立ち合いのもと買主の必要書類は全て不備なく確認完了。

司法書士も向こうの指定。
部長と同じくらい対応が横柄なおじちゃん。。。
こんな奴らがいるから沖縄の不動産屋の印象が悪くなるんだよ!
とここでも少しイラッとしましたが。
(司法書士は不動産屋じゃないw)

売主が権利証を紛失していることがこの場で発覚。。。
まじかよ部長。。。
もう本当にまじかよ・・・

司法書士に追加料金を支払って本人確認書類を作成してもらうことになり、とりあえずは売主の登記移転書類も完了。

買主の代金支払いの債務は履行したので、あとは売主と部長と司法書士で抹消銀行で弁済してもらうだけ。
権利証の紛失以外は思ったよりもスムーズで拍子抜けしましたが、取り合えず青木さんから仲介手数料を頂いてその場は解散!という流れになりました。


◆担当者って大事でしょ?

解散して事務所に戻ったところで部長から着信。
末梢が終わったという連絡かな?と思い出てみると

「すみません。別担保の抹消に100万円足りませんでした。売主が債務超過してまして・・・」

という泣きの電話。。。

だから言ったじゃん!
何度も言ったじゃん!
バ〇なの?
もう不動産屋やめてしまえ!
来年までずっと風邪ひいてしまえ!!


憤りを抑えて呆れながら聞いてみました。
「んで、どうするんです?違約金払って解除しますか?」

「とにかく売主にお金を集めてもらっています。また連絡します」
しかも立場が弱くなったら敬語?なんじゃそりゃ?www



30分くらいしてから再度着信。。。

「弊社で立て替えてとりあえず抹消は終わりました・・・」

とのこと。
なんでもこの部長と売主は昔からの知り合いで、部長が頭の上がらない人だったそうな。
正直、そんな立場関係は関係ない。
仲介の立場である以上、きちんと取引の現場まで売主を引きずり出すべきだし、締めるところは締めてもらわんと。。。
しかも根抵当を組むような商売っ気がある物件の場合は残債の確認は絶対必須だろ?
基本じゃん!
もう本当に不動産屋辞めて宅建士の資格も返上してくれよ・・・


さて、、
登記申請完了の報告の電話をしようかね。

「青木さん!先ほど無事に抹消も終わったと連絡ありました!また何かございましたらお気軽にお申し付けください!」

「はい!金城さんが付いてくれて心強かったです。これから沖縄に住むので何かあればご連絡してもご迷惑ではないですか?」

「もちろんです!不動産は引き渡して取引が終わっても、そこでお終いじゃないんでw
というかそこから始まりです!いつでも何でもお声掛け下さい!」

今回は青木さんも事前に担保の事を知っていたし、コラムを見てくれているという事でなんだか嬉しいお客様でもあったしw
どうにかこうにか上手くまとまってくれましたが。。。



一連の取引を終えて改めて思いました。
大手だろうが、役職が部長だろうが、不動産のやり取りをするのは担当者のレベルで雲泥の差が開く。

仮にこの部長レベルの業者同士で取引したり、若しくはこの部長が単独で両手取引なんてしたりしたら誰も契約書をチェックできないし。。。
怖いですね。。。


大手チェーンで全国展開していようと担当者が全国レベルの猛者であるとは言い切れません。
長年の実績によって免許番号が大きかろうとその担当がすごいわけではありません。



不動産の売却や購入をお考えの方は是非その辺を肝に銘じて不動産をお探しください。

未だに大手の看板や大々的なCM、地域密着ウン十年!に安心感を覚えて問い合わせをする方も一定数は居ますが、
看板の大きさやCMが担当営業マンの能力を担保するものではありません。


何を信用するかはあなた次第というお話でした。

今回のお話はフィクションだったかもしれません。

では~

過去の不動産仲介のドキュメンタリーは以下のリンクでお楽しみ下さい
お時間がある方は読んでみてください。
↓タップ

【コラム】不動産実務~売却理由は離婚が多い~
【コラム】不動産実務~相続未登記物件の売却~
【コラム】不動産実務~相続物件の売却パート2(前編)~
【コラム】不動産実務~相続物件の売却パート2(後編)~
【コラム】不動産仲介実務~躁鬱病のお客様~
【コラム】不動産仲介実務~親の心、子知らず~

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